中國消費(fèi)者報報道（記者孫蔚）2024年,，中央與各地政府通過放寬限購政策、降低房貸利率等一系列措施,，推動房地產(chǎn)市場迎來穩(wěn)步復(fù)蘇,。近段時間以來，中央多次重要會議都對房地產(chǎn)行業(yè)作出相應(yīng)部署,。近日,，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議在北京召開，為2025年房地產(chǎn)發(fā)展指明了方向,。
如今住房發(fā)展進(jìn)入到一個新階段,，從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。什么樣的房子是“好房子”,？如何讓購房人更滿意,？近期熱議的“取消公攤面積”或?qū)⒊蔀橹聘咂焚|(zhì)居住需求釋放的動力加速器。
取消公攤呼聲高漲
當(dāng)下,，住房產(chǎn)品供應(yīng)端發(fā)生改變,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷應(yīng)用新技術(shù)、新理念,，提升住房居住品質(zhì),，產(chǎn)品力的競爭更為激烈。同時,，各地圍繞“好房子”概念的核心,，紛紛出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)住宅品質(zhì)提升,。近日,，多地出臺新政，引導(dǎo)逐漸取消公攤面積,，引發(fā)了人們的廣泛熱議,。
其實(shí)，取消公攤面積的呼聲由來已久。據(jù)《法治日報》報道,，山東省青島市的一名消費(fèi)者全款購入某小區(qū)一套總面積為110.25平方米的住宅,，當(dāng)時銷售人員告訴她，因?yàn)樾^(qū)樓棟屬于超高層建筑,，達(dá)到55層,，考慮到避難層、電梯高度等因素,，公攤面積占比會達(dá)到31%,。然而，消費(fèi)者準(zhǔn)備收房時卻傻眼了：推開房門,，映入眼簾的是超厚的墻壁,、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室,，實(shí)際套內(nèi)面積僅有61平方米左右,，公攤面積占比達(dá)46%。
“公攤面積就是一筆糊涂賬,?！北本┵彿咳朔脚繉τ浾弑硎荆拔屹I房時,，開發(fā)商給的戶型圖顯示建筑面積110平方米,，套內(nèi)面積90平方米左右。沒想到裝修時全屋鋪地磚才發(fā)現(xiàn),，室內(nèi)面積也就80平方米,?！?/p>
那么,，什么是公攤面積？《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》明確規(guī)定,，商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成,。公攤面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積，它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積,。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者,，人們習(xí)慣性地認(rèn)為公攤面積無非就是走道和電梯，但實(shí)際上公攤面積包括兩部分：一是保障業(yè)主正常生活所必需的公共建筑面積,；二是單元與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半,。
“公攤面積的算法非常復(fù)雜，消費(fèi)者想搞明白基本上不太可能,，比如大堂,、門廳、電梯井、樓梯道,、通風(fēng)管道,、消防設(shè)施以及為本棟樓服務(wù)的設(shè)施等，都算作本棟樓的公攤面積,?！蓖跤癯急硎尽?/p>
多地政策讓面積更透明
多年來,，購房者根據(jù)建筑面積支付房款,，但是房款中有一部分花在了公攤面積上，和房屋實(shí)際使用面積并不符,，這種情況常常令購房者感到不滿,，于是，取消公攤面積的呼聲越來越高,。
近期,，多年來備受關(guān)注的公攤面積出現(xiàn)了新變化。湖南衡陽發(fā)布《關(guān)于全市商品房銷售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價的通知》規(guī)定,，自2025年1月1日起,，衡陽市行政區(qū)域內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）計(jì)價銷售。通知還明確套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積,、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽臺建筑面積3部分組成,；河北張家口發(fā)布《關(guān)于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，明確提到鼓勵實(shí)行“現(xiàn)房銷售”,，逐步推進(jìn)“取消公攤”,；廣西發(fā)布的《廣西推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》也提到，引導(dǎo)市場按住房套內(nèi)面積計(jì)價銷售,。
據(jù)記者了解,，在房屋面積認(rèn)定方面，重慶早已走在全國的前列,。早在2002年8月開始施行的《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》就規(guī)定,，商品房現(xiàn)售和預(yù)售要以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施,。當(dāng)時媒體報道均表示“重慶在全國第一個強(qiáng)制施行商品房銷售以‘套內(nèi)建筑面積’作為計(jì)價依據(jù)”,。
消費(fèi)者謝女士對記者表示：“聽起來房子面積挺大，到現(xiàn)場一看往往差距不小,，就是因?yàn)榻ㄖ娣e并不是房子的實(shí)際使用面積,，里面包含了公攤。為什么不能用簡單直觀的方式告訴消費(fèi)者房子有多大,？我們不關(guān)心公共區(qū)域,，只想清楚地知道自己買的這套房面積到底是多少,。”
一家房企開發(fā)商向記者表示,，公眾反感公攤,，其實(shí)是反感面積不透明的情況。盡管各地新政有關(guān)取消公攤面積的表述不夠嚴(yán)謹(jǐn),，但更加直接,、清晰、容易理解,，試圖解決的也是購房者最關(guān)心的房價和得房率等內(nèi)容,。
有助于提升購房積極性
如果取消公攤面積，對消費(fèi)者買房會產(chǎn)生哪些影響,？
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,，“公攤”概念的使用始于1995年12月1日，公攤是客觀存在的,，各地的政策只是改變房屋的計(jì)價方式,，由過去的按照建筑面積改為套內(nèi)建筑面積?？們r不變時,，取消公攤只是計(jì)價方式變化，關(guān)鍵在于讓室內(nèi)面積更透明,，讓購房者更有獲得感,，也更容易感知什么樣的才是“好房子”。
接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士也表示,，取消公攤有助于提升購房人的積極性,，但并不意味著房價一定會下降。
中指研究院研究總監(jiān)陳文靜對記者表示,，目前絕大多數(shù)城市在計(jì)算房價時采用建筑面積進(jìn)行計(jì)算,，不同類型的房屋建筑標(biāo)準(zhǔn)各有差異，導(dǎo)致不同項(xiàng)目得房率會有不同,，在同樣的建筑面積下實(shí)際可使用的套內(nèi)面積也會產(chǎn)生差異,，購房人據(jù)此就可以挑選自己心儀的“好房子”。按套內(nèi)面積計(jì)價,，使得購房者能更清楚地知道自己購房的實(shí)際使用空間，減少不確定性和不透明感,。這雖然不直接影響房價,，卻能顯著增強(qiáng)購房者的信心。
近日,，記者在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn),，重慶二手房交易和新房銷售時均在顯著位置標(biāo)注建筑面積，套內(nèi)建筑面積往往標(biāo)注在不起眼的地方。有銷售員對記者表示,，宣傳頁面上建筑面積和套內(nèi)建筑面積都會標(biāo)注,，“不管怎么標(biāo)面積，房子總價是一樣的,，合同里兩種面積也都會寫明,，但是稅收和物業(yè)費(fèi)的收取都是按照建筑面積來計(jì)算的”。
多位業(yè)內(nèi)專家表示,，取消公攤之后,，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等收費(fèi)方式和價格都不會產(chǎn)生變化,，即使改為以套內(nèi)面積計(jì)算物業(yè)費(fèi),，收費(fèi)單價也可能會相應(yīng)提高，最終對用房成本改變不大,。
