中國消費者報報道（記者 孫蔚）對于廣大新市民、新青年來說,，租房既要住得進，也要住得好,。當(dāng)下將旅館,、酒店、商業(yè)辦公樓,、廠房,、倉庫等非住宅改建成租賃住房的現(xiàn)象十分普遍,，對于“非改租”“商改租”，除了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日印發(fā)的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準的通知》外,，多地也進一步明確了相關(guān)建設(shè)標(biāo)準,。比如，近日重慶市出臺了《既有非住宅建筑租賃居住化改造技術(shù)標(biāo)準》(DBJ50/T-378-2021)(以下簡稱《標(biāo)準》),，據(jù)介紹,，這是國內(nèi)首部“非改租”建設(shè)標(biāo)準;廈門市也在7月7日發(fā)布了《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》。
規(guī)范租賃住房改造行為
據(jù)記者了解,，此次重慶市發(fā)布的《標(biāo)準》涉及評估與策劃,、場地與建筑、結(jié)構(gòu),、建筑設(shè)備,、消防、施工與驗收,、運行維護等10方面內(nèi)容,，明確了改造后建筑的合理使用年限不應(yīng)少于10年、公共服務(wù)設(shè)施建筑面積不應(yīng)小于改造項目總建筑面積的6%等具體內(nèi)容,，具有落實政策需求,、適應(yīng)多方需要等特點。
廈門市發(fā)布的《存量非住宅類房屋臨時改建為保障性租賃住房實施方案》規(guī)定,，商業(yè),、辦公、工業(yè),、倉儲,、科研教育等非住宅類存量房屋，符合條件的可申請改建為保障性租賃住房,，不變更土地使用性質(zhì),、土地使用年限，不補繳土地價款,。“《標(biāo)準》的發(fā)布對重慶市支持租賃住房項目建設(shè),、暢通非住宅存量項目改造、增加市場有效供給,、降低非居住房屋階段性空置,、促進產(chǎn)城融合、職住平衡具有重要意義,。”重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會副主任郭唐勇向《中國消費者報》記者介紹,，《標(biāo)準》是全國首部正式對外發(fā)布的“非改租”技術(shù)標(biāo)準。
同策研究院分析師汪恒對《中國消費者報》記者表示,，租賃住房的供應(yīng)絕大部分由存量房改造而來,，一直以來苦于沒有明確的建筑標(biāo)準。重慶市,、廈門市發(fā)布的相關(guān)規(guī)定對商業(yè)商務(wù)用房等非居住房屋改作租賃住房所涉及的評估與策劃,，空間、建筑設(shè)備,、消防安全等改造,，以及施工與驗收質(zhì)量要求等內(nèi)容進行了明確，解決了此前商改租,、“非改租”技術(shù)邊界不明確,、設(shè)計內(nèi)容無依據(jù)、施工驗收維護缺乏科學(xué)指導(dǎo)等問題,，有助于規(guī)范房屋租賃化改造行為,，拓寬個人房源出租渠道，促進住房租賃市場規(guī)范發(fā)展,、盤活存量閑置房屋資源,。
公共區(qū)域面積配比受關(guān)注
國家一直強調(diào)逐步使租房、買房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利,，公共服務(wù)區(qū)域是集中式租賃住房最大的特色,，但此前并無標(biāo)準可言，有些公寓運營商將公共區(qū)域作為噱頭,，有些小運營商則根本沒有建設(shè)公共區(qū)域的意識,。
重慶出臺的《標(biāo)準》，最大的亮點是對改造項目保障配套設(shè)施,、滿足使用功能,、提升健康性能等作了明確要求。例如,，項目改造應(yīng)集中設(shè)置配套的公共服務(wù)設(shè)施,，公共服務(wù)設(shè)施的建筑面積不應(yīng)小于改造項目總建筑面積的6%，且不應(yīng)小于100平方米,。項目配套的公共區(qū)域功能和服務(wù)設(shè)施可根據(jù)租戶需求,、建筑功能以及周邊環(huán)境中商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點配置等實際情況，進行相應(yīng)調(diào)整,。“如果按照重慶市的《標(biāo)準》每萬平方米配置600平方米的公共區(qū)域面積來算,，很多長租公寓是不達標(biāo)的，這一標(biāo)準的出臺無疑會讓長租公寓更像公寓,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《中國消費者報》記者表示,。
廈門市則對備受租戶關(guān)注的租金、面積等作出了規(guī)定,，原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米,，以30-45平方米的小戶型為主;租金價格接受政府指導(dǎo),，按照市場評估價的85%，年均租金漲幅不得高于廈門市人均可支配收入的漲幅;改建后不得分割登記,、分割抵押,、分割銷售;納入廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺統(tǒng)一監(jiān)管等。
張大偉認為,，未來肯定會有更多城市跟進租賃住房改造建設(shè)標(biāo)準,，對促進租賃住房規(guī)范發(fā)展和盤活存量有重要的意義。
兩類用地禁止改建租賃住房
應(yīng)該明確的是,，不是所有類型的房屋都可以改建為集中式租賃住房,。中國建筑設(shè)計研究院有限公司裝配式建筑院院長趙鈿對《中國消費者報》記者表示，為保證居住安全,，對于將非居住類建筑改建為集中式租賃住房,，住建部發(fā)布的《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準的通知》強調(diào)，改建前應(yīng)對房屋安全性能進行鑒定,，依據(jù)鑒定結(jié)果進行相應(yīng)處理,，保證滿足長期居住、使用的安全性要求,。
另外,，依據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準》關(guān)于土地性質(zhì)的分類，三類工業(yè)用地是對居住和公共環(huán)境有嚴重干擾,、污染和安全隱患的工業(yè)用地,，三類物流倉儲用地是易燃、易爆和劇毒等危險品的專用物流倉儲用地,。這兩類土地上的非居住建筑,，可能存在不利于人體健康安全的隱患，不適宜長期居住,，因此不得改建為集中式租賃住房,。
重慶市對此做出了進一步細化，規(guī)定改造后建筑的合理使用年限不宜小于20年,，不應(yīng)小于10年;改造項目可供改造規(guī)模不宜少于50套(間),。
廈門市則規(guī)定，改建租賃住房申請項目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑,。為保證改建后保障性租賃住房滿足居住標(biāo)準,，改建項目結(jié)構(gòu)上應(yīng)符合安全牢固的要求。改建后的保障性租賃住房應(yīng)具備良好的衛(wèi)生,、通風(fēng)和采光等居住條件,，應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求,。同時,，廠房,、倉儲類改建項目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施，確保人員居住安全,。此外,，改建完成后,，原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于2000平方米,。
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