中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道(記者孫蔚)自2017年“317調(diào)控”后,，改善需求受到大幅抑制，2018年9月和2019年年初公積金貸款政策收緊,，剛需釋放受阻,。除了政策面的壓力，2019年二手房還面臨大量限競新房的分流,。那么2019北京二手房價到底跌沒跌?客戶和業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了怎樣的變化?基于最一線的市場指標(biāo),，貝殼研究院從6個維度還原了最真實(shí)的2019年北京二手房市場。
成交：月均成交腰斬
2017年這輪調(diào)控前,，北京二手房月均成交2.1萬套,，調(diào)控后月均1.1萬套。2019年全市二手房網(wǎng)簽量14.5萬套,，同比2018年下滑5.5%,。調(diào)控后的三年北京全市二手房成交量維持在15萬套左右的低位，較2016年27萬套的峰值下滑近半,。
北京全市二手房成交量(套)
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
房價：由單邊漲到震蕩穩(wěn),，累計(jì)跌幅超過10%
不同于調(diào)控前房價一路上漲，調(diào)控后成交均價隨成交量的波動而小幅上漲,、下跌,，2019年全年均價與2018年持平。2019年12月北京二手房成交均價5.9萬元/平放米,，較調(diào)控當(dāng)月歷史峰值下跌12%,，且2019年末北京房價不再是內(nèi)地第一。
圖：北京二手房成交均價(元/平)走勢
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
區(qū)域表現(xiàn)：價格表現(xiàn)回歸價值,，核心區(qū)房價堅(jiān)挺
在調(diào)控前的市場上行期,，外圍城區(qū)如通州、大興及門頭溝等房價漲幅明顯。而調(diào)控后,，中心城區(qū)表現(xiàn)出良好的抗跌性,，與2017年一季度比，2019年四季度西城區(qū)跌幅不到6%,，海淀,、東城及朝陽等房價跌幅亦相對較小，而外圍城區(qū)跌幅靠前,。
圖：北京各城區(qū)2019Q4二手房成交均價較2017Q1累計(jì)變動
數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
買房者：從“永遠(yuǎn)漲”到“再等等”
高壓政策下房價下跌,，購房者陷入觀望。調(diào)控前北京購房者買到一套房子平均需要40天,，調(diào)控后成交周期持續(xù)拉長至三個月以上,，客戶快速成交率亦由64%降至36%。
購房者在交易中的地位逐漸提升,，反映其價格談判力的議價空間由調(diào)控前不到2%的水平升至2019年底5%的水平,，北京二手房市場正在由“賣方市場”向“買方市場”過渡。
賣房者：從“一夜?jié)q價20萬元”到“不好賣”
購房者的觀望導(dǎo)致市場上可售房源積壓,，業(yè)主賣房難度加大,。2019年底北京鏈家?guī)齑娣吭吹娜セ芷谶_(dá)18.5個月，業(yè)主想賣掉手中的房子平均需要近4個月,。業(yè)主為出售所持房產(chǎn)要根據(jù)帶看反饋數(shù)次下調(diào)報(bào)價，2019年北京鏈家成交房源的末次掛牌均價為519萬元/套,，而成交房源均價為500萬元/套,，意味著從談判到成交過程中，業(yè)主還需要降價近20萬元,?；仡櫿{(diào)控前夜“賣家報(bào)價728萬元，買家從7點(diǎn)砍價到夜里11點(diǎn),，745萬元成交”,，買賣雙方的位置發(fā)生了互換。
換房者：從“手中有房,，再換不愁”到“換不動”
調(diào)控后“雙認(rèn)”重壓下,，換房者負(fù)重前行。2019年北京換房者中年齡在40歲以上的占比達(dá)50%,，而調(diào)控前2016年這一占比僅36%,。翻倍的首付不僅讓換房年齡后移，且換的越來越差,。2019年換房后套均面積擴(kuò)大16.6平方米,，比調(diào)控前19平方米左右的水平有所縮小。可見“換房不僅難,、還換得小”,。
貝殼研究院分析師表示，2020年市場預(yù)期平穩(wěn),，北京二手房市場將延續(xù)低位穩(wěn)定態(tài)勢,，預(yù)計(jì)2020年全年二手房成交量依舊穩(wěn)定在15萬元套左右，價格波動在5%以內(nèi),。
