中國消費(fèi)者報(bào)訊（記者孫蔚）近日,，《中國消費(fèi)者報(bào)》聯(lián)合貝殼研究院發(fā)布《2021消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)報(bào)告》（以下簡稱《報(bào)告》），綜合消費(fèi)者對當(dāng)前房價(jià)承受能力,、購房時(shí)機(jī),、房價(jià)預(yù)期、政策預(yù)期,、未來經(jīng)濟(jì)走向的主觀感受等,，加權(quán)量化消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，反映消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的信心。
《報(bào)告》發(fā)現(xiàn),，消費(fèi)者置業(yè)信心整體持樂觀態(tài)勢,，指數(shù)分布呈現(xiàn)出區(qū)域分化、人群分化特征,；房價(jià)預(yù)期整體平穩(wěn),，低能級城市平穩(wěn)預(yù)期更大；購房時(shí)機(jī)偏向樂觀,，高能級城市信心較強(qiáng),；年長者、改善型換房客群房價(jià)收入比較高,。
購房者對2021年樓市偏樂觀
學(xué)歷,、收入與購房信心指數(shù)呈正比
《報(bào)告》顯示，購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢樂觀,，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)達(dá)到108.4,。不同區(qū)域消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)存在東高西低的分化特征，東部地區(qū)消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為109,，中部次之為107.5,，西部地區(qū)最低為107。不僅如此,，城市能級越高,，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高，一線城市消費(fèi)置業(yè)信心指數(shù)為109.6,，明顯高于其他能級城市,。
其中，北京,、廣州,、上海的購房者對2021年房地產(chǎn)市場走勢更為樂觀,，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)分別達(dá)到110.6,、110,、109.6，均超過整體平均水平,。成都,、天津等新一線城市置業(yè)也被消費(fèi)者所看好，分別為108.5,、107.8,。
有趣的是，消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)還因年齡,、學(xué)歷,、收入等不同而存在差異,。消費(fèi)者信心指數(shù)從年齡上看呈現(xiàn)倒U型特征，24歲及以下,、40-49歲和50歲以上消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)偏低,，分別為104.1、105.1和106,，而25-29歲和30-39歲消費(fèi)者的購房信心較高,，分別為112.1和109.1。
學(xué)歷水平越高的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)越高,，低文化水平的消費(fèi)者購房信心相對偏弱。
消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)指數(shù)呈平穩(wěn)趨勢
改善型換房客群房價(jià)收入比較高
具體來看,，2021年消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)指數(shù)為107.4,，呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢。37.5%的受訪者預(yù)期2021年房價(jià)保持平穩(wěn),，漲跌幅在5%以內(nèi),。收入水平越低群體對房價(jià)平穩(wěn)的預(yù)期較高，三四線及以下城市消費(fèi)者預(yù)期房價(jià)將保持穩(wěn)定的比例均達(dá)到4成,。
房價(jià)收入比很大程度上影響購房決策意愿,。《報(bào)告》顯示,，購房者房價(jià)收入比均值為10.7,。一線城市購房者房價(jià)收入比均值為13.3，其他能級城市房價(jià)收入比僅9.3左右,。財(cái)富積累較多的年長群體房價(jià)收入比相對較高,，50歲以上群體房價(jià)占收入比為13.0，遠(yuǎn)高于25-29歲群體的10.2,。另外,，改善型換房者房價(jià)收入比為11.2，高于首次置業(yè)和投資購房群體,。
購房時(shí)機(jī)反映需求規(guī)模,，購房時(shí)機(jī)越好說明潛在購房需求規(guī)模越大。2021年購房時(shí)機(jī)預(yù)期指數(shù)為111,，認(rèn)為適合購房的消費(fèi)者占比認(rèn)為不適合的高出近20個(gè)百分點(diǎn),。高能級城市購房者認(rèn)為2021年購房時(shí)機(jī)合適的比例更高，四線及以下城市購房預(yù)期指數(shù)小于100,，對購房時(shí)機(jī)信心偏弱,。中高收入群體和文化程度較高的群體更看好2021年購房時(shí)機(jī)。
政策預(yù)期整體穩(wěn)中偏緊
超過六成購房者推遲購房計(jì)劃
自2020年下半年以來,，熱門城市圍繞限購,、限售、限貸等政策持續(xù)對住房需求端嚴(yán)加管控,，也對購房者的置業(yè)資格,、計(jì)劃等產(chǎn)生影響。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，75.3%的受訪者表示購房計(jì)劃受到影響,，其中超六成購房者推遲購房計(jì)劃。京津冀,、珠三角,、成渝城市群購房者受調(diào)控政策影響較大，置業(yè)計(jì)劃均有相對明顯的改變,。
消費(fèi)者預(yù)期調(diào)控政策穩(wěn)中偏緊,，預(yù)期2021年調(diào)控政策保持穩(wěn)定的購房者占比為52.1%，預(yù)期政策繼續(xù)加碼的購房客比例比預(yù)期適當(dāng)放松的購房者高出2.3個(gè)百分點(diǎn),。城市能級越高,，預(yù)期調(diào)控繼續(xù)加碼的購房客群占比越高，長三角,、珠三角和成渝城市群政策加碼預(yù)期相對較高,。
41.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款難度將增加,，73.2%的購房者預(yù)期2021年住房貸款利率呈現(xiàn)穩(wěn)中上行趨勢,。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)監(jiān)測，4月重點(diǎn)60城平均首套,、二套房貸利率較去年底均累計(jì)提高了10個(gè)基點(diǎn),，平均放款周期為46天，呈高位調(diào)整態(tài)勢,。
從宏觀背景來看,，消費(fèi)者對2021年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行發(fā)展持樂觀態(tài)度。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,，2021年經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期指數(shù)為138.3,，超九成受訪者認(rèn)為未來一年經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)穩(wěn)中向好趨勢。特別是,，二線及以上城市經(jīng)濟(jì)走向預(yù)期明顯好于其他能級城市,，東部發(fā)達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)預(yù)期恢復(fù)力度也大于其他區(qū)域城市。
80后群體普遍居住條件較差
近七成購房者置業(yè)總價(jià)在200萬元以內(nèi)
除了對消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)進(jìn)行分析,，《報(bào)告》還對購房群體進(jìn)行了刻畫,。在北京、深圳購房者置業(yè)套均總價(jià)躋身于500萬元陣營的同時(shí),，三線及以上城市九成以上購房者置業(yè)總價(jià)在200萬元以內(nèi),，而一線城市購房總價(jià)在200萬元以內(nèi)的占比僅33.8%,。整體來看，近七成購房者置業(yè)總價(jià)在200萬元以內(nèi),。
購房者普遍通過加杠桿方式購房,，受調(diào)群體中全款購房比例僅占18.1%。初入社會(huì)的95后,，在父母的助力之下,，成為購房群體中全款購房比例相對較高的年齡段群體。與之相反,，30-34年齡段購房者貸款比例最高,，達(dá)到87.4%。從購房群體的需求類型看,，首次置業(yè)群體購房杠桿較高,，貸款比例達(dá)86.6%。
《報(bào)告》指出,，首次置業(yè)群體成為市場的成交主力，51.2%受訪者為首次置業(yè),，36.2%受訪者為改善型換房,。城市能級越高，改善型換房需求比例越高,，一線城市改善型置業(yè)需求類型占比為40.9%,，相較四線及以下城市高出5個(gè)百分點(diǎn)。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示,，2021年重點(diǎn)30個(gè)城市購買三居及以上產(chǎn)品的占比達(dá)到39.7%,，相較2017年增加6.7個(gè)百分點(diǎn)。
調(diào)查顯示,，購房者家庭人均居住面積33平方米,，人均居室0.88間。受制于居住成本過高和住房供給結(jié)構(gòu)影響,，一線城市居民住房條件相對較差,。根據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)，一線城市中71.7%的購房者置業(yè)面積在90平方米以下,。80后群體普遍住得較差,，30-34歲和35-39歲群體人均居住面積和人均居室明顯低于其他年齡段群體。
據(jù)介紹,，此次消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)為首次構(gòu)建發(fā)布,。“實(shí)現(xiàn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，監(jiān)測預(yù)警是很重要的一環(huán),。此前貝殼研究院已經(jīng)推出了基于交易端的住房價(jià)格指數(shù),、行業(yè)端的景氣指數(shù),，而基于購房消費(fèi)者的行為預(yù)測指標(biāo)，還是一個(gè)空白,。”貝殼找房高級副總裁 貝殼研究院院長李文杰表示,，“此次貝殼研究院聯(lián)合《中國消費(fèi)者報(bào)》推出的消費(fèi)者置業(yè)信心指數(shù)，正是希望通過量化的手段,，為購房消費(fèi)者,、行業(yè)、決策部門,，提供持續(xù)的,、可靠的實(shí)用價(jià)值。”
