中國消費(fèi)者報報道 （記者孫蔚） 新中產(chǎn),、三胎時代、銀發(fā)社會,、她經(jīng)濟(jì)……隨著我國人口年齡層次的新變動,，不同的消費(fèi)趨勢隨之誕生。12月28日,，基于對我國人口特征新變化的研究,，貝殼研究院發(fā)布《2021居住客群消費(fèi)趨勢年報》，從消費(fèi)趨勢特征,、住房消費(fèi)服務(wù)需求發(fā)展圖景,、居住消費(fèi)畫像及行為分析、2022年居住消費(fèi)趨勢展望這四大方面來詮釋我國住房消費(fèi)趨勢的新變化。
新青年成為購房主力軍 一線城市平均36.9歲買房
貝殼研究院分析師潘浩對《中國消費(fèi)者報》記者表示,，在“老齡少子”的大背景下,，一方面，銀發(fā)消費(fèi)市場潛力巨大,，不少開發(fā)商已經(jīng)搶先布局養(yǎng)老地產(chǎn),，包括長者公寓、養(yǎng)老社區(qū)等,；另一方面,，85及 90后為主體的新生代人群正迅速取代70及80 后成為住房消費(fèi)市場的主力人群。
《2021居住客群消費(fèi)趨勢年報》研究顯示,，由于新青年（31-36歲）正處于“成家立業(yè)”的年齡段,，這一人群的置業(yè)占比呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，如今新青年置業(yè)占比已經(jīng)高達(dá)60%,。
雖然新青年成為消費(fèi)的主力軍,，但是，不同能級城市的平均置業(yè)能力也有明顯的差異,。由于更多的流動人口向一,、二線城市聚集，一,、二線城市的購房成本持續(xù)走高,，平均置業(yè)年齡高于其它能級城市。數(shù)據(jù)顯示,，2021年1至10月,，一線城市購房平均年齡約為36.9歲，高出新一線城市2.7歲,，高出二線城市2.1歲,。
同時，對于一線城市而言,，已經(jīng)進(jìn)入了存量房市場,，剛需群體買賣交易以二手交易為主，而新房多為置換人群,。因此，體現(xiàn)在年齡上,，一線城市新房的平均年齡比二手房較高,。從城市分布看，在35個樣本城市中,，置業(yè)平均年齡偏高的城市包括珠海,、北京、上海、深圳及天津,，以深圳,、珠海及東莞為代表的大灣區(qū)城市置業(yè)年齡普遍偏高。
潘浩認(rèn)為,，受限于較高的“上車”門檻,，一線城市客群購房壓力較大，往往需要掏空“6個錢包”才能實現(xiàn)“上車”夢想,，因此,，反映在置業(yè)年齡結(jié)構(gòu)上，一線城市的置業(yè)年齡明顯偏高,。
“她經(jīng)濟(jì)”時代來臨 一線城市女性置業(yè)占比迅速提升
在高學(xué)歷女性占比提升,，獨(dú)生子女政策影響及傳統(tǒng)婚姻觀念改變等多重因素影響下，女性在家庭生活及社會工作中的話語權(quán)逐步提升,，“她經(jīng)濟(jì)”已經(jīng)到來,。
在居住領(lǐng)域，女性置業(yè)的百分占比也在逐年提升,，貝殼研究院統(tǒng)計了35個樣本城市,，一線城市的女性置業(yè)人群百分占比增速相對明顯，2021年度,，該占比達(dá)到48.79%,。新一線及二線城市，相較于2019年,，同樣出現(xiàn)不同程度的增幅,。
整體來看，2021年“她需求”在城市間存在年齡差,，一線城市的“她需求”主要由30-39歲的青年女性支撐,，女性客群中30歲以下占比均不足三成；新一線城市的“她需求”雖然仍以80后女性為主力,但30歲以下女性購房需求明顯更強(qiáng),。
數(shù)據(jù)顯示,，全國30個重點(diǎn)城市整體女性購房占比從2017年45.60%到2020年47.54%，逐年提升,。當(dāng)代女性想婚前擁有一套自己房子的動機(jī)來自哪兒,？調(diào)查顯示，認(rèn)為“房子比婚姻更讓人有安全感”“在家庭和婚姻里更加有底氣”“有一個為自己遮風(fēng)擋雨的地方”的占比分別為36.07%,、29.59%和24.32%,。更多女性從情感上考慮，想通過婚前置業(yè),，為自己未來的家庭生活提供安全網(wǎng),。
從“居者有其屋”升級為“居者優(yōu)其屋”
潘浩對《中國消費(fèi)者報》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過20多年高速發(fā)展，居民住房水平明顯提高,，住房整體短缺的局面結(jié)束,，消費(fèi)者開始從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”升級，人們對于房屋居住屬性的需求矛盾得到緩解,，開始對房子賦予更多精神層面的東西,，房子的功能定位得到不斷提升和變化。
研究顯示,，目前,，兩居室仍然是主流交易戶型，但從趨勢看,，三居室及以上戶型交易占比呈顯著增長趨勢,。2021年,全國35個樣本城市購買三居及以上產(chǎn)品的客群占比36.66%，同比增加了0.5個百分點(diǎn),，相較于2017年增加了3.67個百分點(diǎn),。其中，2021年新一線城市購買三居及以上產(chǎn)品客群占比40.52,，比一線城市高出15.12個百分點(diǎn),，這也意味著改善型住房需求持續(xù)釋放，消費(fèi)者在空間上住得更加寬敞,。
另外,，消費(fèi)升級品質(zhì)居住成為新剛需，人們已經(jīng)不僅僅滿足于房屋的居住屬性,，對居住環(huán)境,、房屋品質(zhì)、小區(qū)配套等諸多方面提出了更高要求,。以樓齡為例,，2020年重點(diǎn)城市購買樓齡在10年以內(nèi)的購房客群占比46.5%，較2017年提高15.7個百分點(diǎn),。此外,，小區(qū)配套、物業(yè)服務(wù)方面也均有不同程度提升,。
疫情雖然帶來了空前的不確定性,，但是，在“房住不炒”的政策基調(diào)下,，購房客戶也逐漸向理性回歸,，對樓市看穩(wěn)成為主流消費(fèi)預(yù)期。在貝殼研究院2021年10月份的購房者消費(fèi)調(diào)查中,，超八成受訪者認(rèn)為自己所在城市未來1年房價預(yù)期持平或微漲。
潘浩預(yù)測稱，隨著人口紅利的消失,，來自人口增長和人口遷移的首次置業(yè)需求減弱,，住房消費(fèi)的主要矛盾已經(jīng)從過去的住房短缺進(jìn)入到品質(zhì)需求層面，未來,，居住品質(zhì)升級,、改善需求必然會帶動房地產(chǎn)價值鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的升級和發(fā)展。
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