中國消費者報報道（記者馮鐵飛）最近,，山西太原星河灣2號園的業(yè)主向《中國消費者報》山西記者站反映,，稱他們買星河灣的房屋已經(jīng)11年了，今年5月,，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商正在小區(qū)東側(cè)建樓,，并宣稱要把在建的樓盤和他們所居住的2號園打通。業(yè)主們認為此前開發(fā)商從未以任何形式跟業(yè)主商量或者公示過相關(guān)信息,，打通兩個小區(qū)侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益,。近日，記者對此進行了詳細調(diào)查,。
業(yè)主投訴——
我們的院子要被迫跟新樓盤共享
“我們已經(jīng)在這里住了10多年,，小區(qū)有10棟樓、800多戶?，F(xiàn)在突然說要把我們小區(qū)的圍墻拆掉,，讓新建的樓盤跟我們共享所有的配套設(shè)施，太不合理了,?！?月12日，太原星河灣2號園業(yè)主孫女士告訴《中國消費者報》記者,。
記者在孫女士出示的購房合同中看到,，該合同第5頁的第一條“商品房建設(shè)依據(jù)”中注明“地塊編號為 【并政地國用（2010) 第00040號】，面積147617平方米”,。孫女士說,，該面積包含了2號園東側(cè),、開發(fā)商正在開發(fā)的地塊。而2號園業(yè)主當(dāng)年買房時,，那塊地就一直空著,，開發(fā)商也從未跟業(yè)主說過那塊地將來要怎么用。
記者看到,，購房合同上寫明“出賣人經(jīng)批準(zhǔn),，在上述地塊上建設(shè)商品房，現(xiàn)定名太原星河灣二號園1#—10#樓”,。
“這里寫得很明白,，在這個地塊上建設(shè)的項目為‘太原星河灣二號園1#-10#樓’，也就是現(xiàn)在我們的10棟樓,?！睒I(yè)主王先生說,，“這里的一草一木都是我們10多年交的物業(yè)費養(yǎng)護起來的,，現(xiàn)在開發(fā)商要讓新建的樓盤和我們共享配套設(shè)施，于情于理都說不通,?！?/p>
還有的業(yè)主表示，當(dāng)初買房時就是看中了2號園的品質(zhì),，花高價購買了房屋,，和另外在建的7棟樓共享配套設(shè)施后，小區(qū)房屋的價值也會被攤薄,，居住品質(zhì)必然會受到影響,。
業(yè)主合同中注明在該地塊上建設(shè)的2號園有10棟樓,。馮鐵飛/攝
記者看到,，在業(yè)主們已居住十余年的星河灣2號園東側(cè)有一堵圍墻，墻外是一處正在蓋樓的工地,。業(yè)主們表示,，這個工地就是在建的、開發(fā)商現(xiàn)在宣傳的2號園C區(qū),，一共有7棟樓,。
記者繞到小區(qū)外圍，在小區(qū)東側(cè)的工地大門口處,，看到門口西側(cè)寫著“太原星河灣2號園19—25號樓項目”,。在外圍可以看到，兩個園區(qū)用一堵墻分開,，墻的西側(cè)是已建成居住了10多年的2號園,，綠樹成蔭,、配套齊全。墻的東側(cè)則是正在建設(shè)的項目,。記者看到墻壁東側(cè)有挖開的壕溝,，溝內(nèi)露出管道，壕溝上方有一條南北走向的金屬管道,，墻壁上還打著金屬架,，架上有一條塑料材質(zhì)的管道。東側(cè)在建項目的樓離墻目測最近不到10米,。
記者在幾家影響較大的房產(chǎn)網(wǎng)站瀏覽,，發(fā)現(xiàn)對星河灣2號園C區(qū)的宣傳均為“2號園C區(qū)建成后將與2號園融為一體，成為整盤面積最大,、配置最高的園區(qū)”,。
正在施工的樓盤和星河灣2號園一墻之隔,。馮鐵飛/攝
太原星河灣小區(qū)正在建設(shè)的7棟樓,，宣傳稱要和2號園打通,。馮鐵飛/攝
規(guī)劃和自然資源局反饋——
兩個小區(qū)規(guī)劃的是一塊土地
7月13日，記者來到太原市行政審批事務(wù)管理局咨詢星河灣2號園項目規(guī)劃事宜,，該局辦公室負責(zé)人稱此事相關(guān)部門正在協(xié)調(diào)中,，其他事情不方便透露。記者問及關(guān)于星河灣2號園原先的詳細規(guī)劃,，他們稱行政審批局是新成立的機構(gòu),，不知道之前的相關(guān)數(shù)據(jù)。
當(dāng)天下午,，記者來到太原星河灣房地產(chǎn)開發(fā)公司進行采訪,。接待處的工作人員稱，相關(guān)負責(zé)人都不在,，會向負責(zé)人匯報,。隨后幾天，記者數(shù)次跟太原星河灣房地產(chǎn)進行聯(lián)系采訪事宜,，均被告知負責(zé)人不在,，打負責(zé)人電話也均無人接聽。
7月15日下午,，記者在太原市規(guī)劃和自然資源局查詢得知,，星河灣2號園和在建的樓盤當(dāng)初規(guī)劃的就是一塊土地，宗地代碼為“140105005007GB00012”,，宗地面積為147617平方米,。工作人員在查詢規(guī)劃后告訴記者,，目前看，這塊地在現(xiàn)行控制規(guī)劃中顯示為一塊地,，性質(zhì)是居住用地,。這位工作人員表示，規(guī)劃部門的規(guī)劃一般都是長期的,，比如這塊地是居住用地,，但具體到這塊用地要蓋多少棟樓、怎么建設(shè),，建筑方案現(xiàn)在是由行政審批局來批的,。建筑方案按規(guī)定應(yīng)該公示，公示方式包括現(xiàn)場和相關(guān)部門官方網(wǎng)站上,。
8月2日,，記者電話咨詢太原市行政審批事務(wù)管理局關(guān)于星河灣2號園C區(qū)公示事宜，工作人員表示,，他們在官網(wǎng)上有2號園項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的公告,。記者在太原市行政審批事務(wù)管理局網(wǎng)站上查詢到，2021年4月7日,，該局發(fā)布了“關(guān)于星河灣住宅小區(qū)2號園項目建設(shè)工程規(guī)劃許可證的公告”,。公告顯示,，建設(shè)項目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號園項目”,。建設(shè)位置為“小店區(qū)，南起星河灣,，北至星河北路,，東至東干渠”，公告顯示建設(shè)的樓共有7棟,。業(yè)主們表示,，這個位置即為現(xiàn)在開發(fā)商宣傳的2號園C區(qū)。記者注意到,，公告中該項目名稱為“星河灣住宅小區(qū)2號園項目”,，與開發(fā)商宣傳的“星河灣2號園C區(qū)”有所不同。
記者在該局網(wǎng)站也查詢到了這7棟樓的預(yù)售許可證公告,，批準(zhǔn)這7棟樓銷售,。
太原行政審批服務(wù)管理局網(wǎng)站上的公告,。
律師觀點——
開發(fā)商侵犯了業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)
北京圣運律師事務(wù)所主任王有銀表示,，在這起糾紛中，開發(fā)商的行為違反了相關(guān)法律規(guī)定,，構(gòu)成了合同違約,、虛假宣傳,，侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。依據(jù)《民法典》第二百七十一條規(guī)定,，業(yè)主對住宅,、經(jīng)營性住宅的專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利,。就本案而言,，就是上述提到的公共車位、泳池,、綠地等,，業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利，開發(fā)商要拆除圍墻與C項目共用園區(qū),，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過全體業(yè)主或者業(yè)主委員大會同意,。開發(fā)商未經(jīng)溝通徑行施工的行為侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)。
王有銀說,，開發(fā)商與2號園區(qū)的業(yè)主購房合同上清晰注明了2號園只有10棟樓,，對外宣傳過程中也以低密度、高端園區(qū)為宣傳點,，也對當(dāng)時的房價產(chǎn)生很大程度的影響,。如今，開發(fā)商并未按照宣傳,、合同約定履行合同,，構(gòu)成違約行為。同時,，開發(fā)商在當(dāng)初售房,、簽合同時從未告知業(yè)主要在旁邊區(qū)域蓋樓的行為，也屬于虛假宣傳行為,。
王有銀表示,，業(yè)主們可以對未經(jīng)同意就擅自施工行為申請查處，暫停開發(fā)商的違法施工行為,。隨后可以提起民事訴訟程序,，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，并對已經(jīng)破壞的圍墻損害修復(fù),、恢復(fù)原狀,。同時，業(yè)主們也可以通過提起信息公開申請的方式,，確認案涉地塊是否作出過出讓,、規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，開發(fā)商對新地塊是否具有合法使用權(quán),。若有關(guān)部門在沒有通過業(yè)主同意的情況下,，擅自作出批準(zhǔn)行為,，業(yè)主也可以考慮通過針對擅自批準(zhǔn)行為提起行政復(fù)議和行政訴訟的方式維護自己的合法權(quán)益。
截至記者發(fā)稿時,，業(yè)主告訴《中國消費者報》記者,，星河灣小區(qū)所在轄區(qū)街道辦在經(jīng)過協(xié)調(diào)后要求，未達成一致意見前,，2號園圍墻不能拆除,。
目前，星河灣小區(qū)2號園的業(yè)主仍在為爭取自己的合法權(quán)益奔走,，《中國消費者報》將繼續(xù)關(guān)注該事件的進展,。
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