中國消費者報訊 從去年末至今年初呈現(xiàn)出較熱態(tài)勢的樓市,，在各地集中出臺調控政策的背景之下逐漸冷卻,。近日,，貝殼研究院發(fā)布2021年一季度市場季報,，全國新房,、二手房市場成交量同比漲幅較大，卻在3月快速回調,。報告指出,，調控之下，新房市場已進入降溫通道,，租賃旺季歸來,，市場將持續(xù)升溫，而二手房市場規(guī)模見頂,，拐點可能在二季度出現(xiàn),。
調控之下新房市場快速回調
基于低基數(shù)及各地集中推盤，2021年新房市場成交量大增,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，2021年一季度，66城新房成交量同比增長近1倍,。與2019年同期相比,，增幅達到40%，其中一線城市新房成交套數(shù)增長58.5%,，二線城市增長32.6%，三四線城市增長43.8%,。
近期頻頻出臺的調控政策令樓市熱度迅速下滑。一季度以來,，北上廣深及?？凇⒑贾?、西安,、成都等城市對經(jīng)營貸違規(guī)進入房地產(chǎn)市場進行嚴格審查，對于違規(guī)使用者要求提前還貸,。此外,，銀行還針對房地產(chǎn)的定向加息窗口開啟。3月,，貝殼研究院監(jiān)測60個城市平均首套,、二套房貸款利率較去年12月分別提高6個,、7個基點,。
雖然市場成交增速最快，但一線城市在調控之下的回調速度也最快,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，3月，一線城市成交面積較2019年同期增速回調17.3個百分點,。其中一季度新房成交面積較2019年同期大增124.7%的深圳,，本應屬旺季的3月成交甚至不及1月;二線城市3月成交面積較2019年同期也回調了7.4個百分點;三四線則在核心城市拉動下整體成交增速上漲,，3月成交面積較2019年同期增長5.3個百分點,。
值得關注的是，杭州,、南京,、廈門、寧波等全國重點區(qū)域的強二線城市,，2021年一季度成交面積較2019年同期有0.8-2.3倍的增長,，尤其廈門、南京等城市在人才安居政策推動下保持較高活躍度,。貝殼研究院分析師表示,，市場不斷向核心城市聚焦，疊加區(qū)域規(guī)劃利好,，二線及強三線城市將成為拉動整體市場增長的重要動力,，但城市分化亦將明顯。
二手房拐點或將于二季度出現(xiàn)
與新房市場同步,，全國重點18城2021年一季度二手房成交量創(chuàng)2017年以來單季度成交新高,，較去年四季度增長14%。貝殼重點監(jiān)測的35城二手房價格指數(shù)也保持環(huán)比上漲,，3月,，35城整體指數(shù)環(huán)比上漲 1.4%，較去年 12月上漲3.0%,。
一季度前期一線城市樓市熱度較高,，特別是1月份，深圳,、北京二手房成交量環(huán)比增幅超30%,，上海環(huán)比增長20%，房價漲幅居全國前列,，較熱的態(tài)勢隨即引發(fā)調控收緊,，二三月份市場熱度被抑制,。貝殼研究院指出，二手房指導價對于深圳樓市的調控效果顯著,，新政出臺一周深圳二手房成交較新政前下降了70%,，二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅在1月后持續(xù)收窄;上海一季度二手房成交量環(huán)比微降，春節(jié)后較春節(jié)前下降23%,，二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅連續(xù)兩個月收窄,。
從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，二手房市場出現(xiàn)結構調整,，熱度正逐漸向二線城市轉移,。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度,，合肥二手房成交量環(huán)比增約60%,，廈門環(huán)比增約50%，成都,、武漢環(huán)比增幅超過30%,。北方城市則在經(jīng)歷了3年的調整之后，積累的購房需求帶來市場周期性修復,，廊坊3月份二手房成交量僅低于2017年一季度的成交高峰,，青島二手房價格指數(shù)3月止跌轉漲，濟南,、煙臺等城市二手房價格指數(shù)平穩(wěn)上漲,。
一季度以來，地方樓市密集出臺調控政策,，重心向二手房市場轉移,。東莞、無錫,、成都等城市出臺政策明確建立或完善二手房網(wǎng)簽交易價格發(fā)布機制,。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月,，35城二手房景氣度指數(shù)降至40以內,，為去年下半年以來首次出現(xiàn)回調。貝殼研究院預計,，本輪由金融寬松,、市場過熱預期帶來的上行周期將進入尾聲，向下調整的拐點可能在二季度出現(xiàn),。
近九成城市房租指數(shù)環(huán)比上漲
不同于新房與二手房市場回調之勢,，春節(jié)后住房租賃旺季歸來。數(shù)據(jù)顯示，全國租賃市場成交量從去年9月開始連續(xù)5個月環(huán)比下降,，在今年2月首次止跌上揚,，3月環(huán)比升幅達到87.9%。2021年一季度,，全國重點18城租賃住房成交量環(huán)比上升14.7%,，平均月租金42.1元/平方米，租金指數(shù)環(huán)比上漲2.2%,，近九成城市租金指數(shù)環(huán)比上漲,。
分城市來看，一季度,，除廊坊,、重慶租金水平環(huán)比微降外，其余16城均呈現(xiàn)環(huán)比上漲趨勢,，西安,、上海、青島,、深圳和廣州環(huán)比漲幅最大,，超過3%,。上海,、西安、合肥和杭州市租金水平出現(xiàn)同比上漲,，上海同比漲幅最大,，為3.3%，西安漲幅為2.6%,，其余14城一季度租金指數(shù)保持同比下降態(tài)勢,。
與此同時，房源成交周期在3月份開始下降,，成交周期為57.8天,，環(huán)比縮短4.2天，同比縮短2.4天,。業(yè)主出租房屋的信心有所回升,，新增房源掛牌均價在2021年1月至3月保持基本持平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),，2021年一季度,，重點18城新增房源掛牌均價為44.5元/平方米，環(huán)比上漲1.8%,。
統(tǒng)計顯示,，3月18城個人租賃房屋空置期下降，近一年青島、西安和杭州出租率最高,，空置期最短,。通過對空置期、庫存房源兩個指標衡量評估,，北京,、上海、深圳租賃市場復蘇程度最高,，大連,、西安和重慶隨后。貝殼研究院預計,，二季度住房租賃市場將繼續(xù)升溫,，租金水平保持穩(wěn)定或將小幅上漲。 (樓蘭)
