中國消費者報報道（記者余知都） 有人要賣房,，卻因限售政策不能出售,；有人想買房，也因限購政策不能如愿,。于是,，“精明”的房產(chǎn)中介為雙方策劃并導演了一出假離婚、假結婚再真離婚的荒誕劇，如此一番操作,，房屋買賣雙方的意愿都得以實現(xiàn),，房產(chǎn)中介也從中大賺了一筆。然而,，就在近日,，隨著湖南省長沙市望城區(qū)人民法院的一紙判決，這起看似完美的房屋買賣交易被宣布無效,。
9月6日至7日,，《中國消費者報》記者走訪長沙市望城區(qū)人民法院、長沙市望城區(qū)不動產(chǎn)登記中心,，了解了這出荒誕劇的來龍去脈,。
房屋買賣 中介支招
“月落湘江，墜地成島,。”近年來,，地處湖南長沙望城區(qū)的月亮島風景區(qū)成為當?shù)胤慨a(chǎn)板塊的新寵。張玉保和周芳夫妻幾年前就在此購置了一套97平方米的房屋,，因資金周轉需要,，2020年10月，夫妻倆準備將這套房屋賣掉,，但由于取得不動產(chǎn)證未滿4年,，根據(jù)長沙市住宅商品房限售政策，該房屋尚不能出售,，兩人為此犯了難,。“沒問題，只要按我的方法去做,，保證能幫你們把房子賣出去,。”正當張玉保夫妻因限售政策無法賣房一籌莫展時，房產(chǎn)中介唐煒的一席話讓夫妻倆喜出望外,。唐煒說出了自己的“錦囊妙計”：“你們夫妻先辦個假離婚,，房屋過戶到其中一人頭上，然后,，得到房屋的這個人與購房者假結婚,，再以夫妻財產(chǎn)過戶的名義將房屋過戶到購房者名下，接下來再與購房者離婚,。如此一來,，你們的房屋就順利地賣出去了。”
張玉保和周芳欣然接受了唐煒的售房“妙計”,，并當即與唐煒簽訂了一份《房屋獨家銷售合作協(xié)議》。雙方約定：該房屋委托唐煒以85萬元出售，實際成交價高于85萬元的部分全部歸唐煒所有,。
幾天之后,，21歲的江西姑娘彭暢經(jīng)人介紹，找到唐煒咨詢購房事宜,。原來,，彭暢急于購買婚房，但因自己和男友都是外地人,，在長沙繳納社保均未滿兩年,，根據(jù)長沙限購政策未取得購房資格。唐煒遂將張玉保和周芳的房子以及自己的“錦囊妙計”推薦給了彭暢,。彭暢和男友看房后表示很滿意,，并接受了這一購房“妙計”。
經(jīng)過一番討價還價,，唐煒與彭暢談好房價為106萬元,，該房價包括中介費、貸款費,、個稅,、契稅等。2020年11月24日,，唐煒代張玉保與彭暢簽訂了《購房合同》,，合同簽訂后，彭暢當即支付了5萬元定金,。
多收少付 中介賺差價
簽完合同回到家后,，彭暢心里越想越不是滋味。“自己還沒結婚,，卻先要跟別人結婚再離婚,，到時跟男友結婚，戶口本上就有了離異的記錄,，如果對方到時不肯離婚呢,？”想到這，彭暢不免有些后怕,。
次日,，彭暢找到唐煒明確表達了自己的擔憂，想等到有購房資格后再買房,，要求唐煒退還定金,。唐煒聽后表示：“合同是你自己簽的，毀約可以,，但定金不能退,。”
聽說定金不能退，彭暢急了，聲稱自己的首付款籌不夠,，無法履行合同,。看到唐煒不退定金的態(tài)度堅決,，彭暢揚言要報警,。
“我干這行很多年了，你盡管放心,，辦理結婚過戶不是什么難事,，頂多也就是打了政策的擦邊球而已，沒有什么風險,。如果你首付款不夠,，我可以先借給你一筆錢，等房屋辦完過戶再還我都行,。”見彭暢要報警,，唐煒開始一臉笑容好言相勸，在信誓旦旦保證可以過戶的同時,，還表達了愿意借錢的誠意,。
在唐煒的反復勸說下，彭暢打消了解除合同的念頭,。
2020年12月28日,，在唐煒的提議下，彭暢向唐妻楊愛蓉出具一張19萬元的借條,，約定還款期限為2021年1月31日之前,。當日，楊愛蓉向彭暢銀行賬戶轉賬19萬元,。
此后,，包括上述19萬元借款在內(nèi)，彭暢向唐煒或唐煒指定的賬戶支付了106萬元房款,。唐煒將其中的85萬元支付給了張玉保和周芳,，唐煒獲得購房差價21萬元。其間,，唐煒支付了房屋過戶費用,。
至此，整個操作過程在短時間內(nèi)完成,，張玉保和周芳賣掉了房屋,，彭暢如愿買到了房屋，而唐煒也志得意滿地賺了一筆可觀的傭金,。
對簿公堂 購房合同無效
辦理不動產(chǎn)變更登記后,，彭暢無意間得知,，張玉保和周芳的房屋實際出售價格只有85萬元。“中介賺錢可以,，但一下子從中賺這么多,，我實在接受不了,。”于是,，彭暢向楊愛蓉提出少還借款。楊愛蓉不同意,，認為賺取房屋差價是唐煒跟張玉保,、周芳夫妻當初協(xié)商約定的，跟彭暢無關,；而且,，彭暢是白紙黑字寫了借條向楊愛蓉借的19萬元。幾經(jīng)催討未果,，今年2月初,，楊愛蓉一紙訴狀將彭暢告上長沙市望城區(qū)人民法院，要求彭暢歸還19萬元借款,。
今年5月底,，長沙市望城區(qū)人民法院公開開庭審理此案。彭暢在庭審中辯稱,，19萬元不是借款,，而是臨時周轉款，且楊愛蓉已實際收回,。
法院審理認為,，彭暢為實現(xiàn)購房的目的，向楊愛蓉出具借條借款19萬元用于支付房款,，雙方已形成民間借貸關系,。本案民間借貸關系發(fā)生的原因，與房屋買賣相關聯(lián),，故應當將民間借貸行為和房屋買賣行為結合起來進行綜合評判,。
望城區(qū)人民法院最終認定，此前各方簽訂的《房屋獨家銷售合作協(xié)議》《房屋買賣合同》,，均違反公序良俗,，屬無效合同；同理,，楊愛蓉向彭暢出借資金用于支付購房首付款的行為,，也因違背公序良俗，同樣無效,。近日,，法院判決,，駁回楊愛蓉的訴訟請求。
目前,，判決已經(jīng)生效,。
法院發(fā)司法建議書 有關部門積極響應
9月6日，審理本案的主審法官胡慧在接受《中國消費者報》記者的采訪時表示,，本案中,，相關人員通過規(guī)避國家政策紅線獲取不當利益，與社會主義核心價值觀相違背,。如果對此類行為不加限制而任其泛濫,，勢必導致國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落空，同時還可能影響婚姻家庭關系穩(wěn)定,，增加交易風險,，損害社會公共利益。
主審法官胡慧接受《中國消費者報》記者采訪,。
日前,，望城區(qū)人民法院向長沙市望城區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局、長沙市自然資源和規(guī)劃局望城分局發(fā)出司法建議書,，提出建議：
一是加強對房地產(chǎn)中介機構的管理,，要求中介機構加強對中介人員的教育培訓，增強從業(yè)人員遵紀守法的意識,，對房地產(chǎn)中介從業(yè)人員的違法行為依法予以打擊,。
二是加強以夫妻更名方式辦理不動產(chǎn)變更登記的管理。
9月7日,，記者來到長沙市望城區(qū)不動產(chǎn)登記中心,，中心主任吳曙告訴《中國消費者報》記者，該中心在接到法院的司法建議書后,，立即向社會發(fā)布了風險提示,，“我們將聯(lián)合有關部門對此種行為依法予以打擊，并加強以夫妻更名方式辦理不動產(chǎn)轉移登記的管理,，經(jīng)查實屬于規(guī)避限售,、限購政策的，作出不予受理的決定,。”吳曙說
（注：文中人物姓名除“胡慧”“吳曙”外均為化名）
