中國消費者報報道（記者 孫蔚）第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,，當前我國人口結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大變化，跨省流動人口為12484萬人,，與2010年相比，人戶分離人口增長88.52%,，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長192.66%，流動人口增長69.73%,。人口流動、家庭結(jié)構(gòu)的新特點對住房租賃市場的影響逐步加大加深,，租賃需求亟須從數(shù)量到品質(zhì)加以提升,，加快發(fā)展高品質(zhì)租賃住房已是大勢所趨。
租賃需求多樣化
如今,，人們擁有了更多的居住自由,，不再滿足簡單的一生一居，而是可以自由地決定擇城而居,、擇鄰而居,。
第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，近10年來,，伴隨著經(jīng)濟社會的持續(xù)發(fā)展,，人口流動趨勢更加明顯，規(guī)模進一步擴大,。在這一系列數(shù)據(jù)的背后,，是大量新市民居住需求的集中釋放、快速攀升,。如何有效滿足新增的居住需求?住房租賃市場成為社會各界關(guān)注的重點領(lǐng)域。從2020年中央經(jīng)濟工作會議，到2021年《政府工作報告》,、“十四五”規(guī)劃綱要,，均指出要“培育和發(fā)展住房租賃市場”“完善長租房政策”“規(guī)范發(fā)展長租房市場”。
貝殼研究院首席分析師許小樂接受《中國消費者報》記者采訪時表示,，不同收入群體對租賃住房有著差異化的需求,。低學(xué)歷流動人群收入能力無法達到租住一間房的要求，需要的是標準化的床位;城市無房低收入群體具有本地戶籍,，但收入能力低,，需要保障性公租房;流動夾心層人口，以非戶籍大學(xué)生為主,，處于暫時性支付能力不足階段,，需要安全規(guī)范的合租和中低端整租;城市戶籍夾心層擁有本地戶籍，包括畢業(yè)5-10年內(nèi)的大學(xué)生,，收入水平相對較高,，但在城市購房難，需要適合家庭居住的整租產(chǎn)品;已有房的改善型租房人群,，為了子女上學(xué)等,，需要有更好的地理位置、租住品質(zhì)的整租,。
許小樂告訴記者,，隨著新生代租賃群體觀念革新、個人收入增加以及租賃消費升級,，其對于租賃住房的需求將從基本的有床住過渡到品質(zhì)升級,，安全需求、隱私需求,、社交需求等逐漸衍生,。居住安全性、舒適度,、住所設(shè)施及環(huán)境,、公共空間設(shè)計等因素，都逐漸成了影響租客決策的重要因素,。根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù),，超五成租戶表示愿意為更好的地段、服務(wù)和室內(nèi)環(huán)境,，每月房租多支出1000元以上,。
巴樂兔研究院羅娜對《中國消費者報》記者表示，如今租賃人群中95后,、00后開始涌入,，年輕人的自我領(lǐng)地意識,、居住品質(zhì)意識更加明顯，他們希望房屋簡約干凈,，有良好的隔音效果,，保證休息質(zhì)量，此外,，網(wǎng)絡(luò),、用電安全等問題也備受關(guān)注。
供給結(jié)構(gòu)性失衡
目前我國租賃住房供給存在明顯不足,，供需結(jié)構(gòu)錯配凸顯：小戶型,、低租金房源數(shù)量少，大戶型供給多,、需求弱,。許小樂以北京為例向《中國消費者報》記者進一步解釋稱，老舊小區(qū)地段位置好,，但居住品質(zhì)差,，當前北京市在出租房源30%以上的樓齡超過20年，房屋廚衛(wèi)設(shè)施,、公共配套比較差,，裝修過時，房東沒有改造裝修的能力,，甚至不及時履行維修義務(wù),，難以滿足新市民對居住環(huán)境的社交性及安全性等要求。
住房租賃領(lǐng)域的種種消費痛點也頻遭租戶吐槽,。羅娜對《中國消費者報》記者直言，目前租房的痛點還是在于租金高和假房源上,，這讓初入社會的年輕人常常大呼“租房等于大出血”,。針對年輕人的住房之困，巴樂兔提倡免傭金,、真房源等服務(wù),，還推出“7天無理由退房”的租后保障。
租賃關(guān)系不穩(wěn)定,，租戶合法權(quán)利得不到保護,，也是備受詬病的問題之一。“剛住了半年,，房東就隨意漲租金,，不同意漲價就用各種手段逼我們搬家。”在某互聯(lián)網(wǎng)大公司入職不到兩年的小李已經(jīng)搬了三次家,。
在C2C的市場中,，房東利用自身強勢地位,，侵害租戶利益，如隨意漲租金,、中斷租約等,，使租戶被迫換租。此外,，我國租賃住房大多是按照家庭居住需求設(shè)計的戶型,，在合租時，公共區(qū)域,、噪音等經(jīng)常引發(fā)租戶之間的矛盾沖突,，也常常導(dǎo)致租戶頻繁搬家。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰曾表示,，隨著00后,、95后等青年租住群體進入到租房市場，多樣化將成為行業(yè)的供給形態(tài),。不論是從政策支持方面,，還是從滿足高品質(zhì)租賃需求角度來看，租賃行業(yè)都面臨著從房東直租到機構(gòu)化長租的發(fā)展趨勢,。
對此,，國務(wù)院參事室特約研究員姚景源也有所認同，他認為,，要站在改善民生,、需求升級的角度來理解住房租賃市場發(fā)展的意義，提高住房租賃行業(yè)的地位,，尤其要提高長租房市場的比重,，努力培育專業(yè)長租機構(gòu)并給予扶持。
創(chuàng)新機構(gòu)化租賃
“從過去10年的實踐來看,，機構(gòu)化租賃是破解我國住房租賃供給不足,、結(jié)構(gòu)性失衡的必由之路。”李文杰對《中國消費者報》記者表示,，租賃專業(yè)化運營機構(gòu)可以促進舊房改造升級,，規(guī)范租賃市場，調(diào)動存量資源,，改善市場供需錯配,，向租戶提供更加準確可靠的信息，實現(xiàn)品質(zhì)租住空間和租后服務(wù),，使租期更加穩(wěn)定,，租戶體驗更好。
許小樂指出,，10年時間,，長租行業(yè)經(jīng)歷了早期探索,、行業(yè)爆發(fā)和洗牌以及精耕等三個階段。此前,，長租公寓“長收短付”“高收低租”“高比例租金貸”的增長模式已經(jīng)被證實行不通,，在高速發(fā)展中暴露了一系列財務(wù)和運營風險，機構(gòu)化運營也推進艱難,，在投資收益,、資金安全等方面普遍遇到較大的挑戰(zhàn)。
“在歷經(jīng)2020年陣痛期后漸歸理性,，中國的長租行業(yè)正在進入一個健康,、規(guī)范發(fā)展的新時期。”自如CEO熊林表示,，行業(yè)企業(yè)一定要創(chuàng)新模式,、升級產(chǎn)品，共同推動行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級,。
據(jù)記者了解,，自如推出的“增益租”成為長租行業(yè)的創(chuàng)新模式之一。據(jù)熊林介紹,，“增益租”主要的創(chuàng)新機制,，一是通過對老舊、毛坯房源進行高品質(zhì)裝修來提升房屋市場競爭力,，以激活房東側(cè)的存量供給,、保障租客側(cè)的高品質(zhì)居住條件，二是以“收出無差價,、保底收益,、收益分成”的方式，進一步實現(xiàn)行業(yè)透明化,。“增益租”每年在單個房源上會投入超過3000元的維護成本,，每套房子都會享有定期保潔、租期維修等服務(wù),。
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