中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“周一一大早,，我就申請(qǐng)把房貸重定價(jià)周期改成3個(gè)月了,。”北京市民馮女士告訴記者，她在建設(shè)銀行手機(jī)APP上進(jìn)行了申請(qǐng),。“但是我還想問問,，調(diào)整成3個(gè)月到底合適嗎？”
10月31日,，工商銀行,、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行,、建設(shè)銀行,、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大商業(yè)銀行發(fā)布公告,，從11月1日起,，有序完善個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制。其中,，最受人們關(guān)注的有兩個(gè)方面,，一是取消了房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，借款人可以向銀行申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期,；二是浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),，借款人可自行與銀行協(xié)商下調(diào)利率。滿足什么條件可以申請(qǐng)調(diào)整,？不同的重定價(jià)周期有什么區(qū)別,？對(duì)貸款人而言，怎么選更合適,？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪,。
房貸重定價(jià)周期多了3種選擇
據(jù)中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜介紹，此前房貸利率重定價(jià)日一般為每年的1月1日,，或者房貸發(fā)放之日,。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）,。也就是說,，由于LPR一年僅能調(diào)整一次,，因此即便在1年時(shí)間內(nèi)，5年期以上LPR多次下調(diào),，房貸借款人也要等到次年的重定價(jià)日,，才可享受到LPR下調(diào)帶來(lái)的好處。
此次多家銀行的公告明確了重定價(jià)周期的時(shí)間,，即存量房貸客戶可申請(qǐng)調(diào)整重定價(jià)周期,，選擇按3個(gè)月,、6個(gè)月,、12個(gè)月重定價(jià)。也就是說,，最短可將重定價(jià)周期縮短至3個(gè)月,。
具體而言，存量房貸調(diào)整重定價(jià)周期后,，原貸款合同為每年1月1日重定價(jià)的,，以調(diào)整后重定價(jià)周期確定的對(duì)應(yīng)月份的1日為重定價(jià)日；以貸款發(fā)放日對(duì)月對(duì)日重定價(jià)的,，以調(diào)整后重定價(jià)周期和貸款發(fā)放日期確定的對(duì)應(yīng)日期為重定價(jià)日,。
馮女士告訴記者，以前她的房貸重定價(jià)日為每年7月30日,。2020年,，她申請(qǐng)貸款時(shí)利率為L(zhǎng)PR+60BP，當(dāng)時(shí)5年期以上LPR為4.65%,，因此她的房貸利率高達(dá)5.25%,。此后，經(jīng)過多次利率調(diào)整,，尤其是今年7月22日,、10月21日，5年期以上LPR又分別降了10BP和25BP,，最新LPR報(bào)價(jià)為3.60%,，再疊加北京出臺(tái)的存量房貸調(diào)整政策，她的房貸利率降至3.30%,。
“每個(gè)月少還的房貸利息夠吃幾頓大餐了,！”馮女士對(duì)記者表示。按照原政策,，馮女士的房貸利率要在2025年7月30日才能享受到最新3.30%的利率水平,。但這次重定價(jià)周期調(diào)整后，她的下一個(gè)重定價(jià)日變?yōu)?025年1月30日,。“能早半年享受到最新的房貸利率,，挺好的,。”馮女士高興地說。
可自行與銀行協(xié)商下調(diào)存量房貸
房貸利率重定價(jià)周期的調(diào)整,，可以讓LPR的調(diào)整更快地對(duì)存量房貸利率生效,，也為購(gòu)房者帶來(lái)了更多選擇。除此之外,，未來(lái)存量房貸在滿足條件時(shí),，客戶還可以自行向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)繼續(xù)下調(diào)。
此前央行在9月29日發(fā)布的公告中表示,，“浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款與全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí),，借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款置換存量貸款,。”此次各商業(yè)銀行對(duì)于偏離幅度進(jìn)行了明確,，即存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。
陳文靜進(jìn)一步對(duì)記者解釋稱,，根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù),，上季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，而5年期以上LPR算術(shù)平均值為3.85%,，即對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP,，因此利率調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP。這意味著,，利率加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商,，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP。
中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜對(duì)記者表示,，面對(duì)樓市低迷和消費(fèi)需求不振的現(xiàn)狀,，政策層面開始積極引導(dǎo)銀行通過降低存量房貸利率來(lái)刺激樓市回暖和消費(fèi)增長(zhǎng)，而取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制,，正是政策導(dǎo)向的具體體現(xiàn),。此舉不僅是銀行在面臨大量提前還貸導(dǎo)致房貸規(guī)模快速下降而做出的必要調(diào)整,，也是響應(yīng)政策號(hào)召,，試圖通過金融工具促進(jìn)樓市回暖和房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，進(jìn)而推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)發(fā)展,。
當(dāng)下,，以財(cái)政政策為抓手，結(jié)合貨幣政策綜合施策,，從多維度,、多層次出發(fā)修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期與行業(yè)信心，才是提振樓市和促進(jìn)房地產(chǎn)回暖的關(guān)鍵,，才能從根本上提振樓市,。
重定價(jià)周期怎么選更合適
值得注意的是,，各銀行均規(guī)定貸款存續(xù)期內(nèi)僅可調(diào)整一次重定價(jià)周期，選完就無(wú)法再改了,。
“真是太糾結(jié)了,！3個(gè)月、6個(gè)月,、12個(gè)月,，到底該選哪種周期呢？”許多消費(fèi)者對(duì)如何選擇貸款重定價(jià)日無(wú)所適從,。
“重定價(jià)周期既不是越短越好,，也不是越長(zhǎng)越好，主要考量因素應(yīng)是市場(chǎng)利率走勢(shì),。”招聯(lián)首席研究員董希淼對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,。
如果選擇最短的3個(gè)月周期，按照當(dāng)下處于降息周期的現(xiàn)狀,，LPR下降了就能更快地體現(xiàn)在房貸利率上，從而可以更早享受LPR下調(diào)帶來(lái)的優(yōu)惠,，減少月供金額,。但是，房貸合同期限普遍較長(zhǎng),，大部分都是20年到30年,。未來(lái)，如果利率處于上行趨勢(shì),，重定價(jià)周期短,，將導(dǎo)致實(shí)際利率更快上升。
對(duì)此,，董希淼建議,，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期對(duì)借款人的影響是中性的,。借款人應(yīng)對(duì)利率走勢(shì)進(jìn)行研判,，綜合自身情況審慎選擇重定價(jià)周期。
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