中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）用電是居民的基本生活需求,，業(yè)主違反業(yè)主公約等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修,，物業(yè)公司給業(yè)主斷電了,，這樣做合理嗎？近日,，一起業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件引發(fā)關(guān)注,。該起案件不僅觸及了業(yè)主的基本生活需求——用電權(quán)，還引發(fā)了對于物業(yè)公司管理職責(zé)與業(yè)主權(quán)益之間如何平衡的思考,。
基本案情
業(yè)主違規(guī)物業(yè)斷電
鐘某,、黃某為某小區(qū)業(yè)主。他們與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定,，業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的,，物業(yè)公司可采取停水、停電等必要措施,；物業(yè)公司在履行管理職責(zé)時有權(quán)采取停水,、斷電等措施；住宅裝修時禁止封閉陽臺或改變其使用功能,。小區(qū)業(yè)主公約規(guī)定,，業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的可暫停水、電供應(yīng),。
不久前,，鐘某、黃某在進(jìn)行房屋裝修時,，將主陽臺加裝鋁合金窗并封玻璃,。物業(yè)公司向鐘某、黃某發(fā)出《裝修違規(guī)通知書》要求限期整改,，二人未作出相應(yīng)整改,。物業(yè)公司以違規(guī)裝修為由，對兩人的房屋采取斷電措施,。鐘某,、黃某認(rèn)為，物業(yè)公司的斷電行為妨害了其對房屋的物權(quán)行使,，將物業(yè)公司起訴至廣東省臺山市人民法院,，要求物業(yè)公司停止侵害、恢復(fù)用電,。
近日,，臺山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，鐘某,、黃某與供電部門存在用電服務(wù)合同關(guān)系,，其使用電力是基于合同約定，應(yīng)受法律保護(hù)。只有當(dāng)其實施違法用電等不當(dāng)行為時,，供電部門才有權(quán)對用電戶實施斷電措施,，即對用電戶有權(quán)實施斷電行為的主體是供電部門。涉案《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同,，因排除了業(yè)主的用電權(quán)利,，依法應(yīng)認(rèn)定為無效條款。即便業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律法規(guī),、管理規(guī)約,，實施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)公司也應(yīng)依法維權(quán),，而不應(yīng)擅自采取斷電措施,。鐘某、黃某的訴求理據(jù)充足,，應(yīng)予支持,。法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對涉案房屋的供電。
法官釋案
權(quán)利的行使應(yīng)有邊界
辦案法官認(rèn)為,，本案的爭議焦點(diǎn)在于,，物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主公約和裝修協(xié)議均約定物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修行為可以采取斷電措施予以處理,，該約定是否有效,。
法官認(rèn)為，權(quán)利的行使要有邊界,，用電是居民的基本生活需求,，物業(yè)公司無權(quán)剝奪小區(qū)業(yè)主的用電權(quán)。從法律上看,，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,。根據(jù)合同約定，物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主提供物業(yè)管理,、服務(wù)的義務(wù),，而業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時也應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)公司必要的管理措施，不得作出損害其他業(yè)主或小區(qū)整體利益的行為,。當(dāng)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定作出禁止性行為時，物業(yè)公司可以依據(jù)合同約定予以制止,，但應(yīng)注意制止措施的合法性,、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定,，但如具有不當(dāng)性,、違規(guī)性，會嚴(yán)重?fù)p害到業(yè)主合法權(quán)益的,，則不得實施,。
本案中,，原告在裝修時將主陽臺加裝鋁合金窗并封上玻璃，此行為顯然違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、業(yè)主公約和裝修協(xié)議等合同約定,，被告發(fā)現(xiàn)后通知原告停止作業(yè)并加以整改，是履行合同約定的義務(wù),，是盡職盡責(zé)的表現(xiàn),。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協(xié),，此舉的后果直接侵害到原告的用電權(quán),。用電權(quán)是居民依法享有的日常生活的重要權(quán)利，根據(jù)《電力法》相關(guān)規(guī)定,，對用電戶有權(quán)實施斷電行為的主體應(yīng)當(dāng)是供電部門,，物業(yè)公司無權(quán)采取斷電措施。雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議等合同明確約定,，物業(yè)公司為制止業(yè)主某些違約或違規(guī)行為有權(quán)采取斷電等措施,，但該約定屬于物業(yè)公司提供的格式條款且排除了業(yè)主的用電權(quán)利，根據(jù)《民法典》第四百九十七條第（三）項的規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定為無效條款,。
對于業(yè)主違規(guī)裝修且拒不整改的行為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何處理,？法官表示,，物業(yè)公司如果認(rèn)為業(yè)主的行為符合斷電條件的，可向供電部門反映,，由供電部門決定是否采取斷電措施,，也可以根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報告，由有關(guān)行政管理部門依法處理,。
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