中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者聶國(guó)春）5月15日是“全國(guó)投資者保護(hù)宣傳日”,，北京金融法院司法指導(dǎo)中心當(dāng)天推出線上公益司法普法節(jié)目——“融小法•呵護(hù)碎銀雙月談”,。北京金融法院法官厲莉、中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院副教授王雷和北京西城法院金融街法庭副庭長(zhǎng)舒銳參加首期節(jié)目,，詳解“以房養(yǎng)老”騙局,。
“以房養(yǎng)老”是保險(xiǎn)而非理財(cái)
針對(duì)養(yǎng)老難題，原保監(jiān)會(huì)2014年在北京,、上海,、廣州、武漢4個(gè)城市開展住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（以下簡(jiǎn)稱以房養(yǎng)老）試點(diǎn),。2017年,，試點(diǎn)擴(kuò)至全國(guó)。然而,，部分不法公司和人員卻打著“以房養(yǎng)老”的旗號(hào),，對(duì)老年人實(shí)施欺詐，導(dǎo)致部分老人陷入房財(cái)兩空的境地,。
厲莉表示,，“以房養(yǎng)老”主要是指老年人將住房反向抵押給保險(xiǎn)公司，從而每月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老保險(xiǎn)金,，這為名下有房產(chǎn),、手中無(wú)現(xiàn)金的老年人提供了一種養(yǎng)老思路，幫助老年人獲得“養(yǎng)老錢”,。
《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者了解到,，目前僅有幸福人壽、人保壽險(xiǎn)兩家公司開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù),，推出的產(chǎn)品分別為“房來(lái)寶”和“安居樂(lè)”老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn),。
“這種保險(xiǎn)的商業(yè)邏輯本身也很簡(jiǎn)單：老人將房屋抵押給保險(xiǎn)公司,，保險(xiǎn)公司按月給老人錢，老人去世后,，保險(xiǎn)公司對(duì)房屋進(jìn)行清算,。”舒銳指出,，這是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品,，而不是投資、理財(cái)產(chǎn)品,。但遺憾的是,，“以房養(yǎng)老保險(xiǎn)”被口口相傳為“以房養(yǎng)老”，從而使人們產(chǎn)生曲解,。
在舒銳看來(lái),，正是因?yàn)槊徽芏嗖环ǚ肿泳烷_始對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行各種演繹,，有的甚至打著國(guó)家政策的旗號(hào),，拉大旗作虎皮，以權(quán)威機(jī)構(gòu)名義蒙騙老人,。但實(shí)際上,，他們說(shuō)的“以房養(yǎng)老”和國(guó)家鼓勵(lì)的“以房養(yǎng)老”，根本就不是一回事,。
“以房養(yǎng)老”套路貸存五大特征
王雷指出,，騙子們最常采用的是借“以房養(yǎng)老”之名實(shí)施“套路貸”等違法犯罪行為?！耙苑筐B(yǎng)老”套路貸詐騙導(dǎo)致參與其中的老人不僅沒(méi)拿到養(yǎng)老金,，還失去房屋。
王雷分析,，“以房養(yǎng)老”套路貸的運(yùn)作流程通常為：老年人先將自己的房屋抵押給理財(cái)機(jī)構(gòu)介紹的出資方,，并與出資方簽訂借款合同，然后將所借資金投資理財(cái)機(jī)構(gòu)的以房養(yǎng)老項(xiàng)目獲取理財(cái)收益作為養(yǎng)老金,，理財(cái)機(jī)構(gòu)再向出資方支付利息,。在這一過(guò)程中，老年人委托理財(cái)機(jī)構(gòu)的工作人員代為辦理房屋出售和抵押登記手續(xù),，經(jīng)公證的抵押合同賦予合同強(qiáng)制執(zhí)行力,。由于理財(cái)機(jī)構(gòu)匯集的大量資金脫離監(jiān)管，被挪作他用后,，很可能導(dǎo)致理財(cái)機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂,、無(wú)法代為還款，出資方此時(shí)申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行老年人所抵押的房屋,，導(dǎo)致老年人的房屋被強(qiáng)制執(zhí)行,。
“此種套路貸使得老年人陷入合同陷阱之中,，最終房財(cái)兩空?！巴趵渍f(shuō),，深入分析可以發(fā)現(xiàn)，該套路貸存在五大特征：一是存在復(fù)雜的合同架構(gòu),，如借款合同,、抵押合同、委托合同,、代為還款合同,、養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議等等，形成法律閉環(huán),，老年人難以具備相應(yīng)的專業(yè)判斷能力,。二是實(shí)施套路貸的經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中經(jīng)常夸大宣傳,、宣稱自己有官方合作背景，獲取老年人的信賴,。三是經(jīng)營(yíng)者經(jīng)常安排其工作人員作為代為辦理房屋出售或者抵押登記手續(xù)等全套事務(wù)的受托人甚至出資方,。四是套路貸所涉及受害人人數(shù)多、金額大,，形成脫離監(jiān)管的巨額“資金池”，常涉嫌非法吸收公眾存款罪,、集資詐騙罪等刑事犯罪,。五是需要通過(guò)穿透式審判理念，結(jié)合證據(jù)鏈,，透過(guò)現(xiàn)象看清套路貸的本質(zhì),，認(rèn)定惡意串通合同無(wú)效、以欺詐方式訂立的合同可撤銷,，或者老年人不具備交易意思表示而合同不成立等,。
正規(guī)“以房養(yǎng)老”不會(huì)出現(xiàn)理財(cái)?shù)群贤?/strong>
那么，如何辨析“以房養(yǎng)老”騙局呢,？
舒銳表示,，正規(guī)的“以房養(yǎng)老”只是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，由專業(yè)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng),。在辦理過(guò)程中,，不會(huì)出現(xiàn)借款合同、房屋買賣合同,、理財(cái)合同,。而且,，房屋所有權(quán)始終歸老人所有，保險(xiǎn)公司只要抵押權(quán),，老人身故后保險(xiǎn)公司方可處置房屋,。
那么，辦理了”以房養(yǎng)老“保險(xiǎn),，能否提前解除合同呢,？王雷表示，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的投保人并沒(méi)有向保險(xiǎn)人事先支付保費(fèi),，而是直接根據(jù)合同約定從保險(xiǎn)公司那里領(lǐng)取養(yǎng)老年金,。其抵押的住房是為投保人的“應(yīng)交養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)”向保險(xiǎn)人作擔(dān)保的。保險(xiǎn)合同的投保人可以隨時(shí)解除保險(xiǎn)合同,，但應(yīng)繳納已領(lǐng)取的養(yǎng)老年金,。
王雷提醒說(shuō)，老年人在涉及到相關(guān)項(xiàng)目時(shí),，一定要注意以下三點(diǎn)：首先,，老年人在“以房養(yǎng)老”相關(guān)合同書上簽名、按指印時(shí)要慎重,，應(yīng)尋求專業(yè)人士幫助辨析合同內(nèi)容,，透過(guò)合同迷霧識(shí)別抵制套路貸。其次,，套路貸下的借款合同通常會(huì)約定遠(yuǎn)高于商業(yè)銀行貸款的利息,。再次，對(duì)于低風(fēng)險(xiǎn)甚至無(wú)風(fēng)險(xiǎn),、高收益的養(yǎng)老投資項(xiàng)目,，要提高警惕，理解其商業(yè)邏輯,。
《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者注意到,，針對(duì)“以房養(yǎng)老”的騙局，銀保監(jiān)會(huì)消保局2021年6月曾發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示,。風(fēng)險(xiǎn)提示稱,，這種保險(xiǎn)目前在我國(guó)還處于試點(diǎn)階段且比較小眾，其準(zhǔn)入門檻高,、法律關(guān)系復(fù)雜,、風(fēng)險(xiǎn)因素多，對(duì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開展和銷售管理都非常嚴(yán)格,。不法分子所宣稱的“以房養(yǎng)老”與國(guó)家試行的住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)完全無(wú)關(guān),，只是其假借國(guó)家政策、為非法集資活動(dòng)造勢(shì)宣傳的手段而已，其實(shí)根本不具備相應(yīng)的資質(zhì),、能力,，往往是“以新還舊”的龐氏騙局。
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居住權(quán)制度解決養(yǎng)老隱憂
“以房養(yǎng)老”是我國(guó)對(duì)養(yǎng)老方式的一種新探索,，我國(guó)的法律也對(duì)此給予相應(yīng)的保護(hù),。
舒銳表示，2021年1月1日實(shí)施的《民法典》新增了一種用益物權(quán)——居住權(quán),，這項(xiàng)制度可以在一定程度上解決老人“以房養(yǎng)老”的后顧之憂,。
舒銳說(shuō)，通過(guò)要求為自己設(shè)立擁有居住房屋的權(quán)利,，老人可以放心提前把房子過(guò)戶到贍養(yǎng)自己的子女名下,，讓孩子們更有動(dòng)力實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)兒防老”。老年人也可以將房屋以相對(duì)較低的價(jià)格出售給金融機(jī)構(gòu)或其他投資人,，以房款養(yǎng)老,，并約定在其有生之年享有對(duì)房屋的居住權(quán)。此外,，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議也是“以房養(yǎng)老”的不錯(cuò)選擇,。老年人可以與繼承人以外的組織或者個(gè)人簽訂遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。按照協(xié)議,，該組織或者個(gè)人承擔(dān)該老年人生養(yǎng)死葬的義務(wù),，對(duì)老年人的房屋等財(cái)產(chǎn)享有受遺贈(zèng)的權(quán)利。
王雷則指出,，《民法典》中的合同不成立、可撤銷,、無(wú)效制度對(duì)保護(hù)“以房養(yǎng)老”套路貸的老年人具有重要意義,。房屋所有權(quán)人也可以通過(guò)設(shè)定保留居住權(quán)的房屋買賣，以實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”,。
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