中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）12月22日,，房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際(Colliers International)在北京亞洲金融大廈召開(kāi)華北區(qū)2020第四季度新聞發(fā)布會(huì),，就2020年全年北京商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2021年做出展望。
根據(jù)高力國(guó)際在2020年三季度進(jìn)行的房地產(chǎn)投資調(diào)研報(bào)告,，有75%的投資者認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)最具吸引力的因素就是其樂(lè)觀的經(jīng)濟(jì)前景,。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出,，2020年對(duì)于北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講也是跌宕起伏的一年,。從疫情蔓延到有效防控，整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)歷了過(guò)山車(chē)一樣的行情,，多項(xiàng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)都刷新了歷史記錄。
疫情抑制企業(yè)辦公需求,，實(shí)際年凈吸納量創(chuàng)新低
剔除自用及預(yù)租面積后,，北京全年凈吸納量不到3萬(wàn)平方米,。從季度變化來(lái)看，隨著疫情防控進(jìn)入常態(tài)化階段,，疫情對(duì)于寫(xiě)字樓需求的壓制在慢慢降低,，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復(fù)的狀態(tài)。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為,，凈吸納量的快速恢復(fù)一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放,，另一方面也是由于寫(xiě)字樓業(yè)主主動(dòng)為企業(yè)提供了更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件所致。
在子市場(chǎng)方面,，麗澤一舉成為最火熱的區(qū)域,，全年凈吸納量接近10萬(wàn)平方米，其次是亞奧和望京酒仙橋,。麗澤火熱的核心原因還是其突出的性?xún)r(jià)比,。亞奧由于毗鄰金融街和中關(guān)村，其租金水平較這兩個(gè)區(qū)域有非常強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力,，吸引了大量這兩個(gè)區(qū)域的外溢需求,。望京酒仙橋從2018年起就進(jìn)入了去化周期,，經(jīng)過(guò)三年的努力,，空置率從2018年24%左右逐年降低到今年四季度的9.6%，80%的新增需求來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè),。
“十三五”期間北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)概覽
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際
供需不平衡被進(jìn)一步放大，空置率創(chuàng)近十年新高
在2020年四季度,，新入市項(xiàng)目體量低于預(yù)期的50萬(wàn)平方米，僅有約35萬(wàn)平方米入市,。至此,，2020年全市場(chǎng)新增供應(yīng)項(xiàng)目約60萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于預(yù)期水平,，主要原因還是疫情導(dǎo)致部分項(xiàng)目延遲入市,。
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，空置率繼續(xù)走高達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的19.4%,，符合高力國(guó)際在今年一季度向市場(chǎng)發(fā)布的對(duì)于年底空置率超過(guò)18%的預(yù)測(cè),。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)和需求比長(zhǎng)期都維持在2倍以?xún)?nèi)，但供需不平衡的問(wèn)題從2019年開(kāi)始凸顯,，在2020年新增供需比更是上漲到接近5倍,。由此可見(jiàn)北京市場(chǎng)的供需不平衡問(wèn)題已經(jīng)非常嚴(yán)重。
北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需比(2002-2020)
數(shù)據(jù)來(lái)源：高力國(guó)際
市場(chǎng)迎來(lái)近十年的租金同比最大降幅
市場(chǎng)所有的變化因素最終都會(huì)反映到租金變化上，在原本就是供需嚴(yán)重不平衡的市場(chǎng)環(huán)境下,，又疊加了疫情影響,，2020年整體租金同比降幅達(dá)到了創(chuàng)近十年記錄的新高，從2019年底383元每月每平米降低到351元每月每平米,，降幅達(dá)到8.4%,。市場(chǎng)租金從2018年的高點(diǎn)已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計(jì)接近13%,。
高力國(guó)際認(rèn)為這樣的租金降幅是符合市場(chǎng)預(yù)期的,，在新增需求有限的情況下，市場(chǎng)存量租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)變得更加激烈,，企業(yè)在不景氣時(shí)期對(duì)于辦公租賃成本變化就會(huì)變得更加敏感,。這樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)不僅存在于子市場(chǎng)之間，也存在于不同級(jí)別的辦公樓宇之間,。例如,，根據(jù)高力國(guó)際在三季度的租戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，疫情期間,，租戶(hù)出現(xiàn)了從甲級(jí)向乙級(jí)寫(xiě)字樓搬遷的情況,。同樣的，在甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件的時(shí)候,，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級(jí)樓宇的現(xiàn)象,。在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)一年內(nèi)，存量租戶(hù)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈演愈烈,。
預(yù)計(jì)供需失衡仍會(huì)加劇,，空置率明年觸頂
2021年對(duì)于北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)講將會(huì)是極具考驗(yàn)的一年。通過(guò)初步統(tǒng)計(jì),，預(yù)計(jì)明年將有接近160萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目入市(2019年超過(guò)90萬(wàn)平方米),，其中有近百萬(wàn)平米的項(xiàng)目可能會(huì)在明年上半年入市。若所有項(xiàng)目如期入市,，創(chuàng)紀(jì)錄的新增供應(yīng)量將給市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的沖擊,，當(dāng)然這也是未來(lái)3-4年最后的一次的新項(xiàng)目集中入市潮。巨量供應(yīng)將直接考驗(yàn)市場(chǎng)新增需求的恢復(fù)情況,，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復(fù)的新增需求,，但可持續(xù)性仍然有待進(jìn)一步觀察。隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束,，明年租金依然處于下降通道,，但降幅應(yīng)該會(huì)小于今年，在四季度將開(kāi)始進(jìn)入探底階段,。嚴(yán)區(qū)海提出,，高力國(guó)際依然維持市場(chǎng)處于三期疊加的判斷,，依然維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)步復(fù)蘇，北京疫情防控有效和寫(xiě)字樓需求中性釋放的三個(gè)基礎(chǔ)宏觀條件,，并預(yù)計(jì)供需失衡的態(tài)勢(shì)在明年仍會(huì)加劇,，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/p>
嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為,，2020年是“十三五”的收官之年,，如果用一句話形容“十三五”期間的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的話，就是“在三期疊加的大環(huán)境下,，天量供應(yīng)和疫情肆虐持續(xù)推高市場(chǎng)空置率,，租金出現(xiàn)合理回調(diào)，城市競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步增強(qiáng)”,。2021年又是“十四五”的開(kāi)局之年,，如果用一句話預(yù)測(cè)“十四五”期間的北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的話，就是“在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的兩區(qū)建設(shè)的大背景下,，改革開(kāi)放和創(chuàng)新引領(lǐng)推動(dòng)需求回升,，市場(chǎng)進(jìn)入去化周期，北京進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段”,。
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