新冠肺炎疫情期間,，各省市采取關閉公共娛樂場所、交通管制的措施,，甚至在城市,、村鎮(zhèn)采取防控措施，以防止疫情的進一步擴散,。這些防控措施不可避免地會影響到部分房屋租賃合同的正常履行,，導致出租方與承租方之間發(fā)生糾紛，現(xiàn)對可能發(fā)生的風險提示如下：
租客疫情前已拖欠租金
房主能否主張違約金
《合同法》第一百一十七條第一款規(guī)定：如果當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力,，不能免除責任。
因此,，只有在疫情發(fā)生期間產(chǎn)生的違約行為,，法院可以結合疫情及防控措施的影響以及當事人主張免除責任的理由，綜合考量是否適用不可抗力條款,。就疫情開始前租客已發(fā)生的違約行為,，房主可以向對方主張違約金。
租賃雙方已經(jīng)產(chǎn)生糾紛
疫情期間如何到法院立案
疫情期間,，為了有效防控,，許多地方采取交通管制等措施,，多地法院也關閉了現(xiàn)場立案及服務大廳，客觀上給當事人立案造成了一定程度的障礙,。
但根據(jù)《民法總則》第一百九十四條規(guī)定,，在訴訟時效期間的最后六個月內，因不可抗力的障礙,，不能行使請求權的,，訴訟時效中止;中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿,。同時,，各地法院也開通了微信立案、郵寄立案等多種方式,，確保當事人的權利得到保障,。
因此，想要到法院通過訴訟解決糾紛的承租方或出租方,，應對相關案件的訴訟時效進行把握和計算,，或通過網(wǎng)絡、郵寄等方式立案,，從而保證及時行使自己的權利,。
春節(jié)期間商鋪被要求暫停營業(yè)
能否要求房東減免租金
在民商事活動中，各方處于平等,、自主的主體地位,，才能保證交易的平等。因此,，直接從法律層面強制規(guī)定出租方必須減免承租方租金,，不符合邏輯與情理。在訴訟實踐中,，法院是否支持承租方減免租金的主張,，也非一概而論，而是需要根據(jù)房屋性質,、影響程度,、損失情況以及雙方舉證等因素進行多方考量。
實際上,，針對疫情產(chǎn)生的影響,，目前有部分城市出臺了針對國有經(jīng)營性用房租金減免的政策，并且得到了多個國企的積極響應和配合,。部分民企亦出臺了針對中小企業(yè)的包括但不限于減免,、延遲繳納租金的幫扶措施。
因此，建議承租人可以先確定承租商鋪性質,，并查詢當?shù)赜袩o相關租金減免政策,，再看自己是否符合減免條件;若不滿足減免租金的條件，則可以根據(jù)自己的實際受損情況,，與出租方洽商租金減免問題,。同時，應注意相關證據(jù)的收集與留存,，以備日后可能進行的訴訟所用,。
房屋租賃期已滿
因隔離無法搬家算違約嗎
《合同法》第二百三十六條規(guī)定：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物,，出租人沒有提出異議的,，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期,，雙方均可隨時解除合同,，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
疫情期間,，若出租人已經(jīng)明確表示要求解除合同,，但承租人因為防控措施確實無法搬離，應屬于不可抗力,，可以部分或全部免除責任,。但不搬離的同時，也應參照此前合同約定或雙方協(xié)商,，由承租方向出租方支付使用費,。
全國人大常委會法制工作委員會發(fā)言人近日表示，當前我國發(fā)生新冠肺炎疫情,，為了保護公眾健康,，政府采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說,，屬于不能預見,、不能避免并不能克服的不可抗力。
根據(jù)《合同法》的相關規(guī)定,，因不可抗力不能履行合同的,，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任,，但法律另有規(guī)定的除外,。具體到房屋租賃合同，導致合同無法履行的原因可能有很多,，只有因疫情及防控措施直接導致無法履行合同義務或合同不能履行的，才可以不可抗力作為抗辯理由。
值得一提的是,，不論承租方或出租方,，在疫情的影響之下均承受了極大的生活與經(jīng)營壓力。租客不能理所當然地要求房東減免房租,，房東也不宜不分青紅皂白地驅趕房客,。承租方與出租方并非矛盾的兩極，而是利益共同體,，只有雙方友好協(xié)商,，才能攜手共渡難關。
