中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）當(dāng)前,，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)60%，城市建設(shè)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)入對(duì)存量的提質(zhì)增效階段,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)作為重要的存量,，全面推進(jìn)其改造工作是促進(jìn)城市更新的重要引擎。在改造過(guò)程中，除了居民意愿難統(tǒng)一外,，最大的難點(diǎn)就是改造資金及后期維護(hù)費(fèi)用的來(lái)源,。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與是提升改造質(zhì)效的重要內(nèi)容,。
廣泛吸引社會(huì)資本參與
國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)明確指出,，針對(duì)此前老舊小區(qū)改造過(guò)程中存在的社會(huì)資本融資難、過(guò)于依賴財(cái)政資金等問(wèn)題,，要建立起政府與居民,、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金機(jī)制。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉在接受記者采訪時(shí)表示,，老舊小區(qū)改造實(shí)質(zhì)上是一項(xiàng)惠民生,、擴(kuò)內(nèi)需的投資工程?！兑庖?jiàn)》在資金籌措,、使用、管理等方面做出了系統(tǒng)謀劃,，動(dòng)員政府,、居民、社會(huì)各方力量積極參與老舊小區(qū)改造,，給出了一套切實(shí)可行的指導(dǎo)方針,。“政府財(cái)政資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類(lèi)改造內(nèi)容，完善類(lèi)和提升類(lèi)的改造可以通過(guò)金融,、稅收和土地政策激勵(lì),，廣泛吸引社會(huì)力量參與。”
在推動(dòng)居民出資參與方面,，《意見(jiàn)》明確“誰(shuí)受益,、誰(shuí)出資”原則，并為舊改資金提供了更多渠道,，使得居民們并不只有“自掏腰包”一種途徑,。
比如，讓渡小區(qū)公共收益,，支持小區(qū)居民提取住房公積金,，用于加裝電梯等自住住房改造;鼓勵(lì)居民通過(guò)捐資捐物、投工投勞等支持改造;鼓勵(lì)有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進(jìn)行戶內(nèi)改造或裝飾裝修,、家電更新等,。
營(yíng)利模式待突破
但是，目前社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造投資仍面臨多重困境,。
“老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)還是在營(yíng)利模式上,，社會(huì)資本的參與面臨很多困境,。”中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院市場(chǎng)所研究員劉翔峰指出，與過(guò)去拆遷舊房重建不一樣,，除了存在眾口難調(diào),、利益沖突的問(wèn)題外，改造需要投入新裝電梯,、水電網(wǎng),、車(chē)庫(kù)、新建醫(yī)療,、幼兒養(yǎng)老等公共設(shè)施,，如果只能靠物業(yè)費(fèi)和停車(chē)費(fèi)來(lái)獲取回報(bào)，可能在很多的社會(huì)資本投資者看來(lái),，投資回報(bào)周期比較長(zhǎng),，利潤(rùn)率比較低，所以如何提高社會(huì)資本參與積極性是目前最大的難題,，需要政府,、企業(yè)和社會(huì)各個(gè)方面共同推動(dòng)。
此外,，現(xiàn)行政策與遺留問(wèn)題的矛盾,、規(guī)劃指標(biāo)和現(xiàn)狀改造的矛盾、權(quán)屬及利益的矛盾等問(wèn)題也不容忽視,。北京老舊小區(qū)改造標(biāo)桿項(xiàng)目——勁松北社區(qū)的社會(huì)資本參與方愿景集團(tuán)董事長(zhǎng)陶紅兵對(duì)此深有體會(huì),。
陶紅兵介紹說(shuō)，勁松北社區(qū)有很多老舊的破房子,，比如廢棄的自行車(chē)棚,，完全可以改造作為商用，既可以方便居民生活,，又可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得利潤(rùn)反哺改造投入,。但是按照相關(guān)部門(mén)的政策規(guī)定，老舊小區(qū)的公共用房產(chǎn)權(quán)屬于財(cái)政,，閑置房理論上需要統(tǒng)一收回,，不允許對(duì)外經(jīng)營(yíng)。
再如小區(qū)里廢棄的鍋爐房屬于市政設(shè)施,，改造作為商用后,，相當(dāng)于土地用途變了，執(zhí)照誰(shuí)給辦?收益歸產(chǎn)權(quán)單位還是給運(yùn)營(yíng)商用來(lái)補(bǔ)貼改造費(fèi)用?對(duì)于社會(huì)資本來(lái)說(shuō),，這些都是投資中會(huì)遇到的不確定性風(fēng)險(xiǎn),。
陶紅兵告訴記者，目前老舊小區(qū)改造因?yàn)橛袊?guó)家財(cái)政補(bǔ)貼,，政策性銀行是可以給參與改造的社會(huì)資本提供融資支持的,，利率甚至低于基準(zhǔn)利率,，但一般會(huì)要求借款主體是一個(gè)合法的收費(fèi)主體,，即擁有物業(yè)公司,，要有15年、20年的物業(yè)管理收費(fèi)權(quán)限,，這一點(diǎn)制約了許多社會(huì)資本的參與,。
對(duì)此，住建部副部長(zhǎng)黃艷曾明確表示,，要暢通社會(huì)力量參與改造老舊小區(qū)的通道,，通過(guò)政府采購(gòu)、新增設(shè)施有償使用,、落實(shí)資產(chǎn)權(quán)益等方式,，吸引各類(lèi)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等社會(huì)力量，投資參與各類(lèi)需改造設(shè)施的設(shè)計(jì),、改造,、運(yùn)營(yíng)。要提升金融服務(wù)的力度和質(zhì)效,，包括：支持老舊小區(qū)改造規(guī)?；瑢?shí)施運(yùn)營(yíng)主體采取市場(chǎng)化方式,，運(yùn)用公司信用類(lèi)債券,、項(xiàng)目收益票據(jù)等進(jìn)行債券融資，商業(yè)銀行依法合規(guī)對(duì)其提供信貸支持等,，還計(jì)劃落實(shí)稅費(fèi)減免政策,。
形成長(zhǎng)效管理機(jī)制
老舊小區(qū)完成改造后，改造成果如何維護(hù)?
城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是造福人民群眾,、滿足人民群眾美好生活需要的重要民生工程,，對(duì)老舊小區(qū)的改造不能簡(jiǎn)單地“改完走人”。
劉翔峰認(rèn)為,，推動(dòng)建立小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效管理機(jī)制非常重要,。要引導(dǎo)居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則,，共同維護(hù)改造成果,。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集、使用,、續(xù)籌機(jī)制,，促進(jìn)小區(qū)改造后維護(hù)更新進(jìn)入良性軌道。
中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院原副院長(zhǎng)李迅指出,，老舊小區(qū)改造不單是建設(shè)問(wèn)題,，也涉及到社會(huì)治理,。社會(huì)治理工作必須要用創(chuàng)新思維改革“軟硬結(jié)合”，實(shí)際上是一個(gè)共商共建共管共治共享的過(guò)程,。
小區(qū)環(huán)境改善后,，居民更加追求有序的社區(qū)秩序、融洽的鄰里關(guān)系,。據(jù)記者了解,，在廣州，涉及改造的社區(qū)成立了“建設(shè)管理委員會(huì)”,，搭建公眾參與老舊小區(qū)改造平臺(tái),，并與社區(qū)黨群服務(wù)中心、長(zhǎng)者綜合服務(wù)中心,、母嬰室等便民設(shè)施場(chǎng)所建設(shè)相結(jié)合,，推動(dòng)實(shí)施“微心愿”、社區(qū)學(xué)堂等互助項(xiàng)目,，提升居民參與社區(qū)治理積極性,。
“老舊小區(qū)改造遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是一個(gè)建設(shè)工程工作，更多的是一個(gè)社會(huì)治理,、基層組織動(dòng)員工作,，需要發(fā)動(dòng)老百姓共謀、共建,、共管,、共評(píng)、共享,。”黃艷表示,，在這過(guò)程中，政府一定不能大包大攬,，而要加強(qiáng)政策支持,，引導(dǎo)發(fā)動(dòng)居民積極參與。
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