中國(guó)消費(fèi)者報(bào)北京訊 受疫情及原油價(jià)格等多種因素影響,，海外金融市場(chǎng)接連發(fā)生股價(jià)大幅下跌事件,。近日，貝殼研究院發(fā)布海外金融市場(chǎng)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的影響分析,，認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外金融市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度不高,，海外金融市場(chǎng)的不穩(wěn)定對(duì)購房需求直接影響不大。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較強(qiáng)的需求空間和充足的政策儲(chǔ)備,，短期市場(chǎng)需求端正在有力復(fù)蘇,。
貝殼研究院分析師分析認(rèn)為，海外金融市場(chǎng)動(dòng)蕩直接影響兩部分人,，一部分是在海外配置有金融資產(chǎn)的中國(guó)人,，另一部分是打算在國(guó)內(nèi)購房的外國(guó)人。外國(guó)人在境內(nèi)購房受到嚴(yán)格限制,，人數(shù)極低,。海外股市大跌會(huì)影響海外金融資產(chǎn)持有人的賬面財(cái)富，繼而影響其消費(fèi),，但這部分人群多為海外上市公司持股員工,，數(shù)量少，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小,。
調(diào)查顯示，國(guó)內(nèi)消費(fèi)人群換房的購買力主要來自于資產(chǎn),，而中國(guó)的家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中,，房子是最重要的資產(chǎn)，股票資產(chǎn)只占3%左右,。中國(guó)家庭一般不會(huì)把買房的錢全用來炒股,，也不會(huì)因?yàn)楣善钡司唾I不起房。
房地產(chǎn)交易是個(gè)自發(fā)閉環(huán),，買房的原因主要是自住和改善,，換房需求也是由自身真實(shí)需求所決定，且換房對(duì)融資的依賴度不大,。根據(jù)貝殼成交數(shù)據(jù),，在使用貸款購房的二手房客戶中，購房總價(jià)越高,，使用貸款的比例和貸款成數(shù)越低,。
貝殼研究院分析師認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，市場(chǎng)預(yù)期向好,。第一,，中國(guó)被抑制的購房需求仍然很大。一二線的購房需求仍然存在,。從鏈家重點(diǎn)一二線城市的新增客源來看,，春節(jié)假期結(jié)束后新增需求開始回升，且隨著疫情的減弱,，3月新增客源量增長(zhǎng)速度加快,。疫情影響下，大面積改善型換房需求被激發(fā),。從新增房源關(guān)注量來看,，140平方米以上的大面積房屋關(guān)注占比于近期提升明顯，面積改善需求將在疫情結(jié)束后釋放,。
第二,，中國(guó)金融條件比去年寬松。2020年以來,，央行已實(shí)施兩次降準(zhǔn),，2月1年期LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，當(dāng)前利率水平低于去年,。而且在全球降息潮下,，我國(guó)利率仍有下降空間。
第三,，中國(guó)房地產(chǎn)政策工具還有很多,。本身我國(guó)大城市已經(jīng)經(jīng)歷了三年時(shí)間的限購，一部分購房需求被購房資質(zhì)擋在門外,，大城市限購一旦放開,，便會(huì)引發(fā)市場(chǎng)回升。為了應(yīng)對(duì)下行壓力,，房地產(chǎn)調(diào)控也會(huì)適當(dāng)放松,，鼓勵(lì)正常的換房改善等合理消費(fèi)需求。政府在金融,、稅收等方面仍然有大量的政策儲(chǔ)備,。
從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)看，市場(chǎng)反彈的力度比較大,。3月9日至15日鏈家18城二手房市場(chǎng)成交量繼續(xù)快速回升,，環(huán)比增加64%，成交量已經(jīng)恢復(fù)至去年12月周均水平的87.3%,，市場(chǎng)回升較快,。分城市來看,，18個(gè)城市中有7個(gè)城市成交量恢復(fù)超過去年12月周均成交量。其中上海,、濟(jì)南,、南京、大連四個(gè)城市的恢復(fù)程度比較高,，已經(jīng)恢復(fù)至12月周均水平的143.7%,、127.5%、119.3%與112.6%,。而且,，買賣雙方入市意愿增強(qiáng)明顯，新增房客源均已經(jīng)恢復(fù)超過去年12月份周均平均水平,。
因此,，貝殼研究院認(rèn)為，海外金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)部分境外上市房企造成沖擊,，但對(duì)國(guó)內(nèi)購房需求的影響比較小,，國(guó)內(nèi)住房反而會(huì)成為避險(xiǎn)資產(chǎn)而受到消費(fèi)者關(guān)注。
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