中國消費(fèi)者報報道 (記者孫蔚) 5月的樓市表現(xiàn)并不盡如人意,。中指研究院等多個研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,，5月,，房地產(chǎn)市場并未延續(xù)“小陽春”行情,，邊際效應(yīng)繼續(xù)遞減,，多數(shù)城市銷售面積環(huán)比下降,，供需兩端表現(xiàn)較為低迷,。在這種市場環(huán)境下,，作為樓市調(diào)控的有力措施之一,，房貸政策備受人們關(guān)注。
LPR連續(xù)9個月未調(diào)整
中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示,，1年期LPR為3.65%,，5年期以上LPR為4.3%，均維持前值不變,。自去年8月以來,，LPR已連續(xù)9個月未作調(diào)整。
在業(yè)內(nèi)人士看來,，此次LPR報價未作調(diào)整,，符合市場預(yù)期?！癓PR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足,。”民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬?qū)τ浾呓忉尩?，“去年以來,，?年期和5年期以上LPR分別累計(jì)下調(diào)15bp（1bp=0.01%）和35bp的情況下，企業(yè)貸款利率首次降至4.0%以下,，個人住房貸款利率罕見下降超過100個基點(diǎn),。貸款利率快速下行，脫離LPR較多,，使得商業(yè)銀行凈息差持續(xù)收窄,，因此LPR繼續(xù)下調(diào)的必要性和空間均不足。此外,，LPR維持穩(wěn)定可讓當(dāng)前控制核心負(fù)債成本的效果更好得到發(fā)揮,。”
東方金誠首席宏觀分析師王青對記者表示,，當(dāng)前LPR報價不變,，主要原因是當(dāng)月中期借貸便利(MLF)操作利率未做調(diào)整，LPR報價基礎(chǔ)穩(wěn)定,。另外,，近期銀行凈息差下行幅度偏大,，再創(chuàng)歷史新低，壓縮LPR報價加點(diǎn)動力不足,，而且當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)整體延續(xù)復(fù)蘇過程,，LPR報價下調(diào)的迫切性不高。
那么未來LPR的走勢如何,？溫彬預(yù)計(jì),，未來一段時期LPR大概率仍維持不變，新發(fā)放一般貸款和企業(yè)貸款利率可能會穩(wěn)定在4.5%和4.0%左右,，下行幅度不會太大,。
王青也認(rèn)為，下一步為了推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降,，銀行會更多選擇在負(fù)債端發(fā)力,，其中適度降低各類存款利率是一個必然選擇，但這并不意味著短期內(nèi)LPR報價下調(diào)的可能性因此增加,?！澳陜?nèi)在MLF操作利率不變的背景下，1年期LPR報價單獨(dú)調(diào)整的可能性較小,。不過,，如果樓市回暖過程出現(xiàn)反復(fù)，不排除在MLF利率不動的同時,，5年期以上LPR報價單獨(dú)下調(diào)10—15個基點(diǎn)的可能,。”王青對記者表示,。
主流城市首套房貸款利率已降至4.0%
“一季度樓市‘小陽春’了2個月,，5月市場‘小陽春’出現(xiàn)退燒，各地樓市調(diào)控政策依然發(fā)布,，但數(shù)量明顯開始減少,，當(dāng)下樓市陷入一個非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了,，但有些城市有需求卻受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示,。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測,，5月各地出臺政策的頻次僅29條，不足4月一半,，以局部放寬“限購”、降低落戶門檻,、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策邊際微調(diào)為主,，熱點(diǎn)城市優(yōu)化的政策力度較小。
在備受購房人關(guān)注的房貸政策方面，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2023年以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4.0%以下,。其中，肇慶,、湛江,、云浮、惠州等城市取消了首套房貸利率下限,，珠海,、南寧、柳州,、中山等城市首套房貸最低利率已降至3.7%,。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為4.0%,，較上月微降1bp,；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平,。5月首,、二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。
對于未來走勢,，張大偉認(rèn)為,，各地房貸利率仍有進(jìn)一步下調(diào)空間。越來越多的城市開啟降低首套房貸利率,，有利于降低購房成本,，激發(fā)剛性置業(yè)需求入市，房貸利率下調(diào)可降低購房者置業(yè)成本,，也是落實(shí)“支持住房剛性和改善性需求”的要求,，對市場信心和市場預(yù)期的企穩(wěn)將起到積極作用。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也對記者表示,，5月份以來購房需求釋放動能減弱,，基本面較弱的城市市場調(diào)整壓力增加，短期這部分城市住房價格仍有下跌預(yù)期,。下一個房貸評估期將在6月底啟動,，屆時各地將根據(jù)3月份至5月份的新房價格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限。短期來看,，市場調(diào)整壓力大的城市下調(diào)房貸利率的預(yù)期仍在,，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。
二套房貸利率成市場關(guān)注重點(diǎn)
盡管LPR已連續(xù)9個月保持不變,，但去年12月30日,，中國人民銀行等部門發(fā)布通知,，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月都下降的城市,，可階段性維持,、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。在此機(jī)制下,，越來越多城市調(diào)降了首套房貸款利率,。值得注意的是，首套房貸款利率回調(diào),，二套房貸款利率卻保持不變,，當(dāng)前部分城市首套、二套房貸利率差較大,，成為市場關(guān)注的重點(diǎn),。
貝殼研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份,，整體而言,，受監(jiān)測的百城首套、二套房貸款利率差擴(kuò)大至91bp,，二套改善需求的房貸成本較高,。
存量房貸款利率的變化對居民消費(fèi)意愿的影響極大，根據(jù)天風(fēng)證券數(shù)據(jù)顯示,，2021年我國居民房貸收入比為105.14%,，而房貸收入比處于100%以上的高位時將嚴(yán)重遏制了消費(fèi)能力，這在收入預(yù)期出現(xiàn)下降的時點(diǎn)尤為嚴(yán)重,。
貝殼研究院高級分析師劉麗杰對記者表示,，當(dāng)前改善需求是市場修復(fù)的關(guān)鍵支撐，建議各地因城施策,，適當(dāng)降低二套房貸利率,，促進(jìn)二套改善需求的釋放。
王青則表示,，考慮到政策面持續(xù)要求合理釋放改善性住房需求,，若二季度樓市回升過程出現(xiàn)波折，各地或?qū)⑦M(jìn)一步加快二套房貸款利率下調(diào)步伐,，同時推動“帶押過戶”等政策創(chuàng)新,，著力降低改善性需求的置換成本，進(jìn)一步激活二手房市場,，推動樓市整體企穩(wěn)回升,。
