6月4日,，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)重磅政策：財(cái)政部等四部門發(fā)布了《關(guān)于將國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項(xiàng)收入,、海域使用金,、無(wú)居民海島使用金四項(xiàng)政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱 《通知》)，在業(yè)內(nèi)引起了極大的震動(dòng),。
作為地方財(cái)政的重要組成部分,，土地出讓金征收部門的劃轉(zhuǎn)，被業(yè)內(nèi)人士解讀為“中央出手終結(jié)地方土地財(cái)政”“抑制地方賣地沖動(dòng)”,，將會(huì)壓縮地方政府對(duì)土地出讓金的支配權(quán),。對(duì)此，筆者認(rèn)為,，目前土地出讓金征收調(diào)整并未改變其原有的支配方式,，不存在對(duì)地方政府使用權(quán)限的壓制，新規(guī)只是延續(xù)了中央財(cái)政集中管理的思路,，不應(yīng)過(guò)度解讀,。但從長(zhǎng)期來(lái)看，有助于促進(jìn)“土地財(cái)政”生態(tài)圈的健康發(fā)展，推動(dòng)土地等要素市場(chǎng)生態(tài)的重塑,。
《通知》表示,，四項(xiàng)政府非稅收入的征收范圍、對(duì)象,、標(biāo)準(zhǔn),、減免、分成,、使用,、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,。也就是說(shuō),，土地出讓金的征收部門雖然發(fā)生變化,，但是其他仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行,，現(xiàn)階段對(duì)地方政府整體影響不大。新規(guī)可以說(shuō)是繼1994年分稅制改革之后最為重大的一次財(cái)稅改革,，其作為國(guó)稅地稅征管體制改革的一部分,，有助于提高財(cái)政實(shí)力和征收管理效率，推進(jìn)和完善我國(guó)的稅制改革,。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù),，2020年地方政府國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入超8.4萬(wàn)億元，今年1-5月,，50個(gè)城市的賣地收入已超過(guò)1.8萬(wàn)億元,，超過(guò)去年同期20%以上。對(duì)于不少地方政府來(lái)說(shuō),，土地出讓金幾乎是其財(cái)政命脈,。
那么為什么要調(diào)整土地出讓金的征收部門呢?一方面，此次改革有利于矯正各地土地出讓金征繳,、使用環(huán)節(jié)的亂象,，有助土地出讓金征收過(guò)程更規(guī)范、公開(kāi),、透明,。
由于土地市場(chǎng)的復(fù)雜性和各地土地出讓金征收的不透明，土地出讓金在征收過(guò)程中難免出現(xiàn)種種問(wèn)題,。比如,，有的城市為了加大招商引資力度，會(huì)以各種名義減免土地出讓收入,，包括 “零地價(jià)”“負(fù)地價(jià)”“返地價(jià)”“補(bǔ)貼地價(jià)”等方式,，其理由也五花八門，包括 “招商引資”“舊城改造”“國(guó)有企業(yè)改制”等，甚至還會(huì)打著“鄉(xiāng)村振興”“城市更新”“老舊小區(qū)配套工程改造”等大旗,，違規(guī)賣地,。
各地一方面負(fù)責(zé)供地，一方面收取資金,，有點(diǎn)類似會(huì)計(jì),、出納一身兼。征收部門劃轉(zhuǎn)后,，土地出讓金的征收管理將更加規(guī)范,。
另外，此舉可以促進(jìn)“土地財(cái)政”生態(tài)圈的健康發(fā)展,。未來(lái)轉(zhuǎn)由垂直條線的稅務(wù)部門征收土地出讓金,，使得中央政府可以完全掌握地方土地出讓收支的具體情況，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央對(duì)資金使用范圍的監(jiān)管,，從長(zhǎng)期來(lái)看,，會(huì)對(duì)地方政府的行為產(chǎn)生引導(dǎo)，使得地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更趨于謹(jǐn)慎,，逐步擺脫對(duì)土地財(cái)政的依賴,。
那么，此舉對(duì)于房企將帶來(lái)哪些直接影響呢?新政實(shí)施后,，房企再想和地方政府部門“談條件”,，空間將大大減少，也沒(méi)有了拖欠土地出讓金的可能,。因?yàn)楦鶕?jù)《通知》要求,，房企不繳齊土地出讓金，拿不到繳費(fèi)憑證,，就得不到《國(guó)有土地使用證》和《施工證》,。
土地出讓金征收部門劃轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)稅的關(guān)系也備受關(guān)注?！锻ㄖ肪唧w要求,，自然資源部門與使用權(quán)人簽訂出讓、劃撥等合同后,，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)部門和財(cái)政部門傳遞相關(guān)信息,，確保征管信息實(shí)時(shí)共享。稅務(wù)部門應(yīng)將計(jì)征,、繳款等明細(xì)信息通過(guò)互聯(lián)互通系統(tǒng)傳遞給財(cái)政,、自然資源、人民銀行等相關(guān)部門,，確保征管信息實(shí)時(shí)共享,，賬目清晰無(wú)誤,。
筆者認(rèn)為，由于房地產(chǎn)稅是一整套的制度改革,，真正落地仍需時(shí)間,。土地出讓金征收部門劃轉(zhuǎn)，使得稅務(wù)部門可以更好地了解各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù),，有可能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)行鋪墊,。
(樓蘭)
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