中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）近日,，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布公告,，調(diào)整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造3宗地塊的競買規(guī)則。根據(jù)公告,，這3宗地塊將試點(diǎn)施行“競地價(jià),、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式,。由此,，“新型共有產(chǎn)權(quán)房”正式進(jìn)入公眾視野。
事實(shí)上,，自2017年起北京就開始推行共有產(chǎn)權(quán)房,，即政府與購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。那么,，新型共有產(chǎn)權(quán)房與原來的共有產(chǎn)權(quán)房究竟有何區(qū)別?對于購房者來說是利好嗎?記者對此進(jìn)行了采訪了解,。
競拍方式有調(diào)整
作為保障性住房的一種，共有產(chǎn)權(quán)住房,，通俗來講就是購房者和政府按照一定比例共同持有一套房產(chǎn),。按北京市共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)規(guī)定，政府讓渡部分土地出讓收益,，然后低價(jià)配售給符合條件的保障對象家庭,。購房者可購買房屋的部分產(chǎn)權(quán)，剩余產(chǎn)權(quán)則由政府持有,，并要求5年內(nèi)房屋不得轉(zhuǎn)讓,，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后的轉(zhuǎn)讓同樣受到一定的限制，需要優(yōu)先出售給房屋產(chǎn)權(quán)代持機(jī)構(gòu),，代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的,，才能夠轉(zhuǎn)讓給其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。
貝殼研究院分析師潘浩告訴記者,，從土地出讓環(huán)節(jié)來看,，此次推出的新型共有產(chǎn)權(quán)房地塊最大的變化是引入了“競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”的競拍方式。當(dāng)競買報(bào)價(jià)達(dá)到土地上限價(jià)格時(shí),，就不再接受更高報(bào)價(jià),，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額程序;當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時(shí)，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序,。
北京市房協(xié)秘書長陳志表示,，競買規(guī)則中設(shè)置了投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的程序，體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質(zhì)和質(zhì)量的關(guān)注,。政府層面考慮的是,，開發(fā)商可以因?yàn)槔麧櫜桓叨蝗ジ邇r(jià)拿地，但既然拿地了,，就必須提供高品質(zhì)的房屋,。
準(zhǔn)入門檻有降低
記者查閱土地出讓公告后發(fā)現(xiàn),，北京市推出的新型共有產(chǎn)權(quán)房在準(zhǔn)入門檻、出租,、出售,、再次交易后的房屋屬性等方面，都與原有的共有產(chǎn)權(quán)房有明顯區(qū)別,。潘浩認(rèn)為,，新政有利于擴(kuò)大共有產(chǎn)權(quán)房的覆蓋面，而且對購房人讓渡了很多權(quán)益,。
具體來看,，在購買條件方面，原有共有產(chǎn)權(quán)房的申請家庭應(yīng)符合北京住房限購條件,，且家庭成員在北京均無住房，一個(gè)家庭只能購買一套;單身家庭申請購買的,，申請人年齡需為30歲以上,。而對于新型共有產(chǎn)權(quán)房，申請家庭只需滿足北京限購條件就可以買,，并無其他限制條件,。
在出租方面，原有的共有產(chǎn)權(quán)房是由政府及購房者按房屋所有權(quán)比例獲取租金,，與此不同的是,，新型共有產(chǎn)權(quán)房的房屋租金全額為購房者所有。
出售溢價(jià)歸業(yè)主
此次新型共有產(chǎn)權(quán)房與原政策最大的區(qū)別在于再次出售環(huán)節(jié),。購房人取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后,，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓其持有的房屋產(chǎn)權(quán)份額，同時(shí)政府持有的產(chǎn)權(quán)份額也會一并轉(zhuǎn)讓,，但政府只按產(chǎn)權(quán)比例收回原值房款,，不參與溢價(jià)分成。這與傳統(tǒng)的共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定“5年限售期滿后,，購房人只可以轉(zhuǎn)售給同樣具備共有產(chǎn)權(quán)房購買資格群體,，且政府保留原有比例房屋產(chǎn)權(quán)”相比來看，政府將溢價(jià)部分留給了房屋所有者,。
同時(shí),，對于再次出售后房屋的產(chǎn)權(quán)屬性，《公告》規(guī)定,，再次交易后,，轉(zhuǎn)讓對象獲得的房屋產(chǎn)權(quán)份額比例為100%，實(shí)際上已自動轉(zhuǎn)為普通商品房,。而此前的共有產(chǎn)權(quán)房如果想要轉(zhuǎn)為普通商品房,，需要先自購政府產(chǎn)權(quán)部分,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給記者算了一筆賬。如果你買了一套新型共有產(chǎn)權(quán)房,，總價(jià)1000萬元,，按個(gè)人份額80%計(jì)算，你出資800萬元,，政府出資200萬元,。5年后，你想賣房子,，此時(shí)的市場價(jià)是1600萬元,，那么，政府所得還是原來的200萬元,，你可以拿到1400萬元,。并且轉(zhuǎn)讓對象還沒有限制，只要具備北京商品房購房資格就可以購買,。而按照以前的政策,，出售共有產(chǎn)權(quán)房賣了1600萬元，那么政府要得1600萬元的20%,，即320萬元,，你自己可以拿1280萬元，并且轉(zhuǎn)讓對象必須是符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭,。“不比不知道,，一比嚇一跳。相信新型共有產(chǎn)權(quán)房政策出臺后,，有望改變之前共有產(chǎn)權(quán)房棄選率居高不下的局面,。”張大偉表示，在房屋轉(zhuǎn)讓階段政府僅按住房原值收取購房款,，不參與房屋溢價(jià)分成,，充分體現(xiàn)了讓利于民。從中也可以看出,，北京市政府用此種降低購房門檻的方式,，來向高房價(jià)宣戰(zhàn)，為的是能讓更多有居住需求的購房者“上車”,。
