中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者張文章）“準(zhǔn)現(xiàn)房,，零首付,，月供僅需3000元”“真正零首付,，可貸款140萬(wàn)左右,，配合裝修貸,，可套現(xiàn)”“高評(píng)高貸 免首付”……近期,，福建部分地區(qū)在網(wǎng)絡(luò)上出現(xiàn)了不少零首付,、低首付購(gòu)買(mǎi)新房,、二手房的廣告宣傳?！?span style="text-wrap-mode: wrap;">中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，零首付、低首付購(gòu)房套路頗多,，看似輕松劃算,，實(shí)則增加了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn),。
二手房“高評(píng)高貸”
“零首付 9900/平 玉湖公園旁”,，1月14日，莆房網(wǎng)“余成雄的店鋪”上一則廣告引起了記者的注意,。記者當(dāng)即聯(lián)系廣告標(biāo)示的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人余先生,。余先生自稱(chēng)是莆田市中意房產(chǎn)，他告訴記者,，這套二手房位于湖濱小區(qū),，面積130平方米,，兩證齊全，實(shí)價(jià)只要9600元/平方米,，可免首付,，只要按期還貸即可。
莆房網(wǎng)“余成雄的店鋪”零首付廣告,。資料圖片
當(dāng)記者詢問(wèn)“二手房如何能做到零首付”時(shí),，余先生解釋稱(chēng)，零首付指的是如果做按揭貸款,，可以不花首付的錢(qián),，因?yàn)樵u(píng)估時(shí)該房源價(jià)格比實(shí)際交易價(jià)高很多。廣告中該房源總價(jià)約124萬(wàn)元,，記者咨詢是否可全額貸款,。余先生稱(chēng)，銀行只能貸款85%,，若該房源評(píng)估到150萬(wàn)元,，至少可貸127萬(wàn)元，超過(guò)房?jī)r(jià),。關(guān)于貸款所需的收入證明,，余先生告訴記者：“如果貸款20年左右、月供不超過(guò)1萬(wàn)元,，無(wú)須開(kāi)收入證明。此外,，大概還要繳納不超過(guò)5000元的貸款手續(xù)費(fèi)（指評(píng)估費(fèi)）,、約3萬(wàn)元的過(guò)戶契稅、1%的中介費(fèi),，合計(jì)應(yīng)準(zhǔn)備五六萬(wàn)元,。如果配合裝修貸，還可套現(xiàn),。”
房地產(chǎn)從業(yè)者林經(jīng)理告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者,，在二手房交易過(guò)程中，一套房源一般會(huì)有網(wǎng)簽價(jià),、評(píng)估價(jià),、實(shí)際成交價(jià)3種價(jià)格。一般情況下,，購(gòu)房者會(huì)以區(qū)域指導(dǎo)價(jià)即最低申報(bào)價(jià)來(lái)進(jìn)行網(wǎng)上備案,，網(wǎng)簽價(jià)的高低決定了購(gòu)房者要繳納稅費(fèi)的多少。而評(píng)估價(jià)則是房產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估的房源市場(chǎng)價(jià)格,，購(gòu)房者用該價(jià)格向銀行申請(qǐng)貸款,，評(píng)估價(jià)決定了購(gòu)房者能夠從銀行申請(qǐng)到多少貸款,。為了方便購(gòu)房者多貸款、以盡量少的首付款買(mǎi)房,，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)交易,，一些中介會(huì)聯(lián)合賣(mài)方、評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行“高評(píng)高貸”,，惡意抬高房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià),，隱藏實(shí)際成交價(jià)。一般會(huì)采取陰陽(yáng)合同的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)目的,，即買(mǎi)賣(mài)雙方簽署兩份購(gòu)房合同：一份代表被做高的房?jī)r(jià),，用來(lái)獲取高額貸款；另一份代表實(shí)際成交價(jià),。具體操作時(shí),，一般通過(guò)評(píng)估公司將房?jī)r(jià)高評(píng)，高評(píng)的部分剛好可以補(bǔ)足15%的首付款,，使購(gòu)房者能夠獲得實(shí)際交易價(jià)100%以上的貸款,，從而實(shí)現(xiàn)所謂的零首付。
林經(jīng)理表示,，零首付其實(shí)增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),。為了覆蓋首付款做高購(gòu)房合同價(jià)格，購(gòu)房者需要按照更高的價(jià)格支付相應(yīng)的稅費(fèi),，由于評(píng)估費(fèi),、中介服務(wù)費(fèi)、稅費(fèi)都是按房?jī)r(jià)比例支付的,，基數(shù)增加,，購(gòu)房者就需要承擔(dān)更多的稅費(fèi)。另外,，貸款總額增加,，購(gòu)房者還要支付更多利息。
新房零首付,、低首付套路多
記者在“搜狐焦點(diǎn)龍巖站”網(wǎng)頁(yè)看到這樣一則廣告：“福州濱江左岸售樓處——零首付,。”1月14日,，記者撥打網(wǎng)頁(yè)上福州濱江左岸售樓處的電話咨詢購(gòu)房事宜,。一名自稱(chēng)姓邱的置業(yè)顧問(wèn)回答記者稱(chēng)，目前,，二期房源價(jià)位為1.3—1.4萬(wàn)元/平方米,，6月交房。之所以能夠“零首付”是由于當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目備案價(jià)為2萬(wàn)多元，按備案價(jià)賣(mài)就會(huì)產(chǎn)生差價(jià),，可以做到“高貸”,。屆時(shí)購(gòu)房款可以全部做成貸款，如果貸款30年,，月供只要三四千元,，無(wú)須首付。于是,，記者與邱先生約好看房時(shí)間,。
“福州濱江左岸售樓處——零首付”廣告頁(yè)。資料圖片
掛斷電話后不久,，記者又接到邱先生的電話,，其稱(chēng)二期售價(jià)還是1.7萬(wàn)元，尚未下調(diào),。但零首付是之前的政策,，現(xiàn)在沒(méi)有了。邱先生告訴記者,，暫時(shí)先別來(lái)看房了,。
記者了解到，針對(duì)市場(chǎng)上部分中介機(jī)構(gòu)和自媒體有關(guān)福州濱江左岸項(xiàng)目“購(gòu)房零首付”“高評(píng)高貸”的說(shuō)法,，2024年9月26日,，福州濱江左岸運(yùn)營(yíng)商曾發(fā)布聲明稱(chēng)，該項(xiàng)目自恢復(fù)銷(xiāo)售以來(lái),，一直嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)行業(yè)以及銀行機(jī)構(gòu)的相關(guān)法律法規(guī)及政策,。相關(guān)網(wǎng)簽、備案,、按揭,、新增預(yù)售證等相關(guān)事項(xiàng)均可正常辦理，并無(wú)違規(guī)情況出現(xiàn),。該項(xiàng)目歷史遺留的“工抵房”抵房方為了快速回籠資金所采取的任何銷(xiāo)售方式、購(gòu)房承諾等,，均是抵房方的個(gè)人或機(jī)構(gòu)行為,，公司并未參與。
有房子網(wǎng)金地自在城項(xiàng)目零首付網(wǎng)頁(yè),。資料圖片
其他房地產(chǎn)項(xiàng)目是否也存在類(lèi)似問(wèn)題,？記者看到某套房子網(wǎng)上掛出的一則廣告：“福州金地自在城 2室2廳1廚1衛(wèi) 總價(jià)65萬(wàn)元左右 首付0元?！?月14日,，記者按照網(wǎng)站提示撥打了4007729886轉(zhuǎn)2438，售樓中心彭先生回答了記者的問(wèn)題。針對(duì)零首付問(wèn)題,，彭先生表示,，之前65平方米的房源因?yàn)榭們r(jià)低，可以零首付,，但實(shí)際也要首付1至2萬(wàn)元?，F(xiàn)在主要銷(xiāo)售戶型為82平方米的房源，每平方米七八千元,，總價(jià)約50萬(wàn)至60萬(wàn)元,，正常首付要支付房款的15%，約9萬(wàn)元,。如果客戶需要的話,，實(shí)際首付可以做到只要兩三萬(wàn)元。實(shí)際上總價(jià)都一樣,，低首付只是多貸款,。
記者致電福州萬(wàn)科城市花園網(wǎng)上售樓中心電話，接待員歐先生告訴記者,，該項(xiàng)目在閩侯荊溪,，每平方米售價(jià)8000元到9000元，僅剩尾盤(pán),，15分鐘車(chē)程可抵達(dá)福州市中心,。“正常首付比例是15%,，但這個(gè)項(xiàng)目可以做低首付,，如80萬(wàn)元的房子，首付只要5萬(wàn)元,，剩下的75萬(wàn)元全部做貸款,。”記者質(zhì)疑：80萬(wàn)元的房子按規(guī)定至少要首付12萬(wàn)元,，只付5萬(wàn)元銀行能通過(guò)嗎,？歐先生稱(chēng)，銀行方面可以通過(guò),，首付不足15%的部分相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商幫忙墊付,，購(gòu)房者只需按貸款75萬(wàn)元還貸即可。
福州西湖附近的貝殼房產(chǎn)中介陳先生告訴記者,，福州有的樓盤(pán)項(xiàng)目會(huì)采取與第三方合作的形式實(shí)現(xiàn)購(gòu)房零首付,、低首付，第三方代為墊付首付款,，但購(gòu)房者在指定期限內(nèi)要向第三方還清代墊首付款,。
記者了解到,，2024年下半年以來(lái)，福州不少開(kāi)發(fā)商推出了低首付的促銷(xiāo)手段,，有的樓盤(pán)還打出了“免首付”“0資金,、0稅費(fèi)”等促銷(xiāo)廣告。業(yè)內(nèi)人士指出,，目前,，市場(chǎng)上零首付、低首付多是分期付首付,，拉長(zhǎng)首付款支付周期,，或者由開(kāi)發(fā)商墊付部分首付，這種做法的實(shí)際促銷(xiāo)效果有限,。對(duì)于購(gòu)房者而言,，除了少數(shù)需要大筆周轉(zhuǎn)資金的人來(lái)說(shuō)，此類(lèi)促銷(xiāo)方式并無(wú)太大的實(shí)際優(yōu)惠,。開(kāi)發(fā)商以分期首付促銷(xiāo)商品房的行為,，變相降低了房貸準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，但存在借貸安全隱患,。
零首付暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)
金融監(jiān)管總局廈門(mén)監(jiān)管局調(diào)查發(fā)現(xiàn),，零首付購(gòu)房套路通常有以下幾種模式：一是“他方墊資”。通常由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)預(yù)先墊付首付款,，所謂的零首付只是變相將首付款進(jìn)行分期處理,，購(gòu)房者需要在短期內(nèi)向墊付資金方分期還款、支付利息與手續(xù)費(fèi)等,。二是“高評(píng)高貸”,。即房屋賣(mài)方、中介機(jī)構(gòu)等聯(lián)合購(gòu)房者提高購(gòu)房合同價(jià)格,，向銀行貸出更多款項(xiàng)來(lái)覆蓋首付款,，購(gòu)房者需要支付中介服務(wù)費(fèi)，承擔(dān)更多稅費(fèi),。三是“偷梁換柱”,。即挪用其他種類(lèi)貸款款項(xiàng)支付首付款。購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)消費(fèi)貸,、裝修貸等,，或通過(guò)中介機(jī)構(gòu)等將購(gòu)房者包裝成企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸,，所獲貸款款項(xiàng)用于支付首付款、中介機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)用等,，該過(guò)程往往伴隨偽造虛假交易背景,、賬戶流水等違規(guī)操作，造成貸款期限錯(cuò)配，存在倒貸接續(xù)風(fēng)險(xiǎn),。
金融監(jiān)管總局廈門(mén)監(jiān)管局指出,，從上述模式可以看出，所謂的零首付購(gòu)房并未實(shí)質(zhì)解決購(gòu)房者資金短缺的問(wèn)題,，反而可能增加購(gòu)房,、還款成本。銀行機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)首付款來(lái)源存在問(wèn)題的,，可能導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)貸款申請(qǐng)或提前收回貸款,，購(gòu)房人將面臨房貸兩失的風(fēng)險(xiǎn)；以非法占有目的騙取銀行貸款的,，還可能涉嫌違法犯罪,。
1月13日，金融監(jiān)管總局廈門(mén)監(jiān)管局發(fā)布關(guān)于防范零首付購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)提示,，零首付購(gòu)房活動(dòng)營(yíng)造出緩解首付款壓力的錯(cuò)覺(jué),，實(shí)際仍然需要購(gòu)房者以不同形式負(fù)擔(dān)首付款，同時(shí)還要承擔(dān)首付款相關(guān)利息,、服務(wù)費(fèi),、手續(xù)費(fèi)等大量額外支出，實(shí)際成本可能遠(yuǎn)超銀行貸款利息,。消費(fèi)者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待零首付購(gòu)房宣傳,，充分考慮自身情況，選擇正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲取金融服務(wù),，理性作出選擇,，避免陷入債務(wù)危機(jī)。
官方微信公眾號(hào)
官方微博
