中國消費者報報道（記者 孫蔚）近日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布公告,，調整了海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造3宗地塊的競買規(guī)則,。根據(jù)公告,，這3宗地塊將試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式,。由此,，“新型共有產權房”正式進入公眾視野。
事實上,，自2017年起北京就開始推行共有產權房,，即政府與購房者按份共有產權的政策性商品住房。那么,，新型共有產權房與原來的共有產權房究竟有何區(qū)別?對于購房者來說是利好嗎?記者對此進行了采訪了解,。
競拍方式有調整
作為保障性住房的一種，共有產權住房,，通俗來講就是購房者和政府按照一定比例共同持有一套房產,。按北京市共有產權房相關規(guī)定，政府讓渡部分土地出讓收益,，然后低價配售給符合條件的保障對象家庭,。購房者可購買房屋的部分產權，剩余產權則由政府持有,，并要求5年內房屋不得轉讓,，取得不動產權證滿5年后的轉讓同樣受到一定的限制，需要優(yōu)先出售給房屋產權代持機構,，代持機構放棄優(yōu)先購買權的,，才能夠轉讓給其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
貝殼研究院分析師潘浩告訴記者,，從土地出讓環(huán)節(jié)來看,，此次推出的新型共有產權房地塊最大的變化是引入了“競政府持有商品住宅產權份額”的競拍方式。當競買報價達到土地上限價格時,，就不再接受更高報價,，轉為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產權份額程序;當現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，則轉入高標準商品住宅建設方案投報程序,。
北京市房協(xié)秘書長陳志表示,，競買規(guī)則中設置了投報高標準商品住宅建設方案的程序，體現(xiàn)了政府對于房屋建筑品質和質量的關注,。政府層面考慮的是,，開發(fā)商可以因為利潤不高而不去高價拿地，但既然拿地了,，就必須提供高品質的房屋,。
準入門檻有降低
記者查閱土地出讓公告后發(fā)現(xiàn)，北京市推出的新型共有產權房在準入門檻,、出租,、出售,、再次交易后的房屋屬性等方面,，都與原有的共有產權房有明顯區(qū)別,。潘浩認為，新政有利于擴大共有產權房的覆蓋面,，而且對購房人讓渡了很多權益,。
具體來看，在購買條件方面,，原有共有產權房的申請家庭應符合北京住房限購條件,，且家庭成員在北京均無住房，一個家庭只能購買一套;單身家庭申請購買的,，申請人年齡需為30歲以上,。而對于新型共有產權房，申請家庭只需滿足北京限購條件就可以買,，并無其他限制條件,。
在出租方面，原有的共有產權房是由政府及購房者按房屋所有權比例獲取租金,，與此不同的是,，新型共有產權房的房屋租金全額為購房者所有。
出售溢價歸業(yè)主
此次新型共有產權房與原政策最大的區(qū)別在于再次出售環(huán)節(jié),。購房人取得不動產權證滿5年后,，可按市場價格轉讓其持有的房屋產權份額，同時政府持有的產權份額也會一并轉讓,，但政府只按產權比例收回原值房款,，不參與溢價分成。這與傳統(tǒng)的共有產權房規(guī)定“5年限售期滿后,，購房人只可以轉售給同樣具備共有產權房購買資格群體,，且政府保留原有比例房屋產權”相比來看，政府將溢價部分留給了房屋所有者,。
同時,，對于再次出售后房屋的產權屬性，《公告》規(guī)定,，再次交易后,，轉讓對象獲得的房屋產權份額比例為100%，實際上已自動轉為普通商品房,。而此前的共有產權房如果想要轉為普通商品房,，需要先自購政府產權部分。
中原地產首席分析師張大偉給記者算了一筆賬,。如果你買了一套新型共有產權房,，總價1000萬元,，按個人份額80%計算，你出資800萬元,，政府出資200萬元,。5年后，你想賣房子,，此時的市場價是1600萬元,，那么，政府所得還是原來的200萬元,，你可以拿到1400萬元,。并且轉讓對象還沒有限制，只要具備北京商品房購房資格就可以購買,。而按照以前的政策,，出售共有產權房賣了1600萬元，那么政府要得1600萬元的20%,，即320萬元,，你自己可以拿1280萬元，并且轉讓對象必須是符合共有產權住房購買條件的家庭,。“不比不知道,，一比嚇一跳。相信新型共有產權房政策出臺后,，有望改變之前共有產權房棄選率居高不下的局面,。”張大偉表示,，在房屋轉讓階段政府僅按住房原值收取購房款,，不參與房屋溢價分成，充分體現(xiàn)了讓利于民,。從中也可以看出,，北京市政府用此種降低購房門檻的方式,，來向高房價宣戰(zhàn)，為的是能讓更多有居住需求的購房者“上車”,。
