中國消費者報北京訊(記者孫蔚)全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，近日發(fā)布2019年第四季度北京房地產(chǎn)市場研究報告,，全面解讀第四季度及全年北京的寫字樓,、商業(yè)零售,、住宅及大宗投資等不同細分市場的最新動態(tài)，并就未來趨勢進行展望,。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示：2019年對于北京房地產(chǎn)市場而言,，是充滿變化與調(diào)整的一年。受諸多因素影響,，全年北京房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整,、波動當(dāng)中。受影響最明顯的是寫字樓市場,，目前已進入一個下行周期,，無論是業(yè)主方還是租戶方都在積極調(diào)整策略。調(diào)控從嚴(yán)的政策環(huán)境繼續(xù)深度影響住宅及土地市場,，全年的整體成交保持平穩(wěn),、難現(xiàn)反彈的動能,。而大宗投資市場則是北京房地產(chǎn)市場為數(shù)不多的亮點，2019年全年的成交額再創(chuàng)歷史新高,，這也表明北京仍然是國內(nèi)最值得投資的市場之一,。
對于北京寫字樓市場而言，2019年可謂“拐點之年”,，在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后,，寫字樓市場進入了新一輪的調(diào)整周期。2019年全年北京甲級寫字樓市場共迎來134.5萬平方米的新增供應(yīng),，主要集中在CBD核心區(qū)中服地塊及麗澤金融商務(wù)區(qū),，其中既包括中信大廈(暨中國尊)、亞洲金融大廈(亞投行新總部)等地標(biāo)級項目,，也有麗澤SOHO,、城奧大廈等新興商務(wù)區(qū)的亮點。海量供應(yīng)入市直接拉動全市空置率上升至12.7%,，為2009年以來的最高值,。同時，北京寫字樓市場的平均租金連續(xù)四個季度出現(xiàn)環(huán)比下滑,，至2019年末下降至每月每平方米364.9元,，租金指數(shù)較去年同期下降1.6%。無論是來自自身(供需體系的轉(zhuǎn)變)還是外部環(huán)境的變化均對寫字樓市場產(chǎn)生了巨大影響,，整體市場由業(yè)主主導(dǎo)向租戶主導(dǎo)的方向開始轉(zhuǎn)變,。
商業(yè)零售市場方面，2019年1至11月,，北京市的社會消費品零售總額達11195.2億元,，同比增長5.1%，增速較往年有所放緩,。為刺激居民消費,、實現(xiàn)消費升級，北京推出多項刺激計劃,，其中包括鼓勵發(fā)展首店經(jīng)濟,，通過加大資金支持吸引國內(nèi)國際品牌的首店、旗艦店進駐北京的零售機構(gòu),。其次,，夜經(jīng)濟的大力推廣也成為了北京零售業(yè)發(fā)展的新趨勢，各大零售商店,、餐飲娛樂和購物中心通過延長營業(yè)時間,、加大餐飲業(yè)態(tài)比例、豐富夜間活動項目等方式促進夜間經(jīng)濟的消費增長,。
基于首都功能定位及城市規(guī)劃等因素影響,，北京中心城區(qū)原則上不再增加新的商業(yè)項目,，因此，2019年北京零售市場的新增供應(yīng)基本上由兩個部分組成,，即核心區(qū)域的存量項目改造升級,、以及來自郊區(qū)的新建零售項目。其中由國貿(mào)展廳改造而成的國貿(mào)商城南區(qū)和12月份新開業(yè)的SKP-S(暨SKP南館)為稍顯沉寂的北京零售市場帶來了久違的活力,。尤其是SKP-S,，憑借其沉浸式商業(yè)體驗、諸多高端奢侈品牌云集的鮮明特色,，使其一經(jīng)開業(yè)便成為北京商業(yè)零售市場的話題之王,。
商品住宅銷售方面，回顧2019年全年,，北京商品住宅市場整體表現(xiàn)波瀾不驚,，無論是供應(yīng)還是成交均表現(xiàn)平淡，相較去年既未出現(xiàn)大幅反彈,、也未出現(xiàn)整體下滑，基本實現(xiàn)政府所主導(dǎo)的穩(wěn)房價,、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo),。北京的房地產(chǎn)調(diào)控政策長期以來都保持著從嚴(yán)態(tài)勢，盡管上半年住宅成交短暫出現(xiàn)小幅升溫,，但隨著調(diào)控政策的逐步傳導(dǎo),，尤其是對房地產(chǎn)融資端的嚴(yán)格監(jiān)管與調(diào)控，直接導(dǎo)致下半年市場明顯降溫,，成交量開始逐漸走低,，購房者的觀望情緒較為明顯。不過因剛需和改善型購房需求韌性較強,、在限競房供應(yīng)量大增的支持下仍能平穩(wěn)釋放,，因此也保證了住宅市場整體成交量同比去年仍能保持穩(wěn)定。
大宗投資市場成為全年為數(shù)不多的亮點,。北京擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場,，其商業(yè)項目的投資回報率有著良好的保障，因此也贏得了機構(gòu)投資者的追捧與青睞,。2019年北京大宗投資市場繼續(xù)保持了極高的熱度,，全年成交額再創(chuàng)新高、達到765億元的歷史新紀(jì)錄,。
寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn),，年內(nèi)共完成19宗成交，累積成交金額超過452億元,。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗,，收購項目主要為購物中心,，并且部分被收購項目將進行“商改辦”的升級改造。此外,，一些投資者也將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向某些非傳統(tǒng)物業(yè)領(lǐng)域,，數(shù)據(jù)中心、停車位等較為罕見的資產(chǎn)也有部分成交,。
展望2020年的市場走勢,，在政策環(huán)境不會出現(xiàn)更多調(diào)整的情況下，房地產(chǎn)市場整體仍將以平穩(wěn)發(fā)展作為第一要義,。具體到行業(yè)內(nèi)部,，可以預(yù)見商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷著新的發(fā)展格局，行業(yè)整體已由追求高速增量進入到存量高度競爭的新階段,，市場面臨的不確定性正逐步增多,，同質(zhì)化競爭也日益加劇，以上種種變革都對商業(yè)地產(chǎn)的運營提出了更高的要求,，而更加專業(yè)化和精細化的運營和管理能力將成為商業(yè)地產(chǎn)新的核心競爭力與致勝關(guān)鍵,。
官方微信公眾號
官方微博
