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　　最近長(zhǎng)租公寓跑路爆雷事件頻發(fā),，各城市紛紛發(fā)布租賃風(fēng)險(xiǎn)提示等公告,，讓人不禁感嘆：“好好的市場(chǎng)，被歪嘴和尚念壞了經(jīng),。”

　　長(zhǎng)租公寓為何問(wèn)題不斷?筆者認(rèn)為,，其原因有三。

　　一是商業(yè)模式脆弱,，疫情加速行業(yè)洗牌,。長(zhǎng)租公寓近期不斷出現(xiàn)的爆雷事件,，核心原因是其商業(yè)模式的脆弱性。目前大部分長(zhǎng)租公寓采取的是包租模式,，租金成本高,，裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入。而今年上半年疫情的沖擊,，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問(wèn)題,。

　　二是商業(yè)模式靈活性差。通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同,，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng),。而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金,，這就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了較大的成本壓力,。

　　三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求高。長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來(lái)講應(yīng)當(dāng) “以出定收”,，根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度,，將庫(kù)存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模,，采取激進(jìn)方式收房，“高收低租”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式就像飲鴆止渴,，給租客和房東的權(quán)益帶來(lái)潛在隱患,。一旦企業(yè)出租運(yùn)營(yíng)能力低，就可能導(dǎo)致現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),，出現(xiàn)資金鏈斷裂,。

　　回顧近幾年的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓行業(yè)經(jīng)歷了從“狂奔”到“剎車(chē)”的過(guò)程,。從2013年開(kāi)始萌芽,，到2014年資本試水，2015年各路風(fēng)投瘋狂介入,，2016年開(kāi)發(fā)商高調(diào)進(jìn)入,，2017年?duì)帗屪赓U房源，2018年行業(yè)攀至最高點(diǎn),，到2019年青客上市,，同時(shí)風(fēng)口急轉(zhuǎn)直下，全年57家長(zhǎng)租企業(yè)爆雷,。在過(guò)去的5年內(nèi),，高價(jià)拿房、搶奪規(guī)模,、不斷融資,，成為各家品牌公寓的標(biāo)配,。而2020年則是長(zhǎng)租公寓行業(yè)真正的分水嶺，既是劇烈洗牌的開(kāi)始,，也是租金下降周期的開(kāi)始,。

　　其實(shí)，在2019年末,，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)顯示出疲態(tài),，無(wú)論從投資端還是租賃端。2020年的突發(fā)疫情只是催化劑,，因?yàn)槿魏芜^(guò)度膨脹的行業(yè),，經(jīng)歷市場(chǎng)洗禮后都會(huì)被打回原形。生存困境倒逼企業(yè)成長(zhǎng),，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的產(chǎn)品,、運(yùn)營(yíng)模式均需變革迭代，集體土地租賃房源的建設(shè)和經(jīng)營(yíng),、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)或許會(huì)成為可供參考的路徑,。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，長(zhǎng)租公寓行業(yè)向好發(fā)展的趨勢(shì)不會(huì)變,，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境,，但“房住不炒”“租住并舉”的政策導(dǎo)向保證了長(zhǎng)租公寓的發(fā)展態(tài)勢(shì)依然是一片“藍(lán)海”。疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化,，經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰,，行業(yè)集中度不斷提升。同時(shí),，市場(chǎng)對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和出租運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求,，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì),，滿(mǎn)足租客品質(zhì)居住的需求,，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。（樓蘭）