中國消費者報報道（記者 聶國春）在多次吹風后,，備受關(guān)注的存量首套住房貸款利率下調(diào)一事終于明確。中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局8月31日晚間聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）,，自2023年9月25日起,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可申請置換房貸或者協(xié)商變更原房貸利率水平。
申請需符合三大條件
《通知》明確，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款是指2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款,，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業(yè)性個人住房貸款。
也就是說,，符合條件的存量房貸需滿足三大條件：一是今年8月31日前,、二是首套住房、三是商業(yè)住房貸款,，二套住房貸款和公積金貸款不在政策調(diào)整范圍內(nèi),。
不過，由于各地對首套房的認定標準存在差異,，有些二套房可能也符合下調(diào)條件,。民生銀行北京某支行信貸部門人士告訴記者，有些購房者購房時家庭沒有其他住房,，但因當?shù)亍罢J房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理了貸款,，現(xiàn)在當?shù)匾褕?zhí)行“認房不認貸”政策的，就可以認定其為首套住房,。也有一些人購買房屋時不是家庭唯一住房,，但后期通過交易等方式出售了其他住房，該住房成為家庭唯一住房且當?shù)貓?zhí)行“認房不認貸”的,，也可能被認定為首套住房,。因此，是否能享受存量房貸利率下調(diào),，還要看所在城市的首套住房認定標準,。
兩種方式供選擇
如果符合申請條件，存量首套房貸利率該如何調(diào)整呢,？《通知》給出了兩種方式,。一是自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請,，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款,。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理,。二是借款人也可向承貸金融機構(gòu)提出申請,，協(xié)商變更原合同約定的利率水平。
《通知》明確,，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限,。
據(jù)記者了解,，自人民銀行,、原銀保監(jiān)會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制后，多地已紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下,。中指研究院近日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,，2023年以來，全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,。其中,，肇慶、湛江,、惠州等城市取消了首套房貸利率下限,；珠海,、柳州等城市首套房貸最低利率已降至3.7%,；天津、沈陽,、十堰等城市首套房貸最低利率降至3.9%,。
“本次政策的節(jié)點設置在9月25日，是為了給各金融機構(gòu)留出相應的調(diào)整時間,?！睒I(yè)內(nèi)人士預計，上述兩種方式調(diào)整后的利率水平不會有明顯區(qū)別,，借貸雙方可自主協(xié)商選擇其中一種方式進行調(diào)整,。
利率或下降80個基點
為何要調(diào)整存量首套房貸利率？央行,、金融監(jiān)管總局有關(guān)負責人在答記者問時解釋稱,，“近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求,。存量住房貸款利率的下降，對借款人來說可節(jié)約利息支出,，有利于擴大消費和投資,。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象,，減輕對銀行利息收入的影響,。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸,、消費貸置換存量住房貸款的空間,，減少風險隱患”。
那么,，此次下調(diào)后到底能節(jié)省多少利息支出呢,？招聯(lián)首席研究員董希淼表示,，具體能節(jié)省多少，得看當初貸款時當?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限,，而不是現(xiàn)在的貸款利率下限,。
比如，當時北京首套房貸利率下限為LPR+55BP,，某銀行向用戶發(fā)放的首套房貸利率為LPR+100BP,，那么9月25日以后，其就可以申請利率下調(diào)45個基點,。如果當初用戶貸款時因“認房又認貸”而被認定為二套房,，房貸利率上浮了125BP，那么現(xiàn)在符合首套房條件后,，下調(diào)的就更多了,。
部分城市不同時段執(zhí)行的首套房貸利率下限情況。 資料圖片
據(jù)測算,，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整后,，幾千萬戶甚至上億居民的財務負擔會明顯下降，利率平均降幅大約為80個基點,。本次調(diào)整涉及的客戶可能超過4000萬,，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達25萬億元,。
以100萬元,、25年期、原利率5.1%的存量房貸計算,，如果利率降至4.3%的話,，每年可節(jié)省超5000元利息，在一定程度上增加了購房人的消費能力,。
董希淼認為,，從降幅而言，這次政策調(diào)整的力度還是較大的,。但此次調(diào)整對象只限首套房,，二套房貸款被排除在外，總體而言政策力度適中,。
多家銀行表態(tài)跟進
《通知》發(fā)布后,，兩部門表示，將密切關(guān)注市場動態(tài),，引導銀行與客戶遵循市場化,、法治化原則進行自主協(xié)商，有序降低存量住房貸款利率,，維護好市場競爭秩序,。隨后,，多家銀行在第一時間跟進，就下調(diào)存量房貸利率表態(tài),。
8月31日晚,，中國工商銀行、中國建設銀行,、招商銀行,、中國郵政儲蓄銀行等就此發(fā)布公告。9月1日,，中國銀行,、中信銀行等多家銀行也發(fā)布了公告。
工行稱,，正在積極依法有序推進存量個人住房貸款利率調(diào)整工作,，將按照市場化、法治化原則,，通過線上,、線下多渠道提供便利服務,，依法合規(guī)開展利率調(diào)整工作,，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜擬通過中國工商銀行官網(wǎng)、網(wǎng)點,、微信公眾號等渠道公布,。建行表示，將抓緊制定具體操作細則,，盡快開展利率調(diào)整工作,，后續(xù)進展信息將及時在該行官網(wǎng)、微信公眾號,、網(wǎng)點等渠道公告,。郵儲銀行稱，已抓緊制定操作細則,，為客戶提供線上,、線下多渠道便利服務，有效發(fā)揮金融機構(gòu)促進消費,、改善民生的作用,。
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