中國消費者報報道（記者 孫蔚）當前,，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，城市建設(shè)的重點轉(zhuǎn)入對存量的提質(zhì)增效階段,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為重要的存量,，全面推進其改造工作是促進城市更新的重要引擎。在改造過程中,，除了居民意愿難統(tǒng)一外,，最大的難點就是改造資金及后期維護費用的來源。業(yè)內(nèi)人士一致認為,，鼓勵社會資本參與是提升改造質(zhì)效的重要內(nèi)容,。
廣泛吸引社會資本參與
國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)明確指出，針對此前老舊小區(qū)改造過程中存在的社會資本融資難,、過于依賴財政資金等問題,，要建立起政府與居民、社會力量合理共擔改造資金機制,。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受記者采訪時表示,，老舊小區(qū)改造實質(zhì)上是一項惠民生、擴內(nèi)需的投資工程,?！兑庖姟吩谫Y金籌措、使用,、管理等方面做出了系統(tǒng)謀劃，動員政府,、居民,、社會各方力量積極參與老舊小區(qū)改造，給出了一套切實可行的指導(dǎo)方針,。“政府財政資金重點支持基礎(chǔ)類改造內(nèi)容,，完善類和提升類的改造可以通過金融、稅收和土地政策激勵,，廣泛吸引社會力量參與,。”
在推動居民出資參與方面，《意見》明確“誰受益,、誰出資”原則,，并為舊改資金提供了更多渠道,，使得居民們并不只有“自掏腰包”一種途徑。
比如,，讓渡小區(qū)公共收益,，支持小區(qū)居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造;鼓勵居民通過捐資捐物,、投工投勞等支持改造;鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修,、家電更新等。
營利模式待突破
但是,，目前社會資本參與老舊小區(qū)改造投資仍面臨多重困境,。
“老舊小區(qū)改造的難點還是在營利模式上，社會資本的參與面臨很多困境,。”中國宏觀經(jīng)濟研究院市場所研究員劉翔峰指出,，與過去拆遷舊房重建不一樣，除了存在眾口難調(diào),、利益沖突的問題外,，改造需要投入新裝電梯、水電網(wǎng),、車庫,、新建醫(yī)療、幼兒養(yǎng)老等公共設(shè)施,，如果只能靠物業(yè)費和停車費來獲取回報,，可能在很多的社會資本投資者看來，投資回報周期比較長,，利潤率比較低,，所以如何提高社會資本參與積極性是目前最大的難題，需要政府,、企業(yè)和社會各個方面共同推動,。
此外，現(xiàn)行政策與遺留問題的矛盾,、規(guī)劃指標和現(xiàn)狀改造的矛盾,、權(quán)屬及利益的矛盾等問題也不容忽視。北京老舊小區(qū)改造標桿項目——勁松北社區(qū)的社會資本參與方愿景集團董事長陶紅兵對此深有體會,。
陶紅兵介紹說,，勁松北社區(qū)有很多老舊的破房子，比如廢棄的自行車棚,，完全可以改造作為商用,，既可以方便居民生活，又可以通過運營獲得利潤反哺改造投入,。但是按照相關(guān)部門的政策規(guī)定,，老舊小區(qū)的公共用房產(chǎn)權(quán)屬于財政,，閑置房理論上需要統(tǒng)一收回，不允許對外經(jīng)營,。
再如小區(qū)里廢棄的鍋爐房屬于市政設(shè)施,，改造作為商用后，相當于土地用途變了,，執(zhí)照誰給辦?收益歸產(chǎn)權(quán)單位還是給運營商用來補貼改造費用?對于社會資本來說,，這些都是投資中會遇到的不確定性風(fēng)險。
陶紅兵告訴記者,，目前老舊小區(qū)改造因為有國家財政補貼,，政策性銀行是可以給參與改造的社會資本提供融資支持的，利率甚至低于基準利率,，但一般會要求借款主體是一個合法的收費主體,，即擁有物業(yè)公司，要有15年,、20年的物業(yè)管理收費權(quán)限,，這一點制約了許多社會資本的參與。
對此,，住建部副部長黃艷曾明確表示,，要暢通社會力量參與改造老舊小區(qū)的通道，通過政府采購,、新增設(shè)施有償使用,、落實資產(chǎn)權(quán)益等方式，吸引各類專業(yè)機構(gòu)等社會力量,，投資參與各類需改造設(shè)施的設(shè)計,、改造、運營,。要提升金融服務(wù)的力度和質(zhì)效,，包括：支持老舊小區(qū)改造規(guī)模化,，實施運營主體采取市場化方式,，運用公司信用類債券、項目收益票據(jù)等進行債券融資,，商業(yè)銀行依法合規(guī)對其提供信貸支持等，還計劃落實稅費減免政策,。
形成長效管理機制
老舊小區(qū)完成改造后,，改造成果如何維護?
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是造福人民群眾、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程,，對老舊小區(qū)的改造不能簡單地“改完走人”,。
劉翔峰認為,，推動建立小區(qū)后續(xù)長效管理機制非常重要。要引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式,、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則,，共同維護改造成果。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集,、使用,、續(xù)籌機制，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道,。
中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院原副院長李迅指出,，老舊小區(qū)改造不單是建設(shè)問題，也涉及到社會治理,。社會治理工作必須要用創(chuàng)新思維改革“軟硬結(jié)合”,，實際上是一個共商共建共管共治共享的過程。
小區(qū)環(huán)境改善后,，居民更加追求有序的社區(qū)秩序,、融洽的鄰里關(guān)系。據(jù)記者了解,，在廣州,，涉及改造的社區(qū)成立了“建設(shè)管理委員會”，搭建公眾參與老舊小區(qū)改造平臺,，并與社區(qū)黨群服務(wù)中心、長者綜合服務(wù)中心,、母嬰室等便民設(shè)施場所建設(shè)相結(jié)合,，推動實施“微心愿”、社區(qū)學(xué)堂等互助項目,，提升居民參與社區(qū)治理積極性,。
“老舊小區(qū)改造遠遠不僅是一個建設(shè)工程工作，更多的是一個社會治理,、基層組織動員工作,，需要發(fā)動老百姓共謀、共建,、共管,、共評、共享,。”黃艷表示,，在這過程中，政府一定不能大包大攬，而要加強政策支持,，引導(dǎo)發(fā)動居民積極參與,。
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