中國消費者報報道（記者孫蔚）近期,，全國22城第二輪“兩集中”土地拍賣陸續(xù)拉開帷幕,。相較于第一輪高溢價“搶地”，第二輪土地拍賣市場明顯冷靜,，有所降溫,。同時,，多城對集中供地規(guī)則進行了調整和修改，房企在拿地策略層面也出現了分化,。
總規(guī)模與首輪基本持平
從土地供應量角度來看,，除鄭州和寧波兩個城市尚未發(fā)布第二輪集中供地信息外，其余20個城市第二輪土地供應規(guī)模與首輪基本持平,。
具體來看,，各城市間分化較為顯著。其中,，蘇州,、杭州、南京,、武漢,、長沙等城市第二輪供地規(guī)模較首輪明顯下滑，降幅均超過20%,。而此次北京,、深圳、成都、青島,、寧波5城市的供地數量和面積均有較大幅度的增加,，尤其是深圳，第二輪土地拍賣地塊數量多了近3倍,，總土地面積翻了一倍有余,。作為集中供地的標桿城市，不久前,，北京掛牌第二批集中供地地塊共計43宗,，總起始價1359億元。跟首輪集中供地相比,，此次出讓宅地增加了13宗,，建設用地與規(guī)劃建面均增加44%左右，總起始價增加約32%,。
截至9月18日,，22個重點城市中已有廈門、福州,、蘇州,、青島,、天津等9個城市完成了第二輪集中供地,。其中，廈門率先開啟第二輪集中供地出讓,，土地市場依然火熱,，成交地塊平均溢價率為25.4%;而長春第二次集中土地拍賣再度遇冷，平淡的表現與首輪集中供地如出一轍,。
值得注意的是,，由于土地拍賣規(guī)則調整，第二輪集中供地過程中,，多城土地延期出讓或重新掛牌,，譬如深圳、杭州,、青島均曾停止掛牌,，福州、濟南,、沈陽,、蘇州、天津等城市均有延期出讓,，很多本該9月集中土地拍賣的城市都被擠壓至10月,。
供地規(guī)則“打補丁”
今年年初，22城陸續(xù)開啟首輪集中供地，為防止土地市場過于火爆,，首輪拍地前,，多地發(fā)布競拍規(guī)則，禁止馬甲公司參與土地拍賣,，且設置地塊最高限價,，為土地市場降溫，但實際執(zhí)行效果并不理想,。
數據顯示,，在首輪土地拍賣中，深圳,、廈門,、杭州平均溢價率超過25%，重慶則以平均溢價率38.82%位居榜首,，其中招商蛇口以32.5億元競得重慶沙坪壩區(qū)西永組團一商住地塊,，溢價率高達129.98%。
在吸取首輪供地“教訓”后,，8月有14城相繼叫停二輪供地,，隨后不斷推出“補丁政策”，將地塊溢價率天花板設定為15%,，且不允許通過提高起拍價的方式調整溢價率,，嚴格控制樓面價破新高。溢價率觸頂后,，還將分別采取搖號,、競品質等方式確認最終競得人。
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱對《中國消費者報》記者解釋稱,，第二輪集中供地競拍方式調整升級有以下三個明顯的變化,。
一是更多采用“限價+搖號”的方式進行土地競拍，并且溢價率均有明顯下調,，如廣州,、南京、杭州,、合肥等典型城市,，溢價率上限均調整為15%。
二是部分城市取消了競配建,，如合肥17宗出讓地塊均取消了競配建,，改為采用“競品質”的方式，其中2宗競高品質住宅建設方案,，15宗競裝配率,。再比如福州,，由原來的“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價+搖號”,，原有競配建的限制取消,。
三是對項目上市銷售做出了更多限制，部分城市出現了現房銷售,、限售等規(guī)定,。比如杭州10宗試點競品質地塊要求現房銷售;廣州部分地塊限首套家庭購房;南京規(guī)定拿地6個月內不能上市。
58安居客房產研究院分院院長張波對《中國消費者報》記者表示,，從多個城市已發(fā)布的政策來看,，限售等土地拍賣規(guī)則對于追求高周轉的房企來說，壓力倍增,。但這也說明,，集中供地政策的出臺，目的不僅是穩(wěn)定市場,，還是對中小型房企的一種考驗,。在考驗資金狀態(tài)的同時，也是對產品,、操盤能力的檢驗,，有助于提高行業(yè)門檻，避免不良資金進入樓市,。
土地流拍率較首輪提升
對比首輪集中土地拍賣熱度來看,，目前已經啟動第二輪集中供地的城市土地市場熱度均有所下滑，成交溢價率均有所降低,，尤其是濟南,、天津等低熱度城市,，溢價率降幅均在10個百分點以上,。除廈門外，有7城二輪供地土地流拍率走高,，沈陽,、長春、福州,、濟南和天津等城市二輪土地出讓流拍率均超過了30%,。
首批集中供地熱度較高的杭州，在第二輪集中供地時遭遇了流拍,。9月15日,，杭州第二輪集中供地10宗競品質地塊報名截止，有9宗地塊報名未達標,，提前宣告流拍,，這一結果令市場感到意外,。
無獨有偶，成都第二輪集中供地首日,，共成交19宗地塊,，有1宗地塊流拍，平均溢價率只有2.1%,，15宗地全都為底價成交,，這一結果也和首次供地大相徑庭。“此類流拍的直接原因就是競品質的約束,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《中國消費者報》記者采訪時表示：“杭州土地拍賣新規(guī)比較苛刻,，競品質地塊需在高品質方案下現房銷售，且對企業(yè)參與土地拍賣的數量和拿地資金來源進行限制和規(guī)范,。另外,，房企需在品質優(yōu)化方面不斷做方案，拿地和開發(fā)成本進一步加大,。”
在新的游戲規(guī)則下,，房企未來參與供地將會更加理性和謹慎。萬科,、旭輝,、融創(chuàng)等房企紛紛表態(tài)“不拿高價地”，“以銷定投”“避開熱點地塊”“保障利潤率”成為房企不約而同的選擇,。
