中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）2022年,，“房屋養(yǎng)老金”的概念就被正式提出,，但目前相關(guān)部門(mén)尚未就其資金主要來(lái)源,、管理模式、使用機(jī)制等提出明確的實(shí)施方案或指導(dǎo)意見(jiàn),。2023年以來(lái),，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次公開(kāi)表示，要研究探索房屋體檢,、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度（以下簡(jiǎn)稱(chēng)三項(xiàng)制度），并在22個(gè)城市推進(jìn)試點(diǎn),。
經(jīng)過(guò)近一年的探索,，如今這些試點(diǎn)城市的情況如何？形成了哪些經(jīng)驗(yàn)可供借鑒,？是否破解了“老破小”維修難題,？《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者對(duì)此進(jìn)行了采訪。
“三位一體”探索長(zhǎng)效機(jī)制
目前,，住建部正在22個(gè)城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金相關(guān)制度的試點(diǎn),。需要注意的是，房屋養(yǎng)老金制度其實(shí)是“三位一體”的,，即研究建立三項(xiàng)制度,，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制,。
“通過(guò)適時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行體檢了解房屋的安全狀況,，根據(jù)不同的安全級(jí)別提供不同的修繕或拆除重建方案；房屋養(yǎng)老金為房屋體檢,、房屋維修,、房屋保險(xiǎn)提供穩(wěn)定的資金來(lái)源，使房屋全生命周期安全保障成為可能,；房屋保險(xiǎn)則以市場(chǎng)化手段防患于未然,，起到災(zāi)后及時(shí)修繕?lè)课荨⒅亟覉@的作用,?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池對(duì)記者闡釋了三項(xiàng)制度之間的關(guān)系,。
記者了解到,，2023年，住建部要求參加試點(diǎn)的城市政府在三項(xiàng)制度中自選一項(xiàng)或多項(xiàng)進(jìn)行試點(diǎn),。
上海是我國(guó)第一個(gè)邁入存量房時(shí)代的城市,，探索落地三項(xiàng)制度的必要性不言而喻。近日，上海市市長(zhǎng)龔正明確表示,，截至2023年底,，上海市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過(guò)7.6億平方米，大量房屋開(kāi)始步入“中老年”,。為此,，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度：一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查,，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問(wèn)題,，對(duì)癥下藥消除安全隱患；二是房屋安全保險(xiǎn)制度,，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn),、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用,；三是房屋養(yǎng)老金制度,，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付,。在試點(diǎn)步驟方面,，上海將分兩步推進(jìn)。第一步,，今年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn),；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上,，明年在全市推開(kāi),。
各地試點(diǎn)已形成初步經(jīng)驗(yàn)
經(jīng)過(guò)近一年時(shí)間的探索，三項(xiàng)制度在上海,、寧波,、天津等地已形成了初步經(jīng)驗(yàn)。
房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)的重點(diǎn)是政府把公共賬戶(hù)建立起來(lái),。那么,，如何解決資金缺口問(wèn)題？“公共賬戶(hù)資金來(lái)源有很多,，目前各地都在積極探索,。根據(jù)目前各地的探索情況，至少可以列出七項(xiàng)來(lái)源,?！币拙友芯吭焊痹洪L(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)列舉稱(chēng)，如土地出讓金計(jì)提,、老舊小區(qū)改造資金注入,、財(cái)政支持,、地方附加稅等稅費(fèi)支持、建設(shè)單位繳納,、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金增值收益,、住房公積金增值收益等。
記者了解到,，天津是房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)成績(jī)較為突出的城市之一,，其率先在濱海新區(qū)試點(diǎn)，并于今年6月印發(fā)《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》,。根據(jù)該征求意見(jiàn)稿,，天津?yàn)I海新區(qū)的房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)資金需求為5000萬(wàn)元/年，資金籌集方法一是在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上,，以建筑面積計(jì)算,，每平方米增加25元；二是在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專(zhuān)項(xiàng)資金預(yù)算兜底,。
同時(shí),，天津還引導(dǎo)沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金的房屋業(yè)主補(bǔ)交個(gè)人賬戶(hù)資金，其中不配備電梯的房屋補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)是40元/平方米,，電梯房則需補(bǔ)交60元/平方米,。
在房屋保險(xiǎn)制度方面，今年3月,，重慶首份“房屋安全保險(xiǎn)”保單完成理賠,。這份保單由公房管理處為其所管理的36萬(wàn)平方米公有房屋向保險(xiǎn)公司投保，保險(xiǎn)公司在巡檢中發(fā)現(xiàn)某公房小區(qū)出現(xiàn)外墻瓷磚空鼓和脫落現(xiàn)象,，為此賠付了3.8萬(wàn)元,。
南昌等城市正在試行以“財(cái)政補(bǔ)貼+個(gè)人出資”的方式購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。8月,，江西南昌西湖區(qū)針對(duì)40年以上房齡的危舊房推出“危房保險(xiǎn)+動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)”項(xiàng)目,，該項(xiàng)目3年為一期，其中一社區(qū)每戶(hù)每年保險(xiǎn)費(fèi)15.6元,，除了由區(qū)財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼30%外，房屋產(chǎn)權(quán)人須一次性支付32.76元,。
那么,，什么情況下可以動(dòng)用房屋養(yǎng)老金公共賬戶(hù)里的資金？天津目前的規(guī)定是：首先是房齡25年以上,，且符合濱海新區(qū)相關(guān)規(guī)定需要做房屋體檢,、購(gòu)買(mǎi)房屋安全綜合保險(xiǎn)的房屋；其次是發(fā)生突發(fā)事件造成房屋嚴(yán)重?fù)p失,、影響公共安全,，但保險(xiǎn)理賠額不足的房屋等,。
先讓專(zhuān)項(xiàng)維修資金動(dòng)起來(lái)
實(shí)際上，在房屋養(yǎng)老金被正式提出之前,，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金往往被稱(chēng)為房屋的“養(yǎng)老金”,。
“以往老舊住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新,、改造,，主要來(lái)源于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)就已經(jīng)繳納過(guò)該款項(xiàng),，當(dāng)前的問(wèn)題是如何讓這部分資金動(dòng)起來(lái),。”易居研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，專(zhuān)項(xiàng)維修資金在使用時(shí)存在諸多限制條件,，比如動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金要求2/3以上業(yè)主參加、過(guò)半數(shù)同意,，門(mén)檻較高,、程序漫長(zhǎng)，常常導(dǎo)致住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的提取率較低,，相關(guān)維修和保養(yǎng)工作效率低下,。
據(jù)上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院報(bào)告，目前我國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)余超過(guò)1萬(wàn)億元,，上海,、北京、杭州等城市結(jié)余超過(guò)百億元,，但累計(jì)使用資金僅占累計(jì)歸集資金的大約10%,，成都和深圳分別約為4%和5%，大量資金尚未被有效利用,。
記者了解到,，當(dāng)前試點(diǎn)各地正在積極推進(jìn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)的補(bǔ)建和續(xù)籌工作，有望充實(shí)房屋養(yǎng)老金中個(gè)人賬戶(hù)的資金,。比如,，《北京市深化住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理改革實(shí)施方案（征求意見(jiàn)稿）》提及，對(duì)于售后公房,，有明確售房單位的維修資金由售房單位補(bǔ)建,，售房單位改制合并的由承繼單位補(bǔ)建，售房單位破產(chǎn)滅失的由其上級(jí)單位補(bǔ)建,。未售公房與其他已繳納維修資金住房位于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的,，公房產(chǎn)權(quán)單位即業(yè)主應(yīng)參照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建維修資金。
8月29日,，上海發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住宅維修資金管理的若干規(guī)定》,，明確商品住宅房屋維修資金的歸集標(biāo)準(zhǔn),，按照每平方米建筑面積成本價(jià)計(jì)價(jià)。資金交納方面,，如果是新建房屋首次歸集,，由建設(shè)單位交款后，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)首次登記,；如果是維修資金再次籌集,，小區(qū)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主采取一次性或分期方式再次籌集維修資金,。資金使用方面,，業(yè)主大會(huì)可以決定授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)直接使用維修資金的金額,；如果業(yè)主大會(huì)尚未成立,，則由居民委員會(huì)將實(shí)施方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7天，征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn),，補(bǔ)充完善后經(jīng)全體業(yè)主或者部分共有部分的相關(guān)業(yè)主表決通過(guò)后,，根據(jù)表決結(jié)果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)單位組織實(shí)施。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示：“上海許多老舊小區(qū)是沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的,，所以個(gè)人賬戶(hù)部分的使用很成問(wèn)題,。此次上海對(duì)于住宅維修資金的規(guī)定，目的就是簡(jiǎn)化手續(xù),，明確使用流程和相應(yīng)的監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn),，提高個(gè)人賬戶(hù)資金的使用效率，同時(shí),，也可以使資金使用更加透明,。”
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