中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）用電是居民的基本生活需求,，業(yè)主違反業(yè)主公約等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾裝修,，物業(yè)公司給業(yè)主斷電了，這樣做合理嗎,？近日,，一起業(yè)主起訴物業(yè)公司的案件引發(fā)關(guān)注。該起案件不僅觸及了業(yè)主的基本生活需求——用電權(quán)，還引發(fā)了對(duì)于物業(yè)公司管理職責(zé)與業(yè)主權(quán)益之間如何平衡的思考,。
基本案情
業(yè)主違規(guī)物業(yè)斷電
鐘某,、黃某為某小區(qū)業(yè)主。他們與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》約定,，業(yè)主破壞或者擅自改變房屋外觀的,，物業(yè)公司可采取停水,、停電等必要措施,；物業(yè)公司在履行管理職責(zé)時(shí)有權(quán)采取停水、斷電等措施,；住宅裝修時(shí)禁止封閉陽(yáng)臺(tái)或改變其使用功能,。小區(qū)業(yè)主公約規(guī)定，業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的可暫停水,、電供應(yīng),。
不久前，鐘某,、黃某在進(jìn)行房屋裝修時(shí),，將主陽(yáng)臺(tái)加裝鋁合金窗并封玻璃。物業(yè)公司向鐘某,、黃某發(fā)出《裝修違規(guī)通知書(shū)》要求限期整改,，二人未作出相應(yīng)整改。物業(yè)公司以違規(guī)裝修為由,，對(duì)兩人的房屋采取斷電措施,。鐘某、黃某認(rèn)為,，物業(yè)公司的斷電行為妨害了其對(duì)房屋的物權(quán)行使,，將物業(yè)公司起訴至廣東省臺(tái)山市人民法院，要求物業(yè)公司停止侵害,、恢復(fù)用電,。
近日，臺(tái)山市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為,，鐘某,、黃某與供電部門(mén)存在用電服務(wù)合同關(guān)系，其使用電力是基于合同約定,，應(yīng)受法律保護(hù),。只有當(dāng)其實(shí)施違法用電等不當(dāng)行為時(shí)，供電部門(mén)才有權(quán)對(duì)用電戶實(shí)施斷電措施,，即對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體是供電部門(mén),。涉案《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》關(guān)于物業(yè)公司可以采取斷電措施的約定為格式合同，因排除了業(yè)主的用電權(quán)利，依法應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款,。即便業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律法規(guī),、管理規(guī)約，實(shí)施妨礙物業(yè)服務(wù)與管理的行為,，物業(yè)公司也應(yīng)依法維權(quán),，而不應(yīng)擅自采取斷電措施。鐘某,、黃某的訴求理?yè)?jù)充足,，應(yīng)予支持。法院判決物業(yè)公司恢復(fù)對(duì)涉案房屋的供電,。
法官釋案
權(quán)利的行使應(yīng)有邊界
辦案法官認(rèn)為,，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于，物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、業(yè)主公約和裝修協(xié)議均約定物業(yè)公司對(duì)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修行為可以采取斷電措施予以處理,，該約定是否有效。
法官認(rèn)為,，權(quán)利的行使要有邊界,，用電是居民的基本生活需求，物業(yè)公司無(wú)權(quán)剝奪小區(qū)業(yè)主的用電權(quán),。從法律上看,，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。根據(jù)合同約定,，物業(yè)公司承擔(dān)為業(yè)主提供物業(yè)管理,、服務(wù)的義務(wù)，而業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)公司必要的管理措施,，不得作出損害其他業(yè)主或小區(qū)整體利益的行為,。當(dāng)業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定作出禁止性行為時(shí)，物業(yè)公司可以依據(jù)合同約定予以制止,，但應(yīng)注意制止措施的合法性,、合理性。有些制止措施盡管合同有明確約定,，但如具有不當(dāng)性,、違規(guī)性，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害到業(yè)主合法權(quán)益的,，則不得實(shí)施,。
本案中，原告在裝修時(shí)將主陽(yáng)臺(tái)加裝鋁合金窗并封上玻璃,，此行為顯然違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議,、業(yè)主公約和裝修協(xié)議等合同約定,，被告發(fā)現(xiàn)后通知原告停止作業(yè)并加以整改，是履行合同約定的義務(wù),，是盡職盡責(zé)的表現(xiàn),。但被告在原告拒不整改的情況下，采取斷電的極端方式以逼迫原告妥協(xié),，此舉的后果直接侵害到原告的用電權(quán),。用電權(quán)是居民依法享有的日常生活的重要權(quán)利，根據(jù)《電力法》相關(guān)規(guī)定,，對(duì)用電戶有權(quán)實(shí)施斷電行為的主體應(yīng)當(dāng)是供電部門(mén),，物業(yè)公司無(wú)權(quán)采取斷電措施。雖然本案雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議等合同明確約定,，物業(yè)公司為制止業(yè)主某些違約或違規(guī)行為有權(quán)采取斷電等措施,，但該約定屬于物業(yè)公司提供的格式條款且排除了業(yè)主的用電權(quán)利，根據(jù)《民法典》第四百九十七條第（三）項(xiàng)的規(guī)定,，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效條款。
對(duì)于業(yè)主違規(guī)裝修且拒不整改的行為,，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何處理,？法官表示，物業(yè)公司如果認(rèn)為業(yè)主的行為符合斷電條件的,，可向供電部門(mén)反映,，由供電部門(mén)決定是否采取斷電措施，也可以根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條規(guī)定向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告,，由有關(guān)行政管理部門(mén)依法處理,。
官方微信公眾號(hào)
官方微博
