中國(guó)消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）近日,，貝殼研究院發(fā)布《北京新房市場(chǎng)年報(bào)》,，報(bào)告指出，2020年北京住宅用地市場(chǎng)成交603萬㎡,，同比下滑6%;商品住宅供應(yīng)面積801萬㎡,，同比上漲3%，成交面積702萬㎡,，同比上漲5%,，整體市場(chǎng)供銷比為1.1，供求均衡,，市場(chǎng)保持平穩(wěn)上漲,。2020年商品住宅成交均價(jià)為48147元/㎡，同比上漲3%,，亦保持平穩(wěn)增速,。預(yù)計(jì)明年成交均價(jià)大幅上漲的可能性不大，且限競(jìng)房供應(yīng)比例或?qū)⒃黾印?/p>
2020年為對(duì)沖疫情影響,，全國(guó)多地房地產(chǎn)調(diào)控政策在上半年都出現(xiàn)了短暫的適度寬松,，而北京作為全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)，房產(chǎn)政策并未現(xiàn)寬松跡象,，而是延續(xù)“房住不炒”和“租售并舉”的政策思路,，穩(wěn)扎穩(wěn)打，簡(jiǎn)化辦事流程,、規(guī)范廣告市場(chǎng)秩序,，建設(shè)城市副中心等事項(xiàng)有序推進(jìn)。這也為整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),。
住宅用地成交量小幅下滑,，成交樓面價(jià)為近四年最高值
2020年宅地市場(chǎng)成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬㎡,，同比下滑6%,。其中，限價(jià)宅地8宗,，規(guī)劃建面95萬㎡,，不限價(jià)住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬㎡,，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗,，規(guī)劃建面58萬㎡。近三年限價(jià)宅地成交面積占比逐年下降,，今年限價(jià)宅地成交量?jī)H為整體市場(chǎng)的16%,，這主要由于限競(jìng)房存量較為充足，據(jù)統(tǒng)計(jì)自限價(jià)宅地2016年入市以來,，共成交1634萬㎡,，而限競(jìng)房成交面積為592萬㎡,，仍有64%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化。
數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng),、貝殼研究院整理
2020年住宅用地成交金額為1738億元,，同比上漲16%，成交樓面價(jià)為28823元/㎡,，同比上漲24%,。這主要受成交結(jié)構(gòu)影響，一方面,，2020年宅地成交區(qū)位向城中靠攏,，拉動(dòng)整體土地出讓金上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),，2020年六環(huán)以外宅地成交規(guī)劃建面占總體成交規(guī)劃建面的比例為36%,，相較去年下降了6個(gè)百分點(diǎn)，而這部分房源2020年的成交均價(jià)為17293元/㎡,，低于整體市場(chǎng)成交均價(jià)40%,，六環(huán)外成交量占比的減少成為導(dǎo)致土地出讓金上漲的因素之一。另一方面,，今年成交多宗鮮少供地的優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊,，例如上半年成交了2宗海淀區(qū)地塊，以及兩宗地理位置較好的豐臺(tái)分鐘寺地塊,，其對(duì)整體成交價(jià)格起到一定的拉升作用,。總體來看,，供地結(jié)構(gòu)的變化為拉動(dòng)今年土地出讓金上漲的主因,。
新房成交面積先抑后揚(yáng)，成交均價(jià)保持穩(wěn)定
2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬㎡,，成交面積702萬㎡,，供銷比為1.1，供求平衡,。2020年商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì),，上半年受疫情影響成交量同比下滑近3成，下半年逐漸恢復(fù),，全年成交量同比上漲5%,，其中限競(jìng)房成交量逐年提升,，成為拉動(dòng)整體成交量上漲的因素之一,。未來仍有充足的限競(jìng)房產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)，預(yù)計(jì)明年限競(jìng)房仍將對(duì)整體市場(chǎng)成交量起到較好的支撐作用,。
2020年商品住宅成交均價(jià)為48147元/㎡,，同比上漲3%,，與去年基本持平。由于今年不限價(jià)地塊成交比例由去年的48%提升至今年的84%,，這對(duì)明年房?jī)r(jià)走高預(yù)期起到支撐作用,，但據(jù)前文所述，未來仍有充足的限競(jìng)房產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng),，價(jià)格穩(wěn)定器作用將持續(xù),，預(yù)計(jì)明年商品住宅成交均價(jià)大幅上漲的可能性不大。
北京2010年-2020年成交均價(jià)及其同比 (單位：元/㎡,、%)
數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng),、貝殼研究院整理
副中心規(guī)劃拉動(dòng)下，通州區(qū)量?jī)r(jià)漲幅均處高位
分區(qū)域來看,，成交量排名前三的區(qū)域?yàn)榇笈d區(qū),、昌平區(qū)及朝陽區(qū)，成交量分別為110萬㎡,、97萬㎡及86萬㎡,。2020年成交面積同比漲幅較大的區(qū)域?yàn)椴絽^(qū)、通州區(qū)及懷柔區(qū),，分別同比上漲68%,、29%及28%。其中昌平區(qū)成交量上漲主要受萬橡悅府限競(jìng)房項(xiàng)目集中供應(yīng)影響,，其成交量在昌平區(qū)排名第一,，占整個(gè)而區(qū)域成交量21%，疊加未來金茂府項(xiàng)目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力,，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價(jià)格,。
成交價(jià)格排名前三的區(qū)域?yàn)闁|城區(qū)、西城區(qū)及通州區(qū),，成交均價(jià)分別為77864元/㎡,、71122元/㎡以及69934元/㎡。同時(shí),，密云區(qū)及通州區(qū)成交均價(jià)同比漲幅較大,，分別為109%和91%，其中密云區(qū)主要受成交結(jié)構(gòu)以及基數(shù)較低影響導(dǎo)致價(jià)格在上漲幅度較大,，通州區(qū)則主要受副中心規(guī)劃利好影響,，區(qū)域價(jià)值被拉升，成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯上漲,。
新房市場(chǎng)供需平衡,，庫存量穩(wěn)定在1200萬㎡
截至2020年底，北京商品住宅庫存面積為1173萬㎡,，出清周期持續(xù)回落至20個(gè)月,。主要原因在于12月成交量為97萬㎡,，同比增長(zhǎng)52%，拉動(dòng)出清周期小幅回落,。預(yù)計(jì)未來北京新房市場(chǎng)在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下,，將保持供需平衡狀態(tài)，庫存量亦將保持穩(wěn)定,。
北京2018年1月-2020年12月庫存面積及出清周期 (單位：萬㎡,、月)
數(shù)據(jù)來源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理
房企排名：首開保持成交量領(lǐng)先,，金茂堅(jiān)持高端形象
從房企端來看,，TOP10房企基本保持穩(wěn)定，其中2020年銷售額排名前三的房企為首開,、中海及保利,，成交金額分別為442億元、275億元及245億元,。2020年銷售面積排名前三的房企為首開,、萬科及中海，成交面積分別為103萬㎡,、75萬㎡及58萬㎡,。首開在成交均價(jià)略低于全市均價(jià)的情況下，保持成交金額和面積排名第一,，且分別超越第二名61%和37%,，在北京市場(chǎng)保持絕對(duì)的領(lǐng)先位置。成交均價(jià)方面,，建工,、電建以及金茂保持5萬元以上單價(jià)。其中僅金茂年內(nèi)仍在北京積極取地,，且從取地情況來看,，金茂無論獨(dú)立取地，還是合作項(xiàng)目均達(dá)到7萬元以上樓面價(jià),，未來其在北京新房市場(chǎng)將保持高端項(xiàng)目開發(fā)商形象,。
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