中國消費者報報道（記者 孫蔚）新的市場周期,，購房需求會有怎樣的新變化,？近日,，中國人民大學商學院與貝殼研究院聯(lián)合發(fā)布了《住房需求洞察系列研究之改善性購房需求專題報告》,。報告顯示,，改善性需求占比逐年提升,，越來越受到市場的重視,。
改善性需求提升
35歲-45歲購房群體是以改善性需求為主的核心人群,。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，重點50城市改善購房占比由2020年的26%提高到2022年的30%；而30歲以下購房群體通常是剛需客戶,，其成交占比由2020年的37%下行到2019年34%,。可以說,，2022年的市場環(huán)境下,，改善性需求相較于剛需更具韌性。
貝殼研究院高級分析師潘浩對記者表示,，改善性購房占比提升首先是由于人口結構的變化,。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年-2022年,，20-30歲人口由2.35億逐年降至2.15億,，35-45歲人口由2.19億增加到2.28億。其次也有短期內政策和市場的影響,，尤其是放開限購區(qū)域和降低二套房首付比例等,，釋放了大量的改善性需求,。
報告顯示，大部分一二線高能級城市改善性需求更高,。例如,，北京,、天津、廈門改善性需求明顯高于剛需,，三個城市改善群體交易量均在剛需交易量的1.5倍以上。
“這是因為,，一二線城市老破小占比高,，也是驅動換房的主要原因,?！迸撕票硎荆悮ぱ芯吭航y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，北京存量房中樓齡在20年以上的住房占比超60%，改善意愿強烈,；而昆明、南寧等城市存量房中樓齡在10年以內的住房占比在40%-50%,。
當然,，并非所有二線城市都進入了改善性主導的市場。在成都,、合肥和西安,，剛需下行趨勢并未出現(xiàn)。2022年其剛需群體購房占比均在40%以上,，而房屋消費需求是由人口決定的。產業(yè)優(yōu)勢疊加省會城市的虹吸效應，持續(xù)吸引本省其他地級市人口的流入,，奠定了這些城市高基數(shù)的剛需總量。
聚焦高品質樓盤
追求更好的居住環(huán)境,、更大的居住面積,，是當前大部分消費者換房的主要驅動因素。
調查顯示,，北京消費者換房后的住房面積平均為110平方米，相對于以北京為代表的一線城市,，二線城市換房后的住房面積更大，大部分城市均增加40-50平方米達120平方米,，其中鄭州置換后平均面積在124平方米,，杭州平均在119平方米,，成都為117平方米,。換房成本上,，以杭州,、成都,、鄭州,、合肥、武漢換房客群來看,，換房平均需加價90萬-100萬元。
此外,，從區(qū)域選擇上來說，高品質房屋集中的區(qū)域改善客戶更為偏好,。以北京為例，朝陽區(qū)和海淀區(qū)高品質樓盤是改善性客群首選,?？v觀北京改善性住宅區(qū)域,，相較于東西城高比例的老破?。?0年以上樓齡占比超70%）和順義、房山并不便利的交通配套,，朝陽和海淀在房屋品質、交通便利程度,、配套成熟度方面具有綜合優(yōu)勢，更為改善客群所青睞,。
潘浩指出,，值得注意的是，在很多二線城市,，以房換房的消費者出現(xiàn)了以“同區(qū)換房”為主交易態(tài)勢,。以成都為例,，高新區(qū)換房客戶同區(qū)換房的比例高達59%，青羊區(qū),、錦江區(qū)、成華區(qū)的同區(qū)換房比例也均超40%,。武漢的情況類似,，江岸區(qū)和武昌區(qū)同區(qū)換房比例均超50%,。
新房二手聯(lián)動效應凸顯
面對房地產市場需求結構的新變化，樓市政策調控將如何發(fā)力呢,？
中國人民大學商學院孟慶斌教授建議,，新房和二手房能否高效聯(lián)動,，將直接影響換房群體的購房行為，未來在支持改善需求方面,，可聚焦于優(yōu)化換房置業(yè)流程,，加大對二手房的稅費補貼力度等政策調控上。
據(jù)記者了解,，2022年8月份以來，濟南,、廣州,、深圳、南京,、成都等多個城市推出二手房的“帶押過戶”政策,，即對于存在抵押貸款的二手房要上市交易的情況，實現(xiàn)了不用先還清原來的房貸就可以完成過戶,、抵押,、發(fā)放新的貸款。此一方式在節(jié)省資金成本的同時,，大大縮短了換房客戶的置業(yè)周期，提高了二手房交易效率,，也是更好地加強新房與二手房聯(lián)動的政策實踐。
孟慶斌指出，2022年以來各地對新房紛紛提供更多優(yōu)惠政策,，或減免契稅，或組織房交會予以補貼,，加上開發(fā)商促銷優(yōu)惠力度較大,，政策對新房側的傾斜十分明顯。但是對“以舊換新”的消費者來說,，要想打通換房鏈條,，對二手房的政策支持力度同樣不能少,，如果沒有二手房的購房者入市,，換房鏈條就無法實現(xiàn),。因此,，在支持改善性需求方面，可加大對二手房的稅收及補貼政策力度,，以實現(xiàn)整個換房鏈條的暢通,。
另外，隨著越來越多的城市進入存量房時代,，購買二手房的消費者也越來越多,，但二手房的按揭貸款額度多與樓齡掛鉤，購買二手房的群體獲得的信貸支持明顯弱于新房,，若同一板塊內沒有新房可供選擇,，這將不利于居民置業(yè),。因此,，若能在二手房貸款上限或貸款額度與樓齡掛鉤方面有所放松,，勢必能更好地滿足居民的置業(yè)需求,。
