中國消費(fèi)者報(bào)訊（記者 孫蔚）當(dāng)下,，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯正經(jīng)歷著深刻變革,。3月16日，備受關(guān)注的2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力測評成果及2021中國房地產(chǎn)500強(qiáng)揭曉,。根據(jù)測評報(bào)告,，綜合實(shí)力前三位由萬科、恒大,、碧桂園占據(jù),。其中，萬科上升兩位,，綜合實(shí)力排名第一,，恒大、碧桂園分列第二,、三位,。中海、融創(chuàng),、保利,、龍湖、華潤,、世茂,、新城分列第四至第十位。
龍頭房企地位穩(wěn)固 集中趨勢穩(wěn)中有升
測評顯示,，規(guī)模房企依舊占據(jù)優(yōu)勢位置,，房企發(fā)展結(jié)構(gòu)分化明顯。碧桂園,、恒大,、萬科等房企的資產(chǎn)規(guī)模持續(xù)積累，行業(yè)地位穩(wěn)固,。融創(chuàng),、華潤等企業(yè)更注重利潤和品質(zhì)，融創(chuàng)降杠桿戰(zhàn)略成效明顯,，華潤在一線城市拿地占比提高,，進(jìn)一步優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。
2020年,，TOP500房企總資產(chǎn)均值為829.89億元,，凈資產(chǎn)均值為178.81億元。總體來看,，TOP500房企資產(chǎn)規(guī)模保持增長態(tài)勢,，總資產(chǎn)增速略收窄。
數(shù)據(jù)顯示,，2020年,，前四大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售金額占比為14.30%，行業(yè)集中度穩(wěn)中有升,。以銷售金額計(jì)算的TOP10,、TOP20、TOP50,、TOP100房地產(chǎn)企業(yè)市場份額分別為 25.28%,、37.64%、53.82%,、63.94%,。整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額市場發(fā)展較為平穩(wěn),，集中度上升趨勢依舊,，龍頭房企依舊占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢。
融資環(huán)境逐步收緊 降負(fù)債成重要任務(wù)
當(dāng)下,，國家對房地產(chǎn)的融資監(jiān)管已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)新的階段,，去杠桿、降負(fù)債成為房企的重要任務(wù)之一,。“三道紅線”監(jiān)管下,，TOP500房企杠桿率有所降低，降杠桿初顯成效,。長期償債能力方面,，TOP500房企2020年資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.77%，較上年下降0.89個(gè)百分點(diǎn),，為2012年以來首次下降;凈負(fù)債率均值為85.08%,，較上年下降11.62個(gè)百分點(diǎn)，相比2019年也有大幅改善,。短期償債能力方面,，2020年TOP500房企短期償債能力略有下降，流動比率均值為1.40,，速動比率均值為0.49,。
易居研究院分析師表示，在監(jiān)管要求下,，房企開始積極降低杠桿水平,，但各企業(yè)負(fù)債水平不盡相同,，龍頭房企信譽(yù)較好，積極推動銷售回款,，風(fēng)險(xiǎn)管控能力較強(qiáng),，部分中小房企受融資渠道收緊,、銷售回款緩慢,、前期拿地成本較高的影響，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所積累,，需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn),。
2020年，TOP500房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)183億元,，營業(yè)成本均值139億元,。近兩年來，營業(yè)收入均值增速,、營業(yè)成本均值增速均處于下滑趨勢,，營業(yè)收入增速不及營業(yè)成本增速。凈利潤均值達(dá)11.01億元,。
在業(yè)務(wù)布局方面,，房企一改過去全面鋪開的拿地策略，態(tài)度逐漸謹(jǐn)慎,，不再單純追求數(shù)量,，開始注重土地質(zhì)量。不少房企重點(diǎn)關(guān)注一二線城市,，尤其是長三角,、粵港澳大灣區(qū)等地，同時(shí)關(guān)注圍繞都市圈的三四線城市,。人口變遷帶動了城市格局的改變,，許多房企開始深耕重點(diǎn)城市，重點(diǎn)區(qū)域的土地儲備依然是房企長遠(yuǎn)發(fā)展的保障,。
易居研究院分析師表示,，隨著融資環(huán)境持續(xù)趨緊，金融紅利逐漸消失,，房地產(chǎn)行業(yè)管理紅利時(shí)代已經(jīng)來臨,。周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)是管理紅利的重要體現(xiàn)之一，但在當(dāng)前的市場環(huán)境下,，驅(qū)動周轉(zhuǎn)的因素發(fā)生了變化,。相較于過去高杠桿推動的高周轉(zhuǎn)，如今在融資趨嚴(yán)的背景下,，房企更多通過提高執(zhí)行效率,、實(shí)施精細(xì)管理來提高企業(yè)周轉(zhuǎn)速度。同時(shí)，近年來龍頭房企在非住領(lǐng)域紛紛嘗試輕資產(chǎn)化運(yùn)營,，在物業(yè),、租賃、辦公,、商業(yè),、文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域拓展加速,。
地區(qū)銷售分化明顯 未來發(fā)展呈多元化
樓盤質(zhì)量作為產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ),，也是房企打開和穩(wěn)固市場地位的重要困素。近年來,，房企在提升產(chǎn)品品質(zhì)方面投入了更多精力和意識,，以提高產(chǎn)品口碑。同時(shí),，房企通過多元創(chuàng)新能力形成差異化競爭,，為企業(yè)價(jià)值增長提供新動能。
測評報(bào)告顯示,，隨著房住不炒導(dǎo)向持續(xù)落實(shí),，各地區(qū)商品房銷售情況格局分化。雖然2020年全國商品房銷售面積和銷售金額均創(chuàng)出歷史新高,，但與此同時(shí),，越來越多的房企，包括規(guī)模房企,，由于決策失誤,、杠桿過高等原因紛紛退出競爭，行業(yè)的分化格局加劇,。
如今,，房地產(chǎn)行業(yè)正處于由粗放式向精細(xì)化發(fā)展的過渡期，房企根據(jù)自身的發(fā)展格局,、未來規(guī)劃進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整,，對住宅產(chǎn)品精細(xì)打磨，逐漸展現(xiàn)出新的人居風(fēng)格;產(chǎn)業(yè)鏈縱向深化,，不斷開發(fā)新的利潤增長點(diǎn);業(yè)務(wù)橫向多元化并行,，在存量市場上百花齊放。
測評報(bào)告指出,，在房地產(chǎn)存量時(shí)代,，房企在制定規(guī)劃的同時(shí)越發(fā)謹(jǐn)慎。各大企業(yè)紛紛調(diào)整戰(zhàn)略,，根據(jù)自身定位開展業(yè)務(wù),，根據(jù)不同階層的需求開發(fā)差異化產(chǎn)品,，為市場提供更好的服務(wù)。房地產(chǎn)行業(yè)正走在轉(zhuǎn)型升級的道路上,，受政策和市場的影響,，房企需要保持良好的融資能力、準(zhǔn)確把握行業(yè)走向,、不斷開拓新的盈利增長點(diǎn),，才能保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
