北京換房客決策影響因素比重
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
中國消費(fèi)者報北京訊 在限購,、限貸多重制約下，北京置換型購房作為市場成交的主力類型,，被稱為“新剛需”,。在政策調(diào)控下，換房客是誰?為何迫切需要換房?換房決策受何影響?貝殼研究院基于交易數(shù)據(jù),、經(jīng)紀(jì)人調(diào)查發(fā)布的最新調(diào)研報告顯示,，北京置換型購房占比約50%，他們通過推遲換房節(jié)點(diǎn),、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換,，小區(qū)配套中，教育資源的重要性突出,，鄰里關(guān)系成為小區(qū)品質(zhì)的重要體現(xiàn)。
家庭結(jié)構(gòu)改變激發(fā)換房
北京鏈家的交易數(shù)據(jù)顯示,，北京改善型置業(yè)的“新剛需”市場占比持續(xù)穩(wěn)定在50%的較高水平,。在認(rèn)房認(rèn)貸、首付比例提升,、房貸利率上浮等一系列政策調(diào)控下,，北京換房客大多通過推遲換房節(jié)點(diǎn)、壓縮換房面積等進(jìn)行艱難置換,。
統(tǒng)計顯示,，換房客年齡40歲以上的2016年時占比達(dá)36%，到2019年已增長至51%,。這說明伴隨購房門檻的提高,，換房客選擇推遲置換時間。從面積改善情況來看,，2019年售出房屋套均面積77平方米,、購置房屋套均面積94平方米，新購房面積較2015年縮小了5平方米,。換房成本則逐年增長,，2019年售出房屋套均總價469萬元、購置房屋596萬元,，價差127萬元,，較2015年提高約20萬元,。
從家庭結(jié)構(gòu)生命周期來看，換房行為主要發(fā)生在家庭結(jié)構(gòu)生命周期的三類演變過程,。第一類,，“夫妻家庭”向“有子女夫妻家庭”演變，受訪者中該類型占比24%;第二類,，“夫妻家庭”向“與父母同住夫妻家庭”演變,，受訪者占比21%;第三類，“與父母同住夫妻家庭”向“有子女并與父母同住夫妻家庭”演變,，受訪者中占比13%,。由此看來，由家庭結(jié)構(gòu)變化而產(chǎn)生的居住空間需求激發(fā)了“新剛需”換房動機(jī),。
本區(qū)域置換成首選
從置換區(qū)域來看,，北京換房客的主要流動區(qū)域包括朝陽區(qū)、海淀區(qū),、豐臺區(qū),、西城區(qū)，成交量占比均在10%以上,，朝陽區(qū)以30%居于首位,。從流動特征來看，同一區(qū)域置換為換房客首選,，從北京13個城區(qū)來看,，本區(qū)置換占比為43%，跨區(qū)置換上城區(qū)的選擇比較分散,。朝陽區(qū)同區(qū)置換占比最高,，為59%，西城區(qū)跨區(qū)置換比例最高,，為76%,。
從居室空間改善情況來看，以朝陽區(qū)為例,，排除教育資源捆綁等因素影響，換房后平均面積改善16.3平方米,。從具體類型來看,，賣兩居買兩居占比最高，為24%,，面積改善12平方米;賣兩居買三居為第二主流,，占比16%，面積改善由80平方米增至120平方米;賣一居買兩居排名第三,，占比15%,，面積改善33平方米,。
看重教育資源和鄰里關(guān)系
隨著房價高企及限購、限貸等條件的制約,，在北京想成功換房并不容易,，“新剛需”們?nèi)绾螞Q策?除預(yù)算外，本次調(diào)查選取了房屋舒適度,、周邊配套,、社區(qū)品質(zhì)、小區(qū)位置以及新房或二手房房屋屬性等五項影響因素,，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名,。結(jié)果顯示，房屋及房屋舒適度,、周邊配套重要性分別以37%,、35%居于第一、第二位;社區(qū)品質(zhì)服務(wù),、小區(qū)位置分別以14%,、9%位列第三、第四位;至于房屋為新房還是二手房對于換房客而言重要程度不高,。
本次調(diào)查選取了購物便利(綜合商場/超市/市場),、生活服務(wù)(餐飲/沿街商店/銀行/便民)、教育資源(幼兒園/小學(xué)/初中/高中),、醫(yī)院,、體育健身、生態(tài)公園等6種配套類型,，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名,。結(jié)果顯示，教育資源以44分居于首位,，受訪換房客在進(jìn)行房屋置換時,，有6歲以下同住子女者占比80.2%，由于教育資源捆綁住房,，換房決策中教育資源的重要地位凸顯,。
在小區(qū)品質(zhì)與服務(wù)維度方面，本次調(diào)查選取了小區(qū)知名度,、安保條件,、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、配套設(shè)施,、生態(tài)環(huán)境,、鄰里等6項因素，請受訪換房客進(jìn)行重要性比重排名,。從結(jié)果來看鄰里要素重要性突出,，以31分居于首位,，其余因素得分在11-14分之間，差異較小,。由此可見,，換房客認(rèn)為社區(qū)的“軟條件”比“硬條件”更重要，對于鄰居的素質(zhì)水平以及鄰里關(guān)系的重視程度更高,。
針對“換房后是否考慮再次出售”,，調(diào)查中以0表示完全沒關(guān)注、10表示非常關(guān)注,，調(diào)查結(jié)果顯示,，換房客對于是否考慮再售難度的加權(quán)平均得分僅為2.6分，這說明“新剛需”大多抱著“首次改善即是終改”的心態(tài)進(jìn)行置換,。
貝殼研究院相關(guān)分析師表示,，從長期來看，在政策環(huán)境穩(wěn)定的前提下,，北京二手房市場價格水平總體處于下行通道,，但是，對于換房客來說,，二,、三居房屋價格穩(wěn)定性比一居更強(qiáng)，這意味著“新剛需”的換房資金缺口仍將持續(xù)擴(kuò)大,，推遲換房節(jié)點(diǎn),、壓縮換房面積的趨勢不會得到改善，換房難度或?qū)絹碓酱蟆?(樓蘭)
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