中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 聶國(guó)春）在多次吹風(fēng)后,，備受關(guān)注的存量首套住房貸款利率下調(diào)一事終于明確,。中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局8月31日晚間聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）,，自2023年9月25日起,，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可申請(qǐng)置換房貸或者協(xié)商變更原房貸利率水平。
申請(qǐng)需符合三大條件
《通知》明確,，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
也就是說(shuō),，符合條件的存量房貸需滿足三大條件：一是今年8月31日前,、二是首套住房、三是商業(yè)住房貸款,，二套住房貸款和公積金貸款不在政策調(diào)整范圍內(nèi),。
不過(guò)，由于各地對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在差異,，有些二套房可能也符合下調(diào)條件,。民生銀行北京某支行信貸部門(mén)人士告訴記者，有些購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)家庭沒(méi)有其他住房,，但因當(dāng)?shù)亍罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理了貸款,，現(xiàn)在當(dāng)?shù)匾褕?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的，就可以認(rèn)定其為首套住房,。也有一些人購(gòu)買房屋時(shí)不是家庭唯一住房,，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，該住房成為家庭唯一住房且當(dāng)?shù)貓?zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”的,，也可能被認(rèn)定為首套住房,。因此，是否能享受存量房貸利率下調(diào),，還要看所在城市的首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。
兩種方式供選擇
如果符合申請(qǐng)條件，存量首套房貸利率該如何調(diào)整呢？《通知》給出了兩種方式,。一是自2023年9月25日起,，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,。新發(fā)放的貸款只能用于償還存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款,，仍納入商業(yè)性個(gè)人住房貸款管理。二是借款人也可向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng),，協(xié)商變更原合同約定的利率水平,。
《通知》明確，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定,，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)上的加點(diǎn)幅度,，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
據(jù)記者了解,，自人民銀行,、原銀保監(jiān)會(huì)于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地已紛紛下調(diào)首套房貸款利率至4%以下,。中指研究院近日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,，2023年以來(lái)，全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下,。其中,，肇慶、湛江,、惠州等城市取消了首套房貸利率下限,；珠海、柳州等城市首套房貸最低利率已降至3.7%,；天津,、沈陽(yáng)、十堰等城市首套房貸最低利率降至3.9%,。
“本次政策的節(jié)點(diǎn)設(shè)置在9月25日,，是為了給各金融機(jī)構(gòu)留出相應(yīng)的調(diào)整時(shí)間?！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),，上述兩種方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別，借貸雙方可自主協(xié)商選擇其中一種方式進(jìn)行調(diào)整,。
利率或下降80個(gè)基點(diǎn)
為何要調(diào)整存量首套房貸利率,？央行、金融監(jiān)管總局有關(guān)負(fù)責(zé)人在答記者問(wèn)時(shí)解釋稱,，“近年來(lái),，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化,，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)可節(jié)約利息支出,，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來(lái)說(shuō),，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響,。同時(shí),，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間,，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患”,。
那么，此次下調(diào)后到底能節(jié)省多少利息支出呢,？招聯(lián)首席研究員董希淼表示,，具體能節(jié)省多少，得看當(dāng)初貸款時(shí)當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限,，而不是現(xiàn)在的貸款利率下限,。
比如，當(dāng)時(shí)北京首套房貸利率下限為L(zhǎng)PR+55BP,，某銀行向用戶發(fā)放的首套房貸利率為L(zhǎng)PR+100BP,，那么9月25日以后，其就可以申請(qǐng)利率下調(diào)45個(gè)基點(diǎn),。如果當(dāng)初用戶貸款時(shí)因“認(rèn)房又認(rèn)貸”而被認(rèn)定為二套房,，房貸利率上浮了125BP，那么現(xiàn)在符合首套房條件后,，下調(diào)的就更多了,。
部分城市不同時(shí)段執(zhí)行的首套房貸利率下限情況。 資料圖片
據(jù)測(cè)算,，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整后,，幾千萬(wàn)戶甚至上億居民的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)會(huì)明顯下降，利率平均降幅大約為80個(gè)基點(diǎn),。本次調(diào)整涉及的客戶可能超過(guò)4000萬(wàn),，涉及調(diào)整的貸款規(guī)模可能達(dá)25萬(wàn)億元,。
以100萬(wàn)元,、25年期、原利率5.1%的存量房貸計(jì)算,，如果利率降至4.3%的話,，每年可節(jié)省超5000元利息,，在一定程度上增加了購(gòu)房人的消費(fèi)能力。
董希淼認(rèn)為,，從降幅而言,，這次政策調(diào)整的力度還是較大的。但此次調(diào)整對(duì)象只限首套房,，二套房貸款被排除在外,，總體而言政策力度適中。
多家銀行表態(tài)跟進(jìn)
《通知》發(fā)布后,，兩部門(mén)表示,，將密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，引導(dǎo)銀行與客戶遵循市場(chǎng)化,、法治化原則進(jìn)行自主協(xié)商,，有序降低存量住房貸款利率，維護(hù)好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序,。隨后,，多家銀行在第一時(shí)間跟進(jìn)，就下調(diào)存量房貸利率表態(tài),。
8月31日晚,，中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行,、招商銀行,、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等就此發(fā)布公告。9月1日,，中國(guó)銀行,、中信銀行等多家銀行也發(fā)布了公告。
工行稱,，正在積極依法有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款利率調(diào)整工作,，將按照市場(chǎng)化、法治化原則,，通過(guò)線上,、線下多渠道提供便利服務(wù)，依法合規(guī)開(kāi)展利率調(diào)整工作,，后續(xù)具體操作指引及相關(guān)事宜擬通過(guò)中國(guó)工商銀行官網(wǎng),、網(wǎng)點(diǎn)、微信公眾號(hào)等渠道公布,。建行表示,，將抓緊制定具體操作細(xì)則，盡快開(kāi)展利率調(diào)整工作,，后續(xù)進(jìn)展信息將及時(shí)在該行官網(wǎng),、微信公眾號(hào),、網(wǎng)點(diǎn)等渠道公告。郵儲(chǔ)銀行稱,，已抓緊制定操作細(xì)則,，為客戶提供線上、線下多渠道便利服務(wù),，有效發(fā)揮金融機(jī)構(gòu)促進(jìn)消費(fèi),、改善民生的作用。
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