中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）“雖然沒有像深圳寶能公館那樣因?yàn)檐囄划a(chǎn)生沖突，但是我們小區(qū)停車問題也十分令人頭疼,，業(yè)主跟業(yè)主,、業(yè)主跟物業(yè)之間經(jīng)常產(chǎn)生摩擦?！苯?，北京通州一小區(qū)業(yè)主胡先生對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者報(bào)怨道。
如今,，買得起車卻停不了車的窘狀愈發(fā)普遍,，停車難已然成為社會(huì)的焦點(diǎn)問題,。而購買新房時(shí),，有的停車位“捆綁銷售”，有的“只租不售”,，有的“只售不租”，有的“買了車位也要交租金”等各種情形也常讓業(yè)主們不明就里,。那么小區(qū)車位分為幾種類型,？權(quán)益歸屬如何劃分,？記者對(duì)此進(jìn)行了采訪,。
小區(qū)停車矛盾凸顯
來自公安部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，目前全國共有74個(gè)城市汽車保有量超過100萬輛，其中,，北京汽車保有量超過600萬輛,，成都、重慶汽車保有量超過500萬輛,，蘇州,、上海、鄭州汽車保有量超過400萬輛,。
一方面是私家車保有量驟增,，另一方面是小區(qū)停車位緊張，由此產(chǎn)生的矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生,。
胡先生向《中國消費(fèi)者報(bào)》記者反映,，稱他們小區(qū)門口有“禁止停車 后果自負(fù)”的標(biāo)識(shí)，但仍有不自覺的車主常常以車“堵門”，這讓業(yè)主們苦惱不已,。胡先生還表示：“小區(qū)內(nèi)的車輛越來越多,，尤其是近兩年來每天都會(huì)上演現(xiàn)實(shí)版的‘搶車位’，有的快到家了趕緊打電話讓家里老人幫著占車位,，有的就放個(gè)電動(dòng)車占位置,，只要能停車的地方都會(huì)被停得滿滿當(dāng)當(dāng)，而且稍有不慎就會(huì)產(chǎn)生剮蹭,，因?yàn)橥＼噯栴}引發(fā)的業(yè)主與業(yè)主,、業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛時(shí)有發(fā)生?！?br/>
停車難成為汽車保有量大的城市共同面臨的問題,。以深圳為例，目前其汽車保有量超過350萬輛,，全市各類停車泊位約240多萬個(gè),，停車泊位缺口超過100萬個(gè)，也就是說,，近1/3的汽車無位可停。
據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道,，“十四五”期間,，深圳將再增加100萬個(gè)以上停車泊位，全市停車泊位將超過350萬個(gè),，基本接近汽車保有量,。同時(shí)，深圳市相關(guān)部門正在牽頭修訂《深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》,，結(jié)合城市開發(fā)密度合理確定停車設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn),，初步估計(jì)到2035年，深圳將增加約200萬個(gè)居住停車泊位,，有效緩解停車難問題,。
三類車位權(quán)屬各不相同
“不久前，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)有一輛車常常占著兩個(gè)停車位,，大家看到這種現(xiàn)象都?xì)獠淮蛞惶巵恚和＼囈呀?jīng)這么困難了,，竟然霸占著兩個(gè)車位，太過分了,！大家跟物業(yè)反映后才知道,，原來人家是一下子租了兩個(gè)車位?！北本┮恍^(qū)業(yè)主劉先生對(duì)記者表示,，“我們小區(qū)的車位本來就供不應(yīng)求,，一家都分不到一個(gè)，這家業(yè)主一下子租兩個(gè)車位合理嗎,？業(yè)主們可不可以把車位買下來呢,？”
記者了解到，買車位,、租車位是業(yè)主的兩種不同選擇,。不過，并非所有的車位都可以買賣,。長期以來,，車位的權(quán)屬復(fù)雜，在現(xiàn)實(shí)中也衍生出不同的類型,。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者介紹說,，目前小區(qū)車位大致可分為產(chǎn)權(quán)車位、人防車位以及小區(qū)公共空間車位三類,。
其一,，符合規(guī)劃的，在銷售許可范圍內(nèi)的車位,。這類車位最規(guī)范,，手續(xù)完備的可以直接辦理產(chǎn)權(quán)證，其最典型的標(biāo)志就是可以和房子一并購買,，辦理網(wǎng)簽備案,，銷售的車位款也要納入小區(qū)資金監(jiān)管賬戶。
其二,，規(guī)劃上沒有,，通過占用車道、綠化或其他公共部分改建的車位,。這種情況很普遍,，是開發(fā)商利用小區(qū)公共部分改造而來，一般沒有產(chǎn)權(quán)證,，但是從相關(guān)法律規(guī)定來看,，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬業(yè)主共有。
其三,，人防車位的情況比較特殊，大多數(shù)情況下不能出售,，其產(chǎn)權(quán)歸屬國家,，而日常管理上屬于“誰投資誰獲益”。在使用上,，人防車位與其他車位并無太大的差別,，所以很容易讓人混淆。不過，各地政策不同,，也有個(gè)別城市的部分人防車位可以買賣,。
“《民法典》對(duì)于車位的權(quán)屬有明確規(guī)定?！睹穹ǖ洹肺餀?quán)編第二百七十五條規(guī)定,，在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫的歸屬,，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有?！蓖跤癯悸蓭煂?duì)記者表示,。
車位收益權(quán)需明確
在現(xiàn)實(shí)生活中，有的車位只租不售,，有的只售不租,，有的跟房子捆綁或贈(zèng)與，小區(qū)車位的收益分配也常常讓人一頭霧水,。還有人發(fā)出疑問：“為什么我買了車位每個(gè)月還要交費(fèi),？”
王玉臣律師對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者分析表示，對(duì)于產(chǎn)權(quán)車位,，開發(fā)商可以自由處分,，可以銷售，也可以贈(zèng)與,，更可以對(duì)外出租,，其收益歸開發(fā)商所有。而人防車位的情況比較復(fù)雜,，如果人防工程的建造成本沒有分?jǐn)偨o業(yè)主,，那么其使用權(quán)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商日?？梢杂脕韺?duì)外出租獲利,。但是，如果其建造成本分?jǐn)偨o業(yè)主了,，那么使用權(quán)屬于業(yè)主所有,，開發(fā)商就不能對(duì)外出租使用，經(jīng)營的收益也應(yīng)當(dāng)歸于業(yè)主,?！皹I(yè)主即使對(duì)車位享有所有權(quán),，但其維修、養(yǎng)護(hù),、管理等仍是由物業(yè)公司進(jìn)行,，同理，小區(qū)公共區(qū)域車位也是這樣,，因此物業(yè)公司有權(quán)收取一定的管理費(fèi),。”
業(yè)主共有停車位的收益問題一直是市場關(guān)注的焦點(diǎn),?！半m然從《民法典》到地方政策都有相應(yīng)規(guī)定，小區(qū)公共空間車位開發(fā)商無權(quán)處分,，業(yè)主共同享有相應(yīng)的處分和收益權(quán),。比如《上海市住宅物業(yè)管理區(qū)域機(jī)動(dòng)車停放管理規(guī)定》提到，車輛在共用部分停放的收益,，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有,，但不少小區(qū)存在業(yè)委會(huì)成立難、開會(huì)難,、表決難等問題,，因此具體實(shí)施效果還需要實(shí)踐的檢驗(yàn)?！睆V東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院副教授王雪丹表示,。
停車位本來就緊張，有的小區(qū)卻宣布“只售不租”,，更加劇了停車難,。記者了解到，上海從去年開始就明確規(guī)定：建設(shè)單位尚未出售的停車位,，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主,、使用人停放車輛，不得以“只售不租”為由拒絕出租,。在北京,，有的小區(qū)因?yàn)檐囄弧爸皇鄄蛔狻倍獾叫姓鞴懿块T約談。今年施行的《濰坊市物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定,，業(yè)主要求承租尚未出售,、附贈(zèng)的車位或車庫的，建設(shè)單位不得以“只售不租”為由拒絕出租,。
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