中國消費者報報道 事關(guān)上億人的存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作3月1日如期啟動。從現(xiàn)在起到8月31日,，絕大部分的商業(yè)房貸將在6個月的切換時間內(nèi),，從參考基準利率改為參考LPR(貸款市場報價利率)定價，通俗來說,，就是房貸利率“換錨”了,。
多家銀行公布利率切換機制
近日，多家銀行發(fā)布房貸利率切換機制的最新公告,，將從3月1日起至8月31日,，陸續(xù)受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)。轉(zhuǎn)換后，2020年的利率不變,，仍按原利率執(zhí)行,，2021年1月1日開始執(zhí)行新利率。
部分銀行稱將于4月上旬統(tǒng)一開始辦理存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換,。另外,，從多家銀行發(fā)布的存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換公告來看，主要分為幾個重點：轉(zhuǎn)換規(guī)則,、辦理渠道和流程,。
本次存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換規(guī)則為：轉(zhuǎn)換工作啟動后，符合條件的存量浮動利率貸款客戶可就定價基準轉(zhuǎn)換條款與銀行進行協(xié)商,，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準僅可轉(zhuǎn)換一次,，轉(zhuǎn)換后不可再次轉(zhuǎn)換,。存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。
根據(jù)多家銀行的通知,，由于疫情原因,，不少銀行主張線上自主操作辦理，線上渠道以各家銀行通知渠道為準,。不過,，疫情防控情況穩(wěn)定或結(jié)束后，各家銀行也會開放線下辦理渠道,。
值得一提的是,，需要轉(zhuǎn)換的范圍不僅只限于個人房貸。
例如,，建設(shè)銀行轉(zhuǎn)換范圍中提到,，2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的個人消費經(jīng)營類貸款，包括個人消費貸款,、個人質(zhì)押貸款,、個人支農(nóng)貸款、個人助業(yè)貸款等,。
農(nóng)業(yè)銀行提到商業(yè)性個人購房貸款(含個人商用房貸款)外的其他個人貸款和對公貸款定價基準轉(zhuǎn)換,。
交通銀行在公告中表示，對于符合轉(zhuǎn)換條件及在今年8月底以后到期的對公貸款,，客戶可與客戶經(jīng)理聯(lián)系,，咨詢相關(guān)辦理流程及手續(xù)。
事實上,，央行有關(guān)負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換答記者問時就指出,，除商業(yè)性個人住房貸款的其他存量浮動利率貸款,，包括但不限于企業(yè)貸款,、個人消費貸款等,，可由借貸雙方按市場化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款，包括參考LPR的期限品種,、加點數(shù)值,、重定價周期、重定價日等,，或轉(zhuǎn)為固定利率,。
結(jié)合多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，此次貸款的轉(zhuǎn)換范圍,、轉(zhuǎn)換規(guī)則等與央行此前通知保持一致,。即，除公積金貸款外,，包括個人住房貸款,、個人消費貸款、個人商用房貸款,、經(jīng)營用途個人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款,、經(jīng)營用途個人房產(chǎn)抵押消費與經(jīng)營組合貸款等均需要轉(zhuǎn)換。不過,，剩余貸款期限不足一個重定價周期的貸款,，以及固定利率貸款均不需要轉(zhuǎn)換。
得注意的是,，根據(jù)央行規(guī)定,，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率,，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率,。需要注意的是，只有一次選擇轉(zhuǎn)換方式的機會,，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,。因此，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式以及LPR定價方式如何計算利率,，成為購房者最為關(guān)心的問題,。
對于參考LPR定價房貸利率的計算思路，按照“等價轉(zhuǎn)換”原則,，用現(xiàn)有利率水平倒算出加點數(shù)值,，將“基準利率上下浮”(做乘法)轉(zhuǎn)換為“LPR加點”(做加法)。轉(zhuǎn)換為固定利率的計算思路上,，轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平,，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為LPR加點浮動利率時,，加點數(shù)值等于原合同當前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值,，也就是：加點數(shù)值=客戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。此外,，加點數(shù)值可為負值,，加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的,，參考一年期LPR;原合同借款期限在五年以上的,，參考五年期以上LPR。
值得關(guān)注的是,，參考LPR定價的轉(zhuǎn)換方式需重新約定重定價周期(一般為一年)和重定價日,。假定重定價周期為一年，重定價日為次年的1月1日,，也就是說2021年1月1日的房貸利率將根據(jù)2020年12月相應(yīng)期限LPR加點計算,，且這一利率在2021年保持不變，直到2022年1月1日再重新計算新一年的利率水平,，依次類推,。
舉例來看，假設(shè)A客戶有一筆房貸,，剩余還款期限為十年,，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執(zhí)行利率為4.9%×(1+10%)=5.39%,。如果轉(zhuǎn)換為固定利率,，在2020-2030年期間的利率均為5.39%。
如果轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率,，由于貸款合同期限在五年以上,，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，即4.8%,，A客戶的加點數(shù)值也就是0.59%(5.39%-4.8%=0.59%,，即59個基點)。也就是說在之后的還款時間內(nèi),，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%,。根據(jù)公式計算，2020年房貸利率仍為5.39%,，與轉(zhuǎn)換為固定利率一樣,。
今年2月LPR報價五年期以上為4.75%，假定在今年12月,，LPR報價繼續(xù)下行至4.7%,，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+0.59%=5.29%,，相較轉(zhuǎn)換為固定利率下降0.1個百分點。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降,，房貸利率也會相應(yīng)降低,。
綜合來看，選擇哪種轉(zhuǎn)換方式,，取決于LPR的未來走勢,。如果LPR后續(xù)呈現(xiàn)總體下降格局,，選擇參考LPR加點的定價方式更為優(yōu)惠,。分析人士預(yù)測，在當前降低實體經(jīng)濟融資成本的背景下,，LPR仍存下行空間,，建議房貸客戶選擇轉(zhuǎn)換為LPR定價方式。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示,，利率是有周期的,，會根據(jù)經(jīng)濟周期的變化出現(xiàn)波動。目前LPR處于下行時期,，選擇LPR定價方式會減少房貸成本;但是一旦經(jīng)濟處于上行周期,，通脹壓力上升，LPR利率也會出現(xiàn)上調(diào),。因此選擇參考LPR定價方式,，存在利率風險。從現(xiàn)階段來看,，他建議選擇LPR加點方式,，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款,，避免房貸利率上升帶來的成本上升,。
利率下行或是大趨勢
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，實際利率大趨勢是下行的,，選擇LPR加點浮動利率的方式可能有利于購房者,。
但并不意味房貸利率就此降低。分析人士指出,，房貸利率轉(zhuǎn)換工作只是定價方式的轉(zhuǎn)變,，并不意味著房貸利率就此降低。
央行副行長劉國強近日表示,，LPR下行基本上不影響個人房貸利率,。房住不炒仍然是當前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向，央行貨幣政策執(zhí)行報告也強調(diào),，要堅持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，銀行可通過LPR加點方式確定個人房貸利率，基本保持原有水平,。
中國養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬指出,，目前銀行業(yè)開始進行的房貸利率轉(zhuǎn)換，正是按照央行的改革思路完善利率定價機制,，推動利率市場化改革,，實現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。
太平洋證券證券分析師董春曉指出,，個人按揭貸款利率短期內(nèi)不會下調(diào),。人民銀行規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值,。從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日(不含),，執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。因而短期內(nèi)個人按揭利率不會發(fā)生變化,。
同時,，個人商業(yè)貸款的特殊安排兼顧“房住不炒”與住房抵押貸款市場穩(wěn)定。國海證券證券分析師樊磊指出,，存量浮動利率貸款定價機制的改革當然也涉及個人商業(yè)住房抵押貸款,，但是央行有特殊的安排。具體包括：一是定價不能自由協(xié)商,，無論是以LPR為基準繼續(xù)浮動利率,，還是轉(zhuǎn)化為固定利率，都將在首個新約定的重新定價日之前和當前的水平保持穩(wěn)定;此后選擇浮動定價的會和LPR5年期利率的升降同步波動,。二是重定價周期最短為一年,。
樊磊認為這種安排有兩個方面的考慮。一方面,，本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,，房貸利率在政策的直接指引下有所上行，可能高于市場化的利率水平,。為避免重新協(xié)商導(dǎo)致一些房貸利率顯著下降沖擊地產(chǎn)調(diào)控,，央行限制了利率定價的空間。另一方面,，歷史上的一些房貸利率曾經(jīng)一度是低至貸款基準的七折也曾高到1.3倍,，重新定價可能會引發(fā)銀行和居民就新的利率水平難以達成一致。當前的安排也有助于穩(wěn)定住房抵押貸款市場,。
嚴躍進認為,，就今年而言，利率還會繼續(xù)下調(diào),，房貸利率會有所下降,。但是,，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場火熱,，利率也有可能上調(diào),。
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