中國消費者報濟南訊（記者尹訓(xùn)銀）房屋被查封導(dǎo)致買賣合同無法履行,，房屋溢價損失該由誰來承擔(dān)？近日,，山東省濟南市歷下區(qū)法院審理了這樣一起房屋買賣糾紛案,。
2015年11月，汪頃果與晉忠忠通過房產(chǎn)中介簽訂《房屋買賣合同》,，約定甲方汪頃果自愿出售濟南某小區(qū)房屋,。該房屋無抵押、無租賃,，甲方承諾和保證此房產(chǎn)無任何權(quán)屬等糾紛,。雙方約定成交價格為116萬元，晉忠忠在合同簽訂時向汪頃果支付定金2萬元,。合同約定，如甲,、乙任一方未按約定履行相關(guān)義務(wù),，每逾期一日，違約方應(yīng)向房屋買賣的相對方支付合同總房價款3‰的違約金,，或者違約方承擔(dān)合同總房價30%的違約金,，具體承擔(dān)哪一種違約責(zé)任，由守約方選擇,。
據(jù)了解,，汪頃果和黎琪琪原是夫妻關(guān)系，二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買了涉案房屋,，并取得房屋所有權(quán)證,。房屋所有權(quán)人為汪頃果，共有人為黎琪琪,。后來汪頃果和黎琪琪因感情破裂在民政部門協(xié)議離婚,，約定涉案房屋歸黎琪琪所有，但雙方并未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù),。后黎琪琪對《房屋買賣合同》簽字追認,。
合同簽訂后,，晉忠忠依約向汪頃果支付了定金2萬元，同時向中介交納了房屋傭金共計2.8萬元,。2015年12月,，晉忠忠與汪頃果、黎琪琪及中介工作人員依約到濟南市房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽,，因房屋被法院查封,，網(wǎng)簽手續(xù)未能辦理，晉忠忠應(yīng)付的68萬元（除定金外）首付款未再支付,。此后,，買賣雙方?jīng)]有及時解除合同，就涉案房屋的溢價損失也協(xié)商不成,。晉忠忠于2017年7月訴至濟南市歷下區(qū)人民法院,，請求解除《房屋買賣合同》、汪頃果,、黎琪琪支付違約金并承擔(dān)溢價損失等,。
法官審理得知，汪頃果于2015年2月就簽收了法院送達的保全裁定,。法院認為,，汪頃果在知道或者應(yīng)當(dāng)知道其財產(chǎn)已被查封或凍結(jié)的情況下，仍然出售被查封的房屋,，構(gòu)成違約,，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
對于合同未及時解除而擴大的損失,，法院認為,，雖然汪頃果曾在2016年1月份表示晉忠忠可另行購買其他房屋，但同時也表明如果晉忠忠沒有看中其他房屋,，則可待涉案房屋解封后繼續(xù)履行合同,，且多次承諾能夠盡快解決查封事宜。晉忠忠也選擇相信和等待以致沒有及時解除合同,。法院認為,，汪頃果應(yīng)對損失的擴大承擔(dān)主要責(zé)任。黎琪琪與汪頃果離婚時,，約定涉案房屋歸黎琪琪所有,，但雙方并未及時辦理過戶手續(xù)。雖然黎琪琪對于出售被查封的房屋主觀上沒有過錯,，但客觀上導(dǎo)致《房屋買賣合同》無法繼續(xù)履行,，黎琪琪作為房屋共同出賣人，應(yīng)與汪頃果共同承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
本案中,，因涉案房屋被查封,，無法辦理網(wǎng)簽，晉忠忠對于合同可能無法繼續(xù)履行應(yīng)有一定的預(yù)期,，但其既未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán),，也未按照約定支付首付款以明示要求繼續(xù)履行合同，以致合同是否繼續(xù)履行長期處于不確定狀態(tài),。晉忠忠對損失的擴大及糾紛的發(fā)生也存在過錯,，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。房產(chǎn)中介在合同簽訂前,，已查詢到涉案房屋存在限制交易情形,，但未告知晉忠忠，以致雖然促成了合同的簽訂,，但發(fā)生了履行不能的后果并使買賣雙方產(chǎn)生糾紛,，存在過錯，也應(yīng)承擔(dān)一定的民事責(zé)任,。因房產(chǎn)中介已注銷,，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由其經(jīng)營者程剛承擔(dān)。
法院認為,，雖然雙方約定了違約金的計算方式,，但原告晉忠忠以約定的違約金不足以彌補實際損失為由，要求以起訴日作為評估時間節(jié)點確定房屋價格及損失,，并無不當(dāng),。法院認定合同解除時，涉案房屋溢價為94.36萬元（即涉案房屋市場評估總價210.36萬元減去116萬元）,。對于溢價損失的承擔(dān),。根據(jù)《合同法》有關(guān)規(guī)定，被告汪頃果,、黎琪琪應(yīng)首先支付約定的違約金，違約金不足以彌補損失的,，補足差額,。綜合各方的違約及過錯程度，法院酌定被告汪頃果,、黎琪琪共同承擔(dān)55%的責(zé)任,，原告晉忠忠承擔(dān)40%的責(zé)任，被告程剛承擔(dān)5%的責(zé)任,。
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