中國消費者報報道（記者馮鐵飛）最近,，山西太原星河灣2號園的業(yè)主向《中國消費者報》山西記者站反映,，稱他們買星河灣的房屋已經11年了，今年5月,，有業(yè)主發(fā)現開發(fā)商正在小區(qū)東側建樓,，并宣稱要把在建的樓盤和他們所居住的2號園打通,。業(yè)主們認為此前開發(fā)商從未以任何形式跟業(yè)主商量或者公示過相關信息，打通兩個小區(qū)侵犯了業(yè)主的合法權益,。近日,，記者對此進行了詳細調查,。
業(yè)主投訴——
我們的院子要被迫跟新樓盤共享
“我們已經在這里住了10多年，小區(qū)有10棟樓,、800多戶。現在突然說要把我們小區(qū)的圍墻拆掉,，讓新建的樓盤跟我們共享所有的配套設施，太不合理了,。”7月12日,，太原星河灣2號園業(yè)主孫女士告訴《中國消費者報》記者。
記者在孫女士出示的購房合同中看到,，該合同第5頁的第一條“商品房建設依據”中注明“地塊編號為 【并政地國用（2010) 第00040號】，面積147617平方米”,。孫女士說,，該面積包含了2號園東側,、開發(fā)商正在開發(fā)的地塊。而2號園業(yè)主當年買房時,，那塊地就一直空著，開發(fā)商也從未跟業(yè)主說過那塊地將來要怎么用,。
記者看到,，購房合同上寫明“出賣人經批準,，在上述地塊上建設商品房，現定名太原星河灣二號園1#—10#樓”,。
“這里寫得很明白,，在這個地塊上建設的項目為‘太原星河灣二號園1#-10#樓’，也就是現在我們的10棟樓,。”業(yè)主王先生說,，“這里的一草一木都是我們10多年交的物業(yè)費養(yǎng)護起來的,，現在開發(fā)商要讓新建的樓盤和我們共享配套設施,，于情于理都說不通?！?/p>
還有的業(yè)主表示,，當初買房時就是看中了2號園的品質,，花高價購買了房屋，和另外在建的7棟樓共享配套設施后,，小區(qū)房屋的價值也會被攤薄，居住品質必然會受到影響,。
業(yè)主合同中注明在該地塊上建設的2號園有10棟樓,。馮鐵飛/攝
記者看到，在業(yè)主們已居住十余年的星河灣2號園東側有一堵圍墻,，墻外是一處正在蓋樓的工地。業(yè)主們表示,，這個工地就是在建的,、開發(fā)商現在宣傳的2號園C區(qū)，一共有7棟樓,。
記者繞到小區(qū)外圍,，在小區(qū)東側的工地大門口處，看到門口西側寫著“太原星河灣2號園19—25號樓項目”,。在外圍可以看到,，兩個園區(qū)用一堵墻分開，墻的西側是已建成居住了10多年的2號園,，綠樹成蔭,、配套齊全。墻的東側則是正在建設的項目。記者看到墻壁東側有挖開的壕溝,，溝內露出管道,，壕溝上方有一條南北走向的金屬管道，墻壁上還打著金屬架,，架上有一條塑料材質的管道,。東側在建項目的樓離墻目測最近不到10米。
記者在幾家影響較大的房產網站瀏覽,，發(fā)現對星河灣2號園C區(qū)的宣傳均為“2號園C區(qū)建成后將與2號園融為一體,，成為整盤面積最大、配置最高的園區(qū)”,。
正在施工的樓盤和星河灣2號園一墻之隔。馮鐵飛/攝
太原星河灣小區(qū)正在建設的7棟樓，宣傳稱要和2號園打通,。馮鐵飛/攝
規(guī)劃和自然資源局反饋——
兩個小區(qū)規(guī)劃的是一塊土地
7月13日,，記者來到太原市行政審批事務管理局咨詢星河灣2號園項目規(guī)劃事宜，該局辦公室負責人稱此事相關部門正在協(xié)調中,，其他事情不方便透露,。記者問及關于星河灣2號園原先的詳細規(guī)劃，他們稱行政審批局是新成立的機構,，不知道之前的相關數據,。
當天下午，記者來到太原星河灣房地產開發(fā)公司進行采訪,。接待處的工作人員稱,，相關負責人都不在，會向負責人匯報,。隨后幾天,，記者數次跟太原星河灣房地產進行聯系采訪事宜，均被告知負責人不在,，打負責人電話也均無人接聽。
7月15日下午,，記者在太原市規(guī)劃和自然資源局查詢得知，星河灣2號園和在建的樓盤當初規(guī)劃的就是一塊土地,，宗地代碼為“140105005007GB00012”,，宗地面積為147617平方米,。工作人員在查詢規(guī)劃后告訴記者，目前看,，這塊地在現行控制規(guī)劃中顯示為一塊地，性質是居住用地,。這位工作人員表示，規(guī)劃部門的規(guī)劃一般都是長期的,，比如這塊地是居住用地，但具體到這塊用地要蓋多少棟樓,、怎么建設，建筑方案現在是由行政審批局來批的,。建筑方案按規(guī)定應該公示，公示方式包括現場和相關部門官方網站上,。
8月2日，記者電話咨詢太原市行政審批事務管理局關于星河灣2號園C區(qū)公示事宜,，工作人員表示,，他們在官網上有2號園項目建設工程規(guī)劃許可證的公告,。記者在太原市行政審批事務管理局網站上查詢到,，2021年4月7日，該局發(fā)布了“關于星河灣住宅小區(qū)2號園項目建設工程規(guī)劃許可證的公告”,。公告顯示,，建設項目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號園項目”。建設位置為“小店區(qū),，南起星河灣,，北至星河北路，東至東干渠”,，公告顯示建設的樓共有7棟,。業(yè)主們表示,，這個位置即為現在開發(fā)商宣傳的2號園C區(qū)。記者注意到,，公告中該項目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號園項目”,，與開發(fā)商宣傳的“星河灣2號園C區(qū)”有所不同,。
記者在該局網站也查詢到了這7棟樓的預售許可證公告，批準這7棟樓銷售,。
太原行政審批服務管理局網站上的公告,。
律師觀點——
開發(fā)商侵犯了業(yè)主建筑物區(qū)分所有權
北京圣運律師事務所主任王有銀表示,，在這起糾紛中,，開發(fā)商的行為違反了相關法律規(guī)定，構成了合同違約,、虛假宣傳,，侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,。依據《民法典》第二百七十一條規(guī)定，業(yè)主對住宅,、經營性住宅的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,。就本案而言，就是上述提到的公共車位,、泳池,、綠地等,，業(yè)主享有共有和共同管理的權利，開發(fā)商要拆除圍墻與C項目共用園區(qū),，應當經過全體業(yè)主或者業(yè)主委員大會同意,。開發(fā)商未經溝通徑行施工的行為侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權,。
王有銀說，開發(fā)商與2號園區(qū)的業(yè)主購房合同上清晰注明了2號園只有10棟樓,，對外宣傳過程中也以低密度,、高端園區(qū)為宣傳點,，也對當時的房價產生很大程度的影響。如今,，開發(fā)商并未按照宣傳、合同約定履行合同,，構成違約行為。同時,，開發(fā)商在當初售房,、簽合同時從未告知業(yè)主要在旁邊區(qū)域蓋樓的行為,，也屬于虛假宣傳行為,。
王有銀表示，業(yè)主們可以對未經同意就擅自施工行為申請查處,，暫停開發(fā)商的違法施工行為,。隨后可以提起民事訴訟程序,，要求開發(fā)商承擔違約責任，并對已經破壞的圍墻損害修復,、恢復原狀,。同時,，業(yè)主們也可以通過提起信息公開申請的方式，確認案涉地塊是否作出過出讓,、規(guī)劃的相關手續(xù)，開發(fā)商對新地塊是否具有合法使用權,。若有關部門在沒有通過業(yè)主同意的情況下，擅自作出批準行為,，業(yè)主也可以考慮通過針對擅自批準行為提起行政復議和行政訴訟的方式維護自己的合法權益,。
截至記者發(fā)稿時,，業(yè)主告訴《中國消費者報》記者，星河灣小區(qū)所在轄區(qū)街道辦在經過協(xié)調后要求,，未達成一致意見前,，2號園圍墻不能拆除。
目前,，星河灣小區(qū)2號園的業(yè)主仍在為爭取自己的合法權益奔走,，《中國消費者報》將繼續(xù)關注該事件的進展。
