中國消費者報報道（記者孫蔚）人老了,，看病的需求增加了,，醫(yī)療保險就派上了用場。但如果房子老了,、舊了,、出問題了，該怎么辦,？近日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹在談及深化政銀合作,、推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展時提出,，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障,。
此消息引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注,。那么，為什么要建立房屋養(yǎng)老金制度,？這跟以前的住宅專項維修基金有什么區(qū)別,？房屋養(yǎng)老金將怎么收取與使用？記者對此進(jìn)行了深入采訪,。
存量房老化隱患突出
房子終究有變老,、變舊的時候，屆時如何安全處置可以說關(guān)系到國計民生,?！拔易谵k公室里，每天看著外面的高樓,，心想隨著樓齡增長,，這些高樓一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，維修起來難度該有多大,？玻璃外墻松動掉落,、建筑結(jié)構(gòu)老化、機(jī)電系統(tǒng)老化等,，都是未來可能存在的問題,。”清華大學(xué)建筑系畢業(yè),、一直從事建筑設(shè)計工作的馮先生對記者感慨道,。
“2022年長沙自建房倒塌事件后,，住建部就明確提出，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度,，更好地解決既有房屋維修資金來源問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示,，房屋養(yǎng)老金制度和房屋維修等概念強(qiáng)關(guān)聯(lián)，被認(rèn)為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排,，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隱患,。
2022年5月24日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于全國自建房安全專項整治工作方案的通知》,，指出“完善房屋質(zhì)量安全強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn),，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度”,。
據(jù)記者了解,，今年全國兩會期間，全國人大代表,，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書記,、董事長佘才高建議建立房屋養(yǎng)老金制度，探索破解房屋安全管理難題,。佘才高指出：“房屋養(yǎng)老金是對政府儲備房屋安全資金的制度性安排,，能加快排除房屋使用安全隱患，解決歷史遺留問題,?！?/p>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，隨著房地產(chǎn)市場從增量時代進(jìn)入存量時代,，存量房屋老化帶來的安全隱患越來越突出,。“在房地產(chǎn)市場增量時代,，住建部門的任務(wù)是通過建造更多的房屋,，滿足城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)過程中急劇擴(kuò)張的住房需求。到了存量時代,，量的擴(kuò)張結(jié)束了,，住建部門的新任務(wù)是如何維護(hù)房屋，讓業(yè)主住得舒適,。關(guān)注的重點轉(zhuǎn)到房屋和社區(qū)維護(hù)方面,，房屋養(yǎng)老金制度就提上了日程?！?/p>
適用范圍更廣
目前,，商品住宅在交房時都會收取專項維修資金,，為什么還要建立房屋養(yǎng)老金？對此,，業(yè)內(nèi)專家表示,，現(xiàn)有住宅專項維修基金并不能“應(yīng)修盡修”，難以滿足房屋維修及改造的需求,。
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)對記者進(jìn)一步解釋稱,，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業(yè)主自籌資金進(jìn)行，單個住宅小區(qū)的歸集資金規(guī)模一般僅為600萬元—900萬元,，甚至更低,。隨著房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備日益老化，維修資金需求逐年增加,，一些住宅小區(qū)的維修資金正快速減少甚至枯竭,，現(xiàn)有的住宅專項維修資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了房屋“應(yīng)修盡修”的需求。柴強(qiáng)表示,，通過建立房屋養(yǎng)老金制度,，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉(zhuǎn)提供資金保障。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示,，房屋養(yǎng)老金制度對于房屋的安全保障來說是一個有利的支撐,，相對專項維修基金而言，房屋養(yǎng)老金制度的適用范圍可能更為廣泛,。
據(jù)王玉臣介紹,，2000年左右房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金,。住建部的摸底數(shù)據(jù)顯示,，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平米一套來算就有3000萬套,。如今,，這些房屋已進(jìn)入質(zhì)量“疲勞期”，房屋養(yǎng)老金的注入可以為這些房屋的維修,、改造等注入一劑“強(qiáng)心劑”,。同時，我國有大量多種性質(zhì)的自建房,，并不適用收取專項維修基金,，此類房屋的養(yǎng)護(hù)與安全保障同樣存在問題，因此,，房屋養(yǎng)老金制度可以補(bǔ)充專項維修基金的缺位,。
另外，在使用范圍方面,，王玉臣表示,，房屋養(yǎng)老金制度的覆蓋面或?qū)⒏鼜V泛,。公共維修基金的使用一般情況下需要房屋出現(xiàn)問題后由業(yè)主共同決定是否使用，且限定了適用范圍,。而房屋養(yǎng)老金在探索過程中可能嘗試擴(kuò)大使用范圍,。首先，可以補(bǔ)充部分老舊小區(qū),、自建房等在房屋維修資金方面的缺位,；其次，在房屋安全風(fēng)險防范方面,，可以以房屋養(yǎng)老金作為資金來源對房屋進(jìn)行定期體檢、風(fēng)險排查,、安全檢查等,，也可以購買房屋安全綜合保險等，為房屋安全提供多方位的保障,，減少房屋養(yǎng)老金賬戶的支出壓力,；最后，房屋養(yǎng)老金也可以用于老舊小區(qū)的全面升級改造,，改善居民的生活環(huán)境,。
多途徑籌集資金
為了給房屋提供全生命周期安全保障，迫切需要從住宅專項維修資金升級到房屋養(yǎng)老金,，那么錢從哪里來,？
據(jù)王玉臣介紹，目前住宅專項維修資金的收取標(biāo)準(zhǔn)為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%,；公有住房的業(yè)主按當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%繳納,。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金,。
至于房屋養(yǎng)老金的歸集，王玉臣分析建議可以進(jìn)行多途徑籌集資金,，既可以由業(yè)主按一定比例繳納,，并由此開設(shè)個人賬戶，便于業(yè)主及時了解房屋養(yǎng)老金的收取使用詳情,，也可以歸集政府資金,，如老舊小區(qū)改造資金等專項資金、在土地出讓金中提取一定的比例等方式籌集資金,。同時,，還可以將前述資金合理運作，增值收益后將收益部分一并歸入房屋養(yǎng)老金賬戶,。
柴強(qiáng)建議,，每年從當(dāng)年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例,，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金,?！耙驗橥恋爻鲎屖杖胫饕畞碜杂诜俊貏e是土地增值收益實際上主要‘取之于房’,，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高,，擠占了房屋維修更新的必要費用?！辈駨?qiáng)表示,。
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