中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者余知都）“盡管費(fèi)盡周折贏下了這場(chǎng)官司，但希望大家以我為戒,，不要再做‘借名買房’的傻事了,。”11月28日,，經(jīng)歷了一場(chǎng)官司的湖南長(zhǎng)沙消費(fèi)者徐永波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者說(shuō),。
案件起因：借名買房 妹夫反目
今年45歲的徐永波是一名出租車司機(jī)，和妻子感情不好，因家庭矛盾頻發(fā)而多次提出離婚,。由于居住房是婚前妻子名下的,，為保障自己“離婚”后有房可居,，徐永波瞞著妻子,，與堂妹徐文潔達(dá)成口頭協(xié)議,，以徐文潔的名購(gòu)置了某樓盤204房,，面積80.68平方米,，總價(jià)355319元。為穩(wěn)妥起見(jiàn),，徐文潔的丈夫彭述專門找來(lái)律師為堂哥借名買房出謀劃策,。
2013年12月29日，徐永波將165319元（其中包括向徐文潔借款5萬(wàn)元和向堂弟徐文浩借款4萬(wàn)元）通過(guò)現(xiàn)金存款的形式轉(zhuǎn)入徐文潔的銀行卡繳納首付款,，并以徐文潔的名義與樓盤開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》,。2014年4月25日,，以徐文潔名義向工商銀行按揭貸款19萬(wàn)元支付剩余房款,，貸款期限20年,。同年5月開(kāi)始,，徐永波按月定期通過(guò)現(xiàn)金存入的方式將還款金額存入徐文潔名下用于還貸的工行卡。起初,，該卡由徐文潔保管，幾個(gè)月后,，為便于還款,，徐文潔將該卡交與堂哥徐永波自行保管,。
2015年11月10日,，徐文潔協(xié)助堂哥辦理不動(dòng)產(chǎn)證，房屋登記在徐文潔名下,。
為了不讓妻子發(fā)現(xiàn)購(gòu)房一事,，徐永波每月都在還款日期臨近時(shí)凌晨一兩點(diǎn)收班回家的路上,，在家門口附近的工商銀行通過(guò)柜員機(jī)向“徐文潔”的銀行卡現(xiàn)金存入還款金額,。到2020年5月，一晃還款已經(jīng)6年,。其間,，隨著女兒長(zhǎng)大,，徐永波夫妻倆的感情磨合得越來(lái)越好,。然而,，原先感情甚篤的堂妹徐文潔和妹夫彭述此時(shí)卻出現(xiàn)感情裂痕，甚至鬧到法院起訴離婚,。對(duì)此,，徐永波隱隱感到有些不安,。
想起當(dāng)初借名買房只是與堂妹口頭約定，而并沒(méi)有書面協(xié)議,，擔(dān)心節(jié)外生枝的徐永波找到徐文潔把自己的顧慮和盤托出,。2020年6月14日,，徐永波與徐文潔就借名買房一事補(bǔ)簽了《借名購(gòu)房合同》,，主要載明徐永波以徐文潔名義購(gòu)買某樓盤204房，并繳納購(gòu)房首付款165319元,，徐永波還清貸款后，徐文潔有配合徐永波辦理過(guò)戶手續(xù)的義務(wù),，過(guò)戶費(fèi)用由徐永波承擔(dān),。堂弟徐文浩,、徐文清在《借名購(gòu)房合同》上簽字見(jiàn)證。
拿到這份《借名買房合同》后,，徐永波一顆懸著的心終于放下了,。然而,，2020年6月底的一個(gè)凌晨，徐永波收工后照例去銀行現(xiàn)金繳存時(shí),，卻發(fā)現(xiàn)“徐文潔”名下用于還款的銀行卡被“鎖卡”,，導(dǎo)致徐永波不能按時(shí)進(jìn)行還貸,。事后得知,，因徐文潔和彭述在離婚訴訟期間，雙方的財(cái)產(chǎn)（包括銀行卡）均被凍結(jié),。更令徐永波猝不及防的是，此時(shí)妹夫彭述不認(rèn)可該借名買房一事,，并認(rèn)為是徐文潔為轉(zhuǎn)移夫妻財(cái)產(chǎn)與堂兄徐永波聯(lián)手導(dǎo)演的一出戲。
法庭辯駁：是非曲直 各執(zhí)一詞
為了要回自己用辛苦錢買來(lái)的房屋,，2021年初,，徐永波將徐文潔及彭述告上法庭，請(qǐng)求法院判令徐文潔,、彭述協(xié)助自己辦理204房過(guò)戶手續(xù),，并將房屋變更登記至自己名下,。長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行審理。
庭審現(xiàn)場(chǎng),，徐永波陳述了自己借名買房的起因,，以及支付首付款和償還銀行按揭款的過(guò)程,，并出示了相關(guān)證據(jù),。
徐文潔認(rèn)可堂哥徐永波借名買房一事，并表示購(gòu)房款都是徐永波的,，且銀行按揭也一直是徐永波在還款,。徐文潔同時(shí)表示,，彭述知道該借名買房事宜，當(dāng)時(shí)還是彭述聯(lián)系一名熟人律師告知兄妹倆如何操作借名買房,，買房當(dāng)天,，彭述也去了樓盤現(xiàn)場(chǎng)。徐文潔借給徐永波5萬(wàn)元作首付款,，彭述也知情,。
彭述則辯稱不認(rèn)同借名買房。首先，徐永波稱借名買房是為了防止與妻子離婚后無(wú)房居住,，該行為違反了夫妻忠實(shí)義務(wù),，其行為本身不是善意的，且該說(shuō)法缺乏足夠的說(shuō)服力,，不符合日常行為邏輯。經(jīng)查詢,，徐永波夫妻名下已有兩套房屋，其聲稱離婚后無(wú)房居住,，與事實(shí)不符,。其次，徐永波提供的《借名買房合同》系事后單獨(dú)與徐文潔補(bǔ)簽,，且補(bǔ)簽的時(shí)間在彭述和徐文潔之間的離婚訴訟之后,，有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)之嫌。為徐永波提供有利證言的證人都是其親戚朋友關(guān)系,，缺乏證明力,。徐永波提供的銀行流水的材料顯示，按揭還款大多是通過(guò)現(xiàn)金還款,，其提供的流水并不能說(shuō)明按揭還款就是其本人償還的,。第三，徐永波家庭名下已有兩套住房,，根據(jù)長(zhǎng)沙市限購(gòu)政策,，徐永波聲稱的“借名買房”違反購(gòu)房政策，屬于限購(gòu)范圍,，徐永波的訴請(qǐng)有悖于政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策,，損害社會(huì)公共利益。
彭述還辯稱,，房屋是自己去購(gòu)買的,，他與徐文潔一起去看的房，合同都是徐文潔個(gè)人簽字,，自己沒(méi)簽字的原因是不需要兩個(gè)人簽字,，票據(jù)原件也是徐文潔保管。
關(guān)于購(gòu)房的目的,，徐永波主張其是為了避免離婚后無(wú)房可住,，故借名買房；彭述主張其購(gòu)房目的是投資,。徐永波認(rèn)為彭述投資說(shuō)法站不住腳,，因?yàn)榕硎雠c徐文潔名下房屋面積均在130平方米左右，沒(méi)必要購(gòu)買僅80平方米的房屋，且彭述與徐文潔生活地與涉案房相距甚遠(yuǎn),。此外,，徐文潔也表示，其家庭所有房產(chǎn)都是彭述的名字,，除了204房,，且彭述在此前先后兩次起訴離婚時(shí)，均未將204房作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)提出分割,，證明彭述知曉涉案房屋不屬于他,。對(duì)此，彭述辯稱,，之所以在離婚起訴中沒(méi)有提及204房,，是因?yàn)榉ㄔ簳?huì)查明全部房屋，且為了節(jié)約訴訟費(fèi),。
關(guān)于首付款的支付,，徐永波主張是其自己的存款以及向徐文浩借款4萬(wàn)元，向徐文潔,、彭述借款5萬(wàn)元,，自己將現(xiàn)金給徐文潔，由徐文潔存入其卡中并刷卡支付的,。對(duì)此,，徐文潔表示認(rèn)可。彭述則認(rèn)為首付款是徐文潔支付的,，家里的錢都是徐文潔在管,。
關(guān)于房屋還貸情況，徐永波主張自己從2014年開(kāi)始還貸,，并說(shuō)明了自己還貸的幾種情況,。其主要是以現(xiàn)金存入的方式還貸，如果現(xiàn)金不夠,，就必須取款還貸,，即從自己的銀行卡取出存入堂妹“徐文潔”還貸卡里，而自己銀行卡取款與還款存款當(dāng)天的存取款數(shù)額是完全一致的,，充分證實(shí)自己的還貸事實(shí),。此外，還貸卡的所有交易記錄幾乎只有還貸記錄,，而且恰恰是還貸款的金額,，充分說(shuō)明此卡是專門用來(lái)還貸的，間接證實(shí)借名買房的事實(shí),。徐文潔對(duì)徐永波主張的還款情況不持異議,。彭述則表示貸款情況不清楚，都是徐文潔在管，還款金額小,，自己沒(méi)過(guò)問(wèn),。
關(guān)于房屋使用情況，徐永波提交了204房的購(gòu)房發(fā)票,、維修基金收據(jù),、契稅發(fā)票、物業(yè)費(fèi)發(fā)票,、水電費(fèi)收據(jù),、產(chǎn)權(quán)費(fèi)收據(jù)等，證明上述收據(jù)的原件均由其保存,。對(duì)此,，徐文潔予以認(rèn)可。彭述則認(rèn)為其與徐文潔婚姻關(guān)系存續(xù)期間,，家里重大資產(chǎn)由徐文潔保存，有可能是徐文潔將資料給徐永波保存,。徐永波,、徐文潔、彭述均認(rèn)可204房現(xiàn)在處于未裝修,、閑置狀態(tài),。彭述主張房屋系閑置等待升值，徐文潔對(duì)此不予認(rèn)可,，徐文潔表示其家庭所有房屋都是裝修出租的,，房屋閑置不合理。
水落石出：抽絲剝繭 法官斷案
長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院認(rèn)為,，《民法典》第二百二十條第一款規(guī)定：“權(quán)利人,、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記,。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的,，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。”第二百三十四條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬,、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的,，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。”
法院審理認(rèn)為,，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為徐永波與徐文潔是否存在借名買房合同關(guān)系,。本案訴爭(zhēng)的房屋購(gòu)買時(shí)間為2013年12月，徐永波與徐文潔簽訂《借名購(gòu)房合同》為2020年6月,，彭述抗辯稱徐永波與徐文潔系堂兄妹,，該《借名買房合同》簽訂時(shí)間系在彭述與徐文潔婚姻關(guān)系出現(xiàn)問(wèn)題后，不能排除徐永波與徐文潔系為轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所為。僅憑徐永波與徐文潔簽訂的協(xié)議,，法院無(wú)法確認(rèn)借名買房合同關(guān)系是否存在,，因此，法院認(rèn)為,，判斷借名買房關(guān)系是否存在,，除了要看雙方是否有協(xié)議約定，還應(yīng)當(dāng)綜合分析購(gòu)房時(shí)雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,，并結(jié)合房款支付,、房貸償還、房屋交付,、居住,、使用情況等進(jìn)行綜合分析，再確定房屋歸屬,。
法院對(duì)此進(jìn)行綜合分析,，對(duì)徐永波陳述的還款細(xì)節(jié)進(jìn)行了認(rèn)真調(diào)查分析。
徐永波為避免妻子劉艷芳發(fā)現(xiàn)其買房一事,，故采用定期現(xiàn)金存款,，一部分為徐永波開(kāi)出租車的現(xiàn)金收入，另一部分從尾號(hào)9608的銀行卡上取款,，然后存入徐文潔尾號(hào)為1213的還貸銀行卡,，且在同一ATM機(jī)上即取即存，時(shí)間上相隔不足1分鐘,。
存款多發(fā)生在深夜,，徐永波開(kāi)出租車晚班下班后，去完成按揭還款,。凌晨還款的ATM機(jī)網(wǎng)點(diǎn)距離徐永波家不足500米,，徐永波下班回家方便將自己累積的現(xiàn)金存入還貸銀行卡；而徐文潔家距離該ATM機(jī)相距10余公里,，不可能在深夜到此網(wǎng)點(diǎn)存款千余元的,。
對(duì)徐永波的上述說(shuō)法，徐文潔予以認(rèn)可,。
法院經(jīng)審查并結(jié)合相關(guān)事實(shí),，確信徐永波與徐文潔之間存在借名買房合同關(guān)系的事實(shí)具有高度可能性，且按當(dāng)時(shí)的政策該房屋不屬于限購(gòu)范圍,，故法院認(rèn)定徐永波借名買房事實(shí)存在,。
據(jù)此，長(zhǎng)沙市天心區(qū)人民法院作出一審判決,，判令徐文潔,、彭述于判決生效后10日內(nèi)將204房過(guò)戶至徐永波名下,。彭述不服一審判決，上訴至長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院,。日前,，長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院審理后作出維持原判的判決。
提醒：借名買房不可取
“當(dāng)事人無(wú)論出于何種原因,，借名買房都是不可取的,。”湖南省消保委副主任兼秘書長(zhǎng)吳衛(wèi)在接受《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時(shí)表示，借名買房盡管法律沒(méi)有禁止,，但隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患,，如果處理不好，將會(huì)給當(dāng)事各方造成極大的困擾,。
吳衛(wèi)進(jìn)一步闡釋說(shuō),，一方面，實(shí)際出資人（借名人）可能面臨多方面的風(fēng)險(xiǎn),。如借用他人名義購(gòu)買房產(chǎn),，屬于惡意規(guī)避法律法規(guī)政策的行為，雙方訂立的合同無(wú)效,，實(shí)際出資人則無(wú)法取得產(chǎn)權(quán),。其次，如名義產(chǎn)權(quán)人反悔或私自轉(zhuǎn)讓,、抵押,，實(shí)際出資人也可能無(wú)法取得產(chǎn)權(quán),。此外,，如名義產(chǎn)權(quán)人陷入財(cái)產(chǎn)或者離婚等民事糾紛，房產(chǎn)有可能被查封甚至拍賣,。如果名義產(chǎn)權(quán)人去世,，其繼承人有可能不了解借名之事、不承認(rèn)借名之事,，甚至繼承人眾多,，實(shí)際出資人可能陷入糾紛，最終無(wú)法取得房產(chǎn),。
另一方面,，名義產(chǎn)權(quán)人也可能面臨風(fēng)險(xiǎn)。目前,，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市對(duì)買房實(shí)施限購(gòu)政策,，且政策存在經(jīng)常變化的可能，如名義產(chǎn)權(quán)人后期自己打算買房,，可能因借名行為喪失買房的資格,。其次,，國(guó)內(nèi)多家銀行對(duì)購(gòu)買第二套房產(chǎn)提高了首付比例、收取更高的貸款利率,，名義產(chǎn)權(quán)人在后期自己買房時(shí),，可能需要支付更高的首付比例，給付更高的貸款利息,。再者,，對(duì)于借名貸款買房的情況而言，實(shí)際出資人是實(shí)際還款人,，名義產(chǎn)權(quán)人是名義還款人,。如實(shí)際還款人逾期償還貸款，可能對(duì)名義還款人造成信用損失,。
吳衛(wèi)提醒消費(fèi)者在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí),，一定要慎重考慮可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及自身可承受風(fēng)險(xiǎn)的能力，不要為一時(shí)之便借用他人的名義買房,，更不要因蠅頭小利而出借自己的名義給他人買房,，以規(guī)避不必要的損失和風(fēng)險(xiǎn)。(文中涉案人員均為化名）
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