中國消費(fèi)者報(bào)北京訊（記者孫蔚）仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示,，中國核心物流市場高標(biāo)庫的租用面積在2010-2019年十年間實(shí)現(xiàn)了年均18.4%的增長速度,，從1100萬平方米躍升至4800萬平方米,。未來十年，中國物流地產(chǎn)市場仍將繼續(xù)擴(kuò)張,，同時(shí),，也將面臨更加復(fù)雜的市場格局,。
仲量聯(lián)行最新發(fā)布的《擎動(dòng)未來十載：中國物流地產(chǎn)市場格局演進(jìn)》研究報(bào)告，對(duì)中國物流地產(chǎn)市場的未來發(fā)展前景進(jìn)行了深度分析和趨勢(shì)展望,，為投資者和開發(fā)商在復(fù)雜的市場變化中及時(shí)把握機(jī)遇帶來了有價(jià)值的借鑒,。
從長期來看，中國消費(fèi)市場發(fā)展可保持向好態(tài)勢(shì),，雖然短期受到新冠肺炎疫情的不利影響,，但長期內(nèi)消費(fèi)規(guī)模仍將穩(wěn)步擴(kuò)大。2010年至2019年,，中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額以11.2%的年均復(fù)合增長率攀升至41萬億元;而據(jù)相關(guān)預(yù)測,，2019年至2030年間中國社會(huì)消費(fèi)品零售總額年增長率約為9.5%。盡管該增速與歷史水平相比有所下滑,，但整體消費(fèi)規(guī)?；鶖?shù)將變得十分龐大，預(yù)計(jì)2030年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到112萬億元,。
“隨著消費(fèi)市場提質(zhì)擴(kuò)容以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，物流地產(chǎn)投資者和開發(fā)商需要適應(yīng)零售消費(fèi)市場的新變化,，從而相應(yīng)調(diào)整其投資策略” ,，仲量聯(lián)行中國區(qū)工業(yè)地產(chǎn)部物流地產(chǎn)總監(jiān)黃暉指出，“同時(shí),，鑒于部分大型電商和流通企業(yè)出于業(yè)務(wù)需求自建物流倉儲(chǔ)中心,，物流地產(chǎn)運(yùn)營商也應(yīng)積極適應(yīng)租戶結(jié)構(gòu)調(diào)整，并挖掘新興行業(yè)的租賃需求,。”
在全渠道零售背景下,，中國消費(fèi)者對(duì)商品交付時(shí)效性的要求日益提高。鑒于非高標(biāo)庫的部分交付標(biāo)準(zhǔn)無法滿足要求,，許多租戶自發(fā)升級(jí)到高標(biāo)庫以提升各項(xiàng)配送效率,。此外，隨著近年來地方政府著手對(duì)不合規(guī)的老舊物流園區(qū)及廠房進(jìn)行拆除和重建,，導(dǎo)致部分成本較為敏感的租戶選擇搬遷至其它非高標(biāo)庫,，而另一部分租戶選擇升級(jí)到高標(biāo)庫，并為倉庫品質(zhì)的提升支付租金溢價(jià),。這種“被迫”升級(jí)需求在大城市群出現(xiàn)的可能性更大,，區(qū)域一體化以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)將加速推進(jìn)對(duì)老舊項(xiàng)目的拆除或重建進(jìn)程。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部物流地產(chǎn)負(fù)責(zé)人華納指出：“自動(dòng)化和智能化的物流科技可以有效提升高標(biāo)庫的空間利用率和作業(yè)效率,，這一趨勢(shì)將有效推動(dòng)龐大的非高標(biāo)庫租戶群體考慮升級(jí)高標(biāo)庫,。而為了滿足租戶對(duì)于自動(dòng)化、冷鏈物流和其它高科技設(shè)備的需求增長,，物流地產(chǎn)運(yùn)營商預(yù)計(jì)將在技術(shù)應(yīng)用方面持續(xù)發(fā)力,。”
結(jié)合中國倉儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，截至2018年中國倉儲(chǔ)總體量略超10億平方米，但同期在仲量聯(lián)行定期追蹤的24個(gè)核心物流市場中,，租賃型高標(biāo)庫總體量約為5100萬平方米,，僅占總量的4.8%。即使考慮到自持型物業(yè)體量和非核心市場的高標(biāo)庫存量,，高標(biāo)庫規(guī)模目前僅占中國倉儲(chǔ)總體量的一小部分,，這意味著來源于非高標(biāo)庫的升級(jí)需求潛力巨大。
中國消費(fèi)市場的蓬勃發(fā)展并不局限于一線城市,，但零售額增長最快的區(qū)域主要集中在幾個(gè)高密度的大型城市群中,。以城市群和都市圈為核心的區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局將成為支撐未來經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的主要平臺(tái)，同時(shí)也是推動(dòng)區(qū)域消費(fèi)市場和投資市場進(jìn)一步發(fā)展的重要保障,。預(yù)計(jì)未來粵港澳大灣區(qū),、長三角、京津冀和成渝等重點(diǎn)城市群將成為最強(qiáng)勁的物流地產(chǎn)市場,，同時(shí)國家城市群一體化發(fā)展政策也將孕育一批新的城市群,。
華納認(rèn)為，區(qū)域一體化趨勢(shì)的最大受益者之一是衛(wèi)星城,，即主要城市周邊的小型城市,。最有競爭力的衛(wèi)星城都占據(jù)地理優(yōu)勢(shì)，能迅速通達(dá)城市群內(nèi)的最大城市和其它主要市場,，從而成為區(qū)域配送中心的理想選址,，以輻射整個(gè)城市群里的消費(fèi)人群。
雖然2020年初新冠肺炎疫情的暴發(fā)為中國物流地產(chǎn)市場施加了階段性挑戰(zhàn),，但同時(shí)也為物流行業(yè)發(fā)展帶來了新的機(jī)會(huì),。政府和相關(guān)企業(yè)有望加速推動(dòng)物流行業(yè)的整體升級(jí)，尤其是在疫情中承擔(dān)民生物資保障重任的生鮮食品,、醫(yī)藥及其它生活必需品的供應(yīng)鏈和物流,。
黃暉總結(jié)認(rèn)為，“未來十年,，中國的高標(biāo)庫市場除了體量規(guī)模的增加以外,，市場也將朝著更加復(fù)雜、更加成熟的方向發(fā)展,。投資者和開發(fā)商需要進(jìn)一步審視變化中的市場趨勢(shì),，在更為復(fù)雜的市場中尋找并把握機(jī)遇。”
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