中國消費者報訊（記者 孫蔚）5月20日晚,，上海土地市場網發(fā)布了首批集中供地出讓公告,，至此,，22個重點城市首批集中供地計劃均已出爐。
截至5月24日,，北京、深圳,、杭州,、天津,、廣州、重慶,、無錫、沈陽等14個城市已經完成了首批集中土拍,。從拍地情況來看,，“抱團拿地”成為房企應對新策略。業(yè)內專家建議,，應增加土地供給，緩解“僧多粥少”的矛盾,。
首批集中供地計劃均出爐
上海是22個首批集中供地重點城市中最晚公布供地計劃的城市。5月20日晚,，上海規(guī)劃和自然資源局網站發(fā)布了四則《上海市國有建設用地使用權出讓公告》,，此次上海集中推出56幅地塊,，總起拍價達820.82億元。
記者查詢上海的公告發(fā)現(xiàn),，在第一批集中出讓的28宗涉住宅用地中,，地處中心城區(qū)的僅4宗，并且僅楊浦定海社區(qū)1宗為純宅地,，其余3宗地塊均為商住辦綜合體，拿地門檻也比較高,，起拍價均在50億元以上。
截至5月24日,，在“兩集中”供地政策下，北京,、深圳,、杭州,、天津、廣州,、重慶、無錫,、沈陽、濟南等14個城市已經完成了首批集中土拍,，共503宗地塊成交，總土地出讓金額約為5877.99億元,。而6月份,，鄭州、成都,、合肥,、上海、武漢首批集中拍地也將拉開序幕,。
不同城市土拍熱度分化明顯
從各地土拍成交金額來看，目前排在前5名的城市依次為杭州、北京,、廣州,、重慶、天津,，首批土地供應分別成交1178.21億元、1109.71億元,、906億元、635億元和497.948億元,，其中北京和杭州的土拍成交額均超千億元。
易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱對《中國消費者報》記者分析說,，整體來看，各地土拍市場的熱度在一定程度上反映出了當前樓市的熱度,，北京,、杭州,、重慶,、深圳、廈門等城市的熱度較高,，其中重慶,、廈門樓面價漲幅均超45%,，而沈陽、長春等地則相對平淡,。
值得注意的是,，北京土拍雖然火爆,，但與重慶,、杭州等城市首次集中土拍溢價率過高不同，此次北京土拍的整體溢價率只有7%左右，某種程度上也體現(xiàn)出北京樓市調控的定力,。
杭州首次集中供地成交總額1178.2億元，占去年賣地總金額的46.7%,，平均溢價率達26%。此次杭州的土拍,，溢價封頂、高自持成為了“主旋律”,。57宗集中出讓的宅地中,，有40余宗溢價封頂并轉入競報自持比例,，部分地塊自持比例高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高,，市場熱度持續(xù)高漲。根據業(yè)內人士預測,，杭州全年分三次集中供地,，賣地收入大概率會超過去年。
最激烈的則是重慶的土拍,，眾房企蜂擁而上搶地,，平均溢價率高達43%。在成交的46宗土地中,，90%為溢價成交,，70%的地塊溢價率超過40%。值得注意的是,，招商蛇口以32.5億元競得的沙坪壩區(qū)西永組團地塊,，溢價率高達129.98%。
深圳和廈門,，雖然此次參拍地塊較少,，僅有五六宗，但依然吸引了眾多知名房企參與,，兩城整體溢價率均在30%左右,。
相對于熱門的一二線城市，長春,、沈陽,、青島等北方城市的土拍熱度相對較低,。長春此次共有53宗土地掛牌出讓，其中2宗地因無人報名流拍,，11宗地提前終止出讓,，最終共計40宗土地成功出讓，僅吸引了4家頭部房企關注,，最終總成交價僅為194.44億元。
沈陽的土拍活動僅在開場兩個小時后便宣告結束,，25宗地塊中,，有3宗地塊因無人報名而流拍，其余22宗地塊總成交價為197.86億元,，其中有8宗地塊為底價拍出,。
第二批集中供地應盡早完成
為什么部分城市并沒有實現(xiàn)“抑制土地高溢價”的政策初衷?對此，丁祖昱告訴《中國消費者報》記者,，這主要是由于在第一次集中供地之前出現(xiàn)了約2個月左右的土地“空窗期”,，而這一時間段恰好是傳統(tǒng)一、二季度房企集中投資的時候,，長時間的土儲“零增長”,，使得各大房企在第一次集中拍地時出現(xiàn)了“蜂擁而上”的現(xiàn)象。
他認為：“集中供地政策本身無論是初衷還是‘兩集中’的方式,，都會對‘控制地價,、抑制溢價’有一定的幫助，但是在具體實施的過程中還需要根據各地不同的情況進行調整,。”
“在目前重點城市土地依然供不應求的環(huán)境下,，如果可以提高城市土地供應總量，我認為會對整體地價有一定的抑制作用,。”丁祖昱對《中國消費者報》記者表示,，有了第一批集中供地的經驗，各大重點城市應加速進行第二批集中供地,，如果能夠在1個月內完成第二次集中供地,，這將極大緩解目前土地供應“僧多粥少”的現(xiàn)象，緩解當前土地市場過熱問題,。
記者發(fā)現(xiàn),，根據各城市公布的推地計劃來看，包括北京,、廣州,、南京、成都,、寧波等諸多熱點城市,，有14個城市公告7月為二批集中供地時間,。
“抱團”拿地緩解資金壓力
各城市集中供地的時間較為接近，也給房企帶來了不小的資金壓力,。有很多房企同時參與了多個城市、眾多地塊的爭奪,，其資金壓力不言而喻,。
一位上市房企投拓部負責人對《中國消費者報》記者感嘆：“想在土拍市場有所斬獲，資金無疑是一道重要的門檻,，北京首批集中出讓的30宗地塊,，收到的競買保證金就逾200億元，企業(yè)的腰包都要被掏空了,。”
面對土拍“游戲規(guī)則”的更改,，房企需要調整競拍策略，來適應新的市場競爭格局,?？剂抠Y金壓力、防范風險等多方面因素,，多家房企“抱團”拿地成為新策略,。
在北京參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個聯(lián)合體,，其中“金地+華潤+保利”堪稱最熱聯(lián)合體,，本次一共報名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中有6幅地塊為聯(lián)合體競得;同樣,，在重慶出讓的46宗土地中,，有8幅地塊為聯(lián)合競拍競得。
合碩機構首席分析師郭毅對《中國消費者報》記者表示,，房企過去高杠桿,、高負債、高周轉的增長方式不能再延續(xù)下去,，近幾年全行業(yè)的利潤率都在下滑,，開發(fā)商需要適應新的規(guī)則，在資金調配,、負債控制方面有更好的解決方案,。尤其是中小房企，在新的競爭中需加強合作,，“小而美”的路線可能不再適應當下的發(fā)展形勢,。
克而瑞研究中心也認為，疊加三道紅線,、土地“兩集中”政策,，對房企的資金要求,、調配能力、測算能力等都是非常大的挑戰(zhàn),，抱團取暖已經成為行業(yè)共識,。
