編者按 房地產(chǎn)業(yè)素有“長期看人口、中期看土地,、短期看金融”的說法,。一般來講，房企進(jìn)入一個新的城市,，除了要了解當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)規(guī)模和居民收入外,，還要研究當(dāng)?shù)氐娜丝诮Y(jié)構(gòu)和人口流動情況。那么第七次人口普查數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生什么影響?房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?jié)摿θ绾?未來將呈現(xiàn)哪些趨勢?針對這些熱點(diǎn)話題,，《中國消費(fèi)者報(bào)》策劃了“從人口普查數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)行業(yè)趨勢”系列報(bào)道,，將一一為您解讀。
中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,，全國人口共141178萬人，與2010年 (第六次全國人口普查數(shù)據(jù))的133972萬人相比,，增加7206萬人,，增長5.38%，年平均增長率為0.53%,。這一數(shù)據(jù)表明,，我國人口10年來保持低速增長態(tài)勢。那么人們對住房的需求還會增長嗎?房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前景嗎?接受記者采訪的多位專家一致表示,，對此大可不必?fù)?dān)心,，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍大有可為，新增住房需求仍有較大潛力。
人口基數(shù)大,，購房需求仍在
“在本次人口普查數(shù)據(jù)中,，中國人口呈現(xiàn)老齡化、東移化,、城鎮(zhèn)化及高素質(zhì)化等特點(diǎn),，未來將會對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。”戴德梁行首席政策分析專家,、北區(qū)研究部主管魏東對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，“本次人口普查意義重大，通過對人口結(jié)構(gòu)變化的分析,，可以讓我們理清未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向,，從而積極應(yīng)對人口發(fā)展可能出現(xiàn)的機(jī)遇、風(fēng)險及挑戰(zhàn),。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時則認(rèn)為,，人口總量年平均增長率雖然比上一次人口普查低，但考慮到我國人口基數(shù)大,，哪怕是微幅的增長,，也是巨大的絕對數(shù)量，人口紅利仍在,。加上勞動年齡人口占比超過60%,，而國人在任何年齡段的買房需求都很旺盛，這有助于穩(wěn)定樓市的基本面,。
此次人口普查顯示,，0-14歲人口為25338萬人，占17.95%;15-59歲人口為89438萬人,，占63.35%,。李宇嘉認(rèn)為，后者是購房主力人群,，前者是未來住房主要需求者,。
同策研究院分析師汪恒贊同李宇嘉的觀點(diǎn)。他表示,，2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平,，對于房地產(chǎn)業(yè)而言應(yīng)該是一個好消息，因?yàn)槿丝诳倲?shù)和兒童數(shù)量的增加都意味著市場需求的擴(kuò)張,。
城鎮(zhèn)化率上升明顯,，未來潛力巨大
此次人口普查數(shù)據(jù)顯示，住在城鎮(zhèn)的人口為 90199萬人,，占63.89%,。與2010年相比,，城鎮(zhèn)人口增加23642萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點(diǎn),。在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)下,，10年來城鎮(zhèn)化率上升明顯。“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出,，至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%,。在新型城鎮(zhèn)化的帶動下，未來10年城鎮(zhèn)化水平仍將提高,，房地產(chǎn)市場需求整體仍有釋放空間,。
魏東對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，中國的城鎮(zhèn)化率在過去10年中從49.7%上升至63.9%,，平均每年有超過2000萬的人口從農(nóng)村進(jìn)入到城市,。農(nóng)村人口向城市的遷移將會在消費(fèi)、住房,、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多方面推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體,、產(chǎn)業(yè)互動,、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化將成為未來中國經(jīng)濟(jì)包括房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力來源。“當(dāng)前我國的城鎮(zhèn)化率離70%這一國際公認(rèn)的達(dá)標(biāo)水平還有很長一段距離,。”李宇嘉對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者直言,。
李嘉宇認(rèn)為，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化依然是未來一段時間國家政策的大方向,，包括就近城鎮(zhèn)化,、大城市化、都市圈發(fā)展,、縣域城鎮(zhèn)化,、郊區(qū)新城等，多種形式的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力,，政策方面也會大力引導(dǎo),，預(yù)計(jì)由此帶來的新增住房需求還很大。
流動人口,、老舊小區(qū)改造是新增長點(diǎn)
由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近,，流動人口的規(guī)模也在明顯提升。
此次人口普查數(shù)據(jù)顯示,，2020年人戶分離人口為49276萬人,，其中,，流動人口為37582萬人，與2010年相比,，流動人口增長69.73%,。
記者發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超2018年《中國流動人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動人口的總規(guī)模,，說明流動人口規(guī)模還在持續(xù)上升,。
魏東對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，龐大的流動人口規(guī)模也帶來了巨大的居住需求,，尤其是剛需人群有望增加,。衛(wèi)健委對流動人群的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約有三成流動人口在流入地?fù)碛凶》?，也就是說有1億流動人口在流入地?fù)碛凶再彿?，這一規(guī)模不容小覷。
另一方面,，受制于購買力,、個人居留意愿等多方面因素，絕大多數(shù)流動人口的居住需求還要靠租房來解決,，這也意味著巨大的租賃市場發(fā)展空間,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時提出，除了人口紅利帶來的住房需求外,，現(xiàn)在存量住房的供應(yīng)情況也有不少可以提高的空間,。比如，有的住房不成套,、沒有獨(dú)立廚衛(wèi)陽臺,，很多老舊小區(qū)亟須改造，拆遷需求也較大,，這部分人群對美好居住環(huán)境的訴求也很強(qiáng),，也會支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
