中國消費(fèi)者報報道(記者 孫蔚)在以往的二手房交易中,,如果賣家的二手房辦過房貸,、曾被抵押給銀行,那么此次交易時需要賣方先還清貸款,、解除抵押后才能過戶,。為此,買賣雙方需要在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來往多次,,所需時間周期較長,,還要支付一定的費(fèi)用。如今,,多地試行推出二手房“帶押過戶”,,進(jìn)一步簡化交易手續(xù),釋放市場交易活力,。
多地試行“帶押過戶”
什么是“帶押過戶”,?北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師對《中國消費(fèi)者報》記者解釋道,通俗來講,,“帶押過戶”是指存在抵押的房產(chǎn)無須提前還貸或墊付資金,,就可以完成過戶、重新抵押并發(fā)放新的住房按揭貸款,。也就是說,,這種模式省去了原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時間成本,大大降低了二手房的交易難度,。
據(jù)《中國消費(fèi)者報》記者了解,,2022年有個別地區(qū)試行二手房“帶押過戶”,近期有多地集中推出該項(xiàng)措施:廣東廣州,、江蘇南京,、福建福州、山東濟(jì)南,、江蘇無錫、河北唐山等十多個城市相關(guān)部門均發(fā)布消息,,提出存在抵押的二手房可以“帶押過戶”,。目前,無錫15家二手房交易資金監(jiān)管銀行中,,已有建設(shè)銀行,、農(nóng)業(yè)銀行,、工商銀行等可以開展同行“帶押過戶”業(yè)務(wù)。9月19日,,建設(shè)銀行無錫分行在一位業(yè)主未提前還貸的情況下,,將其名下房產(chǎn)完成交易過戶,標(biāo)志著無錫“帶押過戶”二手房交易業(yè)務(wù)正式落地,。
據(jù)媒體報道,,9月21日,唐山市民鐘先生因賣房需求來到平安銀行唐山分行咨詢相關(guān)業(yè)務(wù),。在聽取銀行工作人員關(guān)于“帶押過戶”模式的介紹后,,他欣然采納。9月22日,,平安銀行完成審批,。9月23日,銀行及買賣雙方共同申請辦理了“帶押過戶”,,當(dāng)天就領(lǐng)取到了不動產(chǎn)權(quán)證書和抵押登記他項(xiàng)權(quán)利證,,完成了唐山首例二手房“帶押過戶”轉(zhuǎn)移登記。
濟(jì)南發(fā)布通知正式推行存量房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告及預(yù)轉(zhuǎn)本登記”模式,,調(diào)整公積金貸款放款流程,,將必須正式過戶抵押后才可以放款的流程,調(diào)整為預(yù)告登記放款,,為“用新貸還舊貸”“帶押過戶”新流程的實(shí)施提供了政策保障,。
南京不動產(chǎn)登記中心發(fā)布消息稱,通過與建設(shè)銀行,、南京銀行等50余家銀行合作,,目前已完成158套房屋“帶押過戶”登記工作,交易額超5億元,。
簡化流程激發(fā)市場活力
一提起“帶押過戶”的政策,,北京鏈家增光路店的經(jīng)紀(jì)人王先生就特別興奮。他告訴《中國消費(fèi)者報》記者,,在傳統(tǒng)的二手房交易中,,賣家要出售二手房就必須把手中二手房的貸款先結(jié)清,流程為“房主籌錢償還二手房剩余貸款-房主賣房-下家付款-房主收款”,,這就導(dǎo)致此類二手房的交易時間周期會很長,,少則十天半個月,多則一個月以上,,交易中間很有可能因各種因素導(dǎo)致交易失敗,,此外房主還需要交各種費(fèi)用,增加了交易成本,。
“對有改善需求的賣方來說,,需要綜合考慮房子掛牌后的成交周期,、過戶解押周期等多方面因素,無形中降低了二手房的市場流通性,。實(shí)行‘帶押過戶’可以簡化手續(xù),,方便了買賣雙方,省時,、省力,、省錢,特別受市場認(rèn)可,?!蓖跸壬嬖V記者,這幾天一直有置業(yè)者前來咨詢“帶押過戶”,。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國消費(fèi)者報》記者介紹說,,過去,交易周期長,、成本高是制約二手房市場流通性的一個重要因素,。二手房交易流程中,贖樓和貸款差不多就占了交易時間的一半,,導(dǎo)致“賣一買一”的換房需求受阻,,影響了新房交易,對房地產(chǎn)良性循環(huán)有一定的影響,。
“在許多重點(diǎn)城市,,二手房交易占據(jù)較大的市場份額。二手房交易常以‘連環(huán)單’的形式,,一個交易能帶動多套房交易,,從而達(dá)到豐富供應(yīng)、活躍交投,、帶旺市場的效果,。”李宇嘉表示,,新模式的出臺,,將為市場注入新的活力。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為,,“帶押過戶”的方式在節(jié)省資金成本的同時,,可以提高二手房交易效率,有利于激發(fā)二手房市場的交易活力,,促進(jìn)住房消費(fèi),。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國消費(fèi)者報》記者,“帶押過戶”有其局限性,,一般情況下,,必須在同一家銀行才能帶抵押過戶。舉例來說,,房主以前是在建行做的房貸,,新購房的人也必須在建行申請貸款,才能實(shí)現(xiàn)“帶押過戶”,。
張大偉認(rèn)為,,當(dāng)下房地產(chǎn)市場依然處于相對低迷中,今年8月份,,一,、二線城市的房地產(chǎn)銷售價格普遍下調(diào),在這種情況下,,“帶押過戶”政策雖然可以降低部分購房者的成本,,但對于市場交易量和房價的影響不會很大。
交易安全仍須注意
二手房“帶押過戶”在方便買賣雙方的同時,,如何確保交易安全是不容忽視的問題,。
北京郵政儲蓄銀行貸款部工作人員對《中國消費(fèi)者報》記者表示,目前北京沒有這種業(yè)務(wù),。他認(rèn)為,,這種操作相當(dāng)于直接更改貸款人,會存在債權(quán)人不容易界定的問題,,“賣房貸款還沒還完,,債權(quán)是貸款銀行的,如果買家的貸款銀行重新做抵押貸款,,會存在界定難的問題,,風(fēng)險較大。如果按照二次抵押的方式操作,,可能導(dǎo)致購房者獲得貸款的額度偏低,。如果通過變更借款人的方式進(jìn)行,銀行則需重新評估購房者是否有相關(guān)貸款資質(zhì),,這些數(shù)據(jù)會涉及到公積金中心,、房管等多個部門,需防范風(fēng)險”,。
中指研究院分院研究主管郭曉鋒對《中國消費(fèi)者報》記者表示,,多地推出的“帶押過戶”模式大多引入了公證處“提存賬戶”服務(wù),可通過公證處的介入充分保障交易安全,,解決買賣雙方互不信任的問題,。
郭曉鋒進(jìn)一步解釋稱,公證提存組合服務(wù)可以實(shí)現(xiàn)“用買方的購房貸款來償還賣方欠銀行的貸款”,。對賣方而言,,不必籌措過橋資金進(jìn)行貸款解押,,降低了交易成本。對買方而言,,把房款打進(jìn)提存賬戶就可以過戶拿到房,,如果過戶存在問題,房款還能原路返還,,最大程度保障了雙方利益,,全面化解了交易風(fēng)險。
北京金訴律師事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師特別提醒消費(fèi)者,,抵押權(quán)在《民法典》中是一個相對重點(diǎn)而又復(fù)雜的內(nèi)容,,在遇到“帶押過戶”的房屋交易時,需要特別注意抵押人和抵押權(quán)人是否對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有一定的限制或者禁止性約定,。比如,,是否已經(jīng)有第三人因?yàn)樯埔馊〉谩⒅Ц逗侠韺r等因素對抵押物造成影響,。而且,,根據(jù)相關(guān)法律法規(guī),如果房屋的抵押登記早在《民法典》施行前就已經(jīng)存在,,沒有經(jīng)過抵押權(quán)人的同意,,是不能“帶押過戶”的。
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