中國消費者報報道（記者 孫蔚）隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進入存量市場,，傳統(tǒng)開發(fā)領域利潤率整體下滑，與此同時，物業(yè)行業(yè)萬億級規(guī)模給市場帶來巨大的想象空間,，物業(yè)管理成為新的風口,。繼不久前住建部等六部委發(fā)布《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》不到1個月,，1月5日,，住建部、發(fā)改委、市場監(jiān)管總局等10部委聯(lián)合出臺了《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》(以下簡稱《通知》),。業(yè)內(nèi)人士認為,，隨著政策利好不斷出臺，物業(yè)管理行業(yè)將進入全新的轉型升級時代,。
城市管理服務下沉
天眼查數(shù)據(jù)顯示,，我國目前共有近228萬家物業(yè)相關企業(yè)。地域分布上,，廣東省的物業(yè)相關企業(yè)數(shù)量最多，超過36萬家,，占全國總量的16%,。山東省和江蘇省分別居于第二、第三位,，均擁有超過19萬家物業(yè)相關企業(yè),。上海和北京兩大一線城市也躋身前五名。東方證券分析測算,，到2030年,，基礎物管物業(yè)市場規(guī)模將達1.7萬億元，行業(yè)總規(guī)模將超過2.5萬億元,。
據(jù)記者了解,，目前的物業(yè)管理行業(yè)已撕下勞動密集型產(chǎn)業(yè)、房產(chǎn)附屬等傳統(tǒng)標簽,，正在進行著眾多的變革：通過大數(shù)據(jù)智能化,，物業(yè)公司更好地扮演了城市管理“最后一公里”的角色，并從中找到了新商機;資本風口漸大,，優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)接二連三上市;規(guī)模企業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術平臺,，物業(yè)管理進行智能化，規(guī)模效益愈加顯著,。
新形勢下,，加快發(fā)展物業(yè)服務業(yè)，推動物業(yè)服務向高品質(zhì)和多樣化升級,，是滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要的重要舉措,。
住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司相關負責人對記者表示，此次《通知》的出臺正是順應了新時代的要求,，從融入基層社會治理體系,、健全業(yè)主委員會治理結構、提升物業(yè)管理服務水平,、推動發(fā)展生活服務業(yè),、規(guī)范維修資金使用和管理、強化物業(yè)服務監(jiān)督管理等方面對提升住宅物業(yè)管理水平和效能提出要求。
一位參與《通知》起草的人士向記者透露,，從征求意見到起草文件,，《通知》經(jīng)過多次修改，再報到各個部門協(xié)調(diào),，先后歷時一年多,，“所有部門要達成一致意見才能簽署印發(fā)，整個過程十分艱難”,。他還表示,，“其實起草過程還涉及到很多部門，有些參與的部門沒有體現(xiàn)在文件上,。”
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示,，《通知》最大的突破是對主體責任等相關方面進行規(guī)范，要求落實街道屬地管理責任,，推動城市管理服務下沉,。按照此前的規(guī)定，小區(qū)管理有兩個“不進社區(qū)”,，一是執(zhí)法不進社區(qū),，二是水電熱氣等服務不進社區(qū)。大到小區(qū)違建,，小到居民自來水管道維修,，均由物業(yè)公司負責。但是,，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權,，無法治理違建;維修管道等又牽涉二次收費，往往很難落實,。此次《通知》對物業(yè)企業(yè),、專營單位、執(zhí)法部門等個主體權責進行了明確,，將其融入基層社會治理體系,，強化街道對小區(qū)物業(yè)管理活動的屬地管理責任，落實政府職能部門,、社區(qū),、專營單位對小區(qū)事務的管理責任。
健全業(yè)委會治理結構
業(yè)委會治理結構不合理,，街道社區(qū)對業(yè)委會的組織,、指導和監(jiān)督作用未得到充分發(fā)揮，業(yè)委會決策難,、執(zhí)行難,，難以有效發(fā)揮業(yè)主自治的作用，一直是備受人們詬病的痛點?！锻ㄖ穼I(yè)委會的治理結構進行了規(guī)范,，提出優(yōu)化業(yè)委會人員配置，加強對業(yè)委會人選把關,，以及業(yè)委會的監(jiān)督和退出機制,。
物業(yè)費的收取是整個行業(yè)關注的重點，《通知》指出,，要完善物業(yè)服務價格形成機制,，如果物業(yè)費實行政府指導價的，由有定價權限的價格部門,、住建部門制定并公布基準價及其浮動幅度,，建立動態(tài)調(diào)整機制。提倡酬金制計費方式,，對此，各部門均有分工,，住建部門要公布物業(yè)服務清單,，明確物業(yè)服務內(nèi)容和標準;物業(yè)行業(yè)協(xié)會要監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商物業(yè)費時參考,。
在提升服務質(zhì)量方面,，過去，部分企業(yè)服務意識不強,，服務行為不規(guī)范,，企業(yè)規(guī)模化,、專業(yè)化,、集約化程度較低，服務內(nèi)容單一,，側重對物的管理,，對人的服務兼顧不夠。對此,，《通知》明確提出,，通過健全服務質(zhì)量保障體系、打造優(yōu)秀項目,、規(guī)?；?jīng)營等方式，提升物業(yè)服務質(zhì)量,。支持物業(yè)服務企業(yè)兼并重組,，推動物業(yè)服務規(guī)模化、品牌化經(jīng)營,，提升整體服務水平,。
在提升物業(yè)服務行業(yè)人員素質(zhì)方面，物業(yè)服務每年提供大量新增就業(yè)崗位,，作為勞動密集型行業(yè),，缺乏高技能人才和專業(yè)技術人才，行業(yè)人員素質(zhì)不高一直是全行業(yè)面臨的痛點難題,。因此,，《通知》明確表示要推動物業(yè)服務人員職業(yè)技能等級認定工作，展開職業(yè)技能培訓和競賽,，提高從業(yè)人員整體素質(zhì)和技能水平等,。
規(guī)范維修資金的使用和管理
長期以來，維修資金的使用通常存在效率低,、使用難,、管理弱等問題。如何在保障安全的前提下,，提高和規(guī)范公共維修資金的存放,、使用和增值等方面的水平也是《通知》關注的重點。
《通知》要求建立緊急維修事項清單,，符合清單內(nèi)容的,，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的,，由街道組織代為維修,，并從維修資金中列支相關費用。
《通知》指出,，新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時,，由建設單位代為足額繳納維修資金;加大對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)代收維修資金的清繳力度;業(yè)主共有部分經(jīng)營收益用于補充維修資金;逐步實行商品房與已售公房維修資金并軌管理,。
對于公共維修基金的存放,，《通知》明確采用公開招標方式，綜合存款利率,、資產(chǎn)規(guī)模和服務效能等因素,，擇優(yōu)確定專戶管理銀行，控制專戶管理銀行數(shù)量,。同時,，探索委托專業(yè)機構運營維修資金，提高資金收益水平,，并將收益分配給業(yè)主,。
據(jù)記者了解,，目前北京市各小區(qū)的公共維修資金主要存放在光大銀行，為了保障資金安全,，每一筆資金列支都受到政府相關部門的監(jiān)管,。上海市的公共維修資金則存放在建設銀行和上海銀行。
住建部相關負責人表示,，《通知》出臺后,，相關部門會到多個城市調(diào)研，邀請業(yè)主代表,、街道社區(qū),、主管部門、物業(yè)企業(yè),、行業(yè)專家和協(xié)會等參與座談會,，希望能聽到多方聲音?！锻ㄖ烦雠_只是完成了階段性的工作,，后續(xù)還會有更多細則和規(guī)范性文件發(fā)布。
