近來不少業(yè)主和租客反映，有互聯網長租公寓平臺存在趁機漲價,、吃差價甚至違約趕客等情況,。這是否屬實?是何原因?又該如何治理?新華社記者展開調查。
部分長租公寓平臺被反映有亂“吃差價”等現象
近日,，一名北京租客反映,，其房子2月21到期后因為疫情無法換租，原價2360元,，自如管家告知續(xù)租一年需多330元,，漲幅13%，她無奈續(xù)租一個月,，加上服務費后房租3000多元,。最近收到漲租通知的并非個例，北京,、上海,、成都等地不少自如平臺租客都有相關投訴。
自如方面回應稱,，出現漲價個例多為長租換短續(xù)導致,，租金價格變動僅為個別租客情況。同時,，為解決租客租房難題,，自如也率先在2月為長租改短續(xù)的用戶，提供一定的便利措施,，包括短續(xù)優(yōu)惠,、無責退租、服務費減免等,。
還有平臺被指以疫情為名索要優(yōu)惠“吃差價”的情況,。記者了解到，2月起陸續(xù)有業(yè)主接到長租公寓平臺蛋殼公寓通知,，要求免除疫情期間房租,。一名知情人透露，蛋殼要求北京業(yè)主免租一個月,，武漢業(yè)主免租三個月,，同時還要求到疫情結束后再補交拖欠業(yè)主的房租。據記者調查,，天津,、上海、南京等地部分業(yè)主自接到此類通知電話后再未收到房租,。
另一方面,，租客能從平臺獲得的優(yōu)惠卻非常有限,。一名租客稱曾要求平臺免租金，被告知最多免10天,。對蛋殼,、青客等平臺要求業(yè)主給予免租、減租,、延期付款等優(yōu)惠多,，卻對租客僅給予小惠且強制折算成平臺代金券等做法，多名業(yè)主與租客表示質疑,，“差價是不是都進了平臺自己的口袋?”
此外,，記者發(fā)現有不少租客反映，租約未到期即被長租公寓平臺要求“自己主動退租”“找個地方換租”,，理由是“疫情不可抗力”,。還有業(yè)主曝光其與某長租公寓平臺工作人員的電話錄音，平臺方提出希望業(yè)主能免違約金提前解約,，同時將平臺此前配置的家電“購買”下來,，理由也是“疫情不可抗力”。
中國人民大學法學院副教授朱虎表示,，相關企業(yè)不得以“疫情不可抗力”理由隨意豁免自己應履行的合同義務,。依法律規(guī)定，企業(yè)義務是否可以豁免,，取決于“不可抗力”程度,。從實際情況看，長租公寓平臺對業(yè)主繳納房租的義務并不受疫情阻斷,。另外，企業(yè)主張變更與租客之間的合同,，也不應超出防疫所必需的程度,，更不能侵害租客合法居住權。
企業(yè)盲目擴張,、經營模式單一,，資金壓力加大
去年10月，蛋殼公寓招股書顯示,，2019年前9個月,，公司通過“租金貸”模式獲取的租金預付款，占公司租金收入的80%,。業(yè)內人士認為,，長租公寓平臺近期亂象集中表現為“資金饑渴”，這種情況與對“租金貸”的依賴直接相關,。
所謂“租金貸”,，即租客與金融機構或平臺簽訂協議,，長租公寓企業(yè)一次性獲得金融機構預支付的總房租款，租客此后分期將租金支付給金融機構償貸,。在有穩(wěn)定客源和收入的情況下,，這一模式保證了相關企業(yè)現金流，有利于實現“高價收房,，跑馬圈地”快速擴張,。有房屋中介負責人告訴記者，部分企業(yè)慣以高于市場的價格租下業(yè)主手中的房源,，在短時間搶占房源后再抬高租金獲利,，這種模式就依賴大量使用“租金貸”。
但業(yè)內人士也強調,，“這種模式風險較大,，一旦手中房源空置增加，資本風險急劇升高,。”2019年底,，住建部等6部門發(fā)文要求住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30% ,，超過比例的應當于2022年底前調整到位,。據記者了解，此前蛋殼,、青客等企業(yè)的“租金貸”占比都超出要求不少,。
受疫情影響，今年春節(jié)后復工時間推遲,，租房需求減少,，空置率上升。易居中國數據顯示,，近八成長租公寓企業(yè)表示疫情期間出租率與營收同比下降一半以上,。長租公寓行業(yè)資金壓力增大，依賴“租金貸”的部分企業(yè)所受壓力更大,。
浙江大學公共管理學院土地管理系系主任吳宇哲認為,，長租公寓“先租再賃”的“吃差價”模式下，營利手段單一,，疫情突發(fā),，企業(yè)經營成本上升，營利渠道貧乏,，缺乏有效應對壓力的措施,。
穩(wěn)健發(fā)展需靠更好服務、控制風險
中南財經政法大學數字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林認為,，長租公寓為擴張牟利盲目依賴“租金貸”,，由此對企業(yè)資金,、對相關業(yè)主和租戶利益都會帶來風險隱患。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提醒,，長租公寓企業(yè)使用“租金貸”應適度,，絕不能形成依賴。“長租公寓后續(xù)發(fā)展需管控金融操作,，進行市場壓力測試和空置率帶來的風險測試,。”
當前已出臺相關金融優(yōu)惠政策幫助企業(yè)減輕壓力。明源地產研究院首席研究員艾振強認為,，相關平臺企業(yè)不能,，也不應依賴業(yè)主減租、延付等方式,，企業(yè)應立足于自救措施,。他說，當前不少租戶雖被阻隔在家中,，但未來租賃需求仍存在,，可積極利用網絡短視頻平臺進行宣推，同時舉辦相關便利優(yōu)惠活動,，提前蓄客,。
1月26日，銀保監(jiān)會發(fā)布通知,，要求對于受疫情影響較大的批發(fā)零售,、住宿餐飲等行業(yè)，不得盲目抽貸,、斷貸,、壓貸。鼓勵通過各種方式支持企業(yè)戰(zhàn)勝疫情災害,，隨后各大銀行紛紛出臺延長還款期限,、減免逾期利息、信貸重組等政策,。
