中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者孫蔚）《民法典》物權(quán)編的一大亮點(diǎn),，是增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)。在我國(guó),，房屋所有權(quán),、土地使用權(quán)合二為一，住宅產(chǎn)權(quán)70年到期后可自動(dòng)續(xù)期,。如今,，在房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)之外,，又多了一個(gè)“居住權(quán)”,，究竟意味著什么?記者對(duì)此進(jìn)行了深入采訪(fǎng)。
可與房屋產(chǎn)權(quán)分離
什么是居住權(quán)?《民法典》第三百六十六條規(guī)定,，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿(mǎn)足生活居住的需要,?？硕饛V州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者進(jìn)一步解釋稱(chēng)，居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配,，從而滿(mǎn)足各自不同的需求,，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢(shì)群體的住房保障，也可以靈活地滿(mǎn)足當(dāng)事人的其他住房需求,。更重要的是,，現(xiàn)行法律只承認(rèn)房屋所有權(quán)以及租賃權(quán)兩種房屋的利用形式，難以完全滿(mǎn)足當(dāng)事人的多樣化需求,。而居住權(quán)同時(shí)具有穩(wěn)定性和靈活性,，能夠充分保障所有權(quán)人對(duì)房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式,，還可以填補(bǔ)房屋所有權(quán)和租賃權(quán)的中間地帶,，最大限度地發(fā)揮房屋的效用。
“事實(shí)上,，住在一個(gè)房子里還真不意味著你擁有對(duì)這個(gè)房屋的法定居住權(quán),。夫妻之間共同居住,、未成年子女居住在父母家,，這些基于婚姻、家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán),。居住權(quán)制度主要是保障一些自己沒(méi)有單獨(dú)住處,、只能居住別人房屋來(lái)生活的人的權(quán)利，他們大多是離婚無(wú)房的配偶,、年老無(wú)房的父母,、未成年的子女、年邁的保姆等弱勢(shì)一方,，他們的居住依賴(lài)產(chǎn)權(quán)人的態(tài)度,，所以生活場(chǎng)所穩(wěn)定性不足。”北京理工大學(xué)法學(xué)院民法典研究中心主任孟強(qiáng)解釋道,。
應(yīng)用場(chǎng)景廣泛
由于老伴去世多年,，張教授退休之后，一直靠保姆李阿姨照顧,。一晃十年過(guò)去了,，考慮到李阿姨孤苦無(wú)依，年紀(jì)也大了,，張教授希望自己去世之后,，保姆能夠繼續(xù)居住在自己的房子里養(yǎng)老，同時(shí)，老人還想把這套房子的所有權(quán)留給唯一的兒子,。那么,，張教授可以通過(guò)遺囑的方式，為保姆李阿姨確立居住權(quán),。這樣,，一套房子就實(shí)現(xiàn)了既讓兒孫有所得、又讓困難者有所居的目的,，兩全其美,。張教授去世后，即便房子為子女所繼承,，房子的所有權(quán)人也不能趕走保姆,，或?qū)⒎孔映鲎猓?dāng)然保姆也只能居住,，無(wú)權(quán)出租或出售該房屋,，保姆的子女也無(wú)法獲得繼承權(quán)。至于居住要不要另付租金,，這要看當(dāng)時(shí)約定,，如果沒(méi)有約定，一般都是無(wú)償?shù)摹?/p>
肖文曉表示,，這只是居住權(quán)一種可能存在的應(yīng)用場(chǎng)景,。未來(lái)，居住權(quán)的應(yīng)用場(chǎng)景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域,，比如婚姻財(cái)產(chǎn)約定,、公租房、以房養(yǎng)老,、子女繼承糾紛,、離婚后居無(wú)定所等。
其一,，男女結(jié)婚,，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，房產(chǎn)證要不要加名,，往往帶來(lái)諸多家庭矛盾,。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán),，而不用讓出房屋所有權(quán),。
其二，公租房未來(lái)可能會(huì)通過(guò)居住權(quán)加以確認(rèn),。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有,，而住戶(hù)只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確其居住權(quán),，無(wú)疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障,。
其三，近幾年,，以房養(yǎng)老反映出的問(wèn)題層出不窮,。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu),，獲得其提供的養(yǎng)老金直到去世,。一些不法機(jī)構(gòu)以此騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人房產(chǎn)被賤賣(mài),，最終賠了房子又拿不到養(yǎng)老金,。如果在簽訂以房養(yǎng)老協(xié)議的同時(shí)，保障老人的居住權(quán),，那么在有生之年誰(shuí)都無(wú)法剝奪老人們居住的權(quán)利,，這無(wú)疑能讓許多金融騙局無(wú)處藏身。
房屋交易是否受影響
居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定,，令不少購(gòu)房者有些困惑：在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí),，也會(huì)涉及居住權(quán)的問(wèn)題嗎?
打算今年換房的劉女士，就向記者提出了疑問(wèn)：此前買(mǎi)房主要得查清房屋權(quán)屬,，看是否有查封或抵押,，今后是不是還要再多做一項(xiàng)居住權(quán)的調(diào)查呢?居住權(quán)的設(shè)立對(duì)于房產(chǎn)交易究竟會(huì)有多大影響?
孟強(qiáng)表示，居住權(quán)的用益物權(quán),，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開(kāi),，設(shè)立了居住權(quán)的房屋,，其自由處置受到限制,，在房屋交易過(guò)程中可能會(huì)遇到障礙，因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^(guò)戶(hù),，但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續(xù),，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。房屋一旦設(shè)立了居住權(quán),，其流通價(jià)值將大幅降低,。作為購(gòu)房者，如果房子是用來(lái)自住,，一般也不會(huì)考慮此類(lèi)房子,。
“居住權(quán)制度對(duì)于二手房交易會(huì)有一定影響，但對(duì)整體市場(chǎng)的影響并不大,，這類(lèi)房屋估計(jì)只會(huì)占市場(chǎng)的極小比重,，而且也不難確認(rèn)。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，居住權(quán)不具有普適性,，市場(chǎng)上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個(gè)別情況,，只會(huì)占市場(chǎng)的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會(huì)是在公租房,、法拍房等特殊領(lǐng)域,。因此，居住權(quán)雖然會(huì)對(duì)二手房的流通產(chǎn)生一定影響,，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響甚微,。“買(mǎi)房前調(diào)查一下房屋是否有居住權(quán)確有必要，可以更好地避坑,，保障自身權(quán)益,。而《民法典》將于2021年1月1日正式實(shí)施，所以目前關(guān)于居住權(quán)的查詢(xún)細(xì)則并未出臺(tái),。”張大偉表示,。
不過(guò)，由于《民法典》規(guī)定,，居住權(quán)經(jīng)過(guò)登記才可產(chǎn)生相應(yīng)權(quán)利,，那么一套房產(chǎn)如果要設(shè)置居住權(quán)，就必須得在房管部門(mén)進(jìn)行登記備案,。所以,，要查詢(xún)并不復(fù)雜，購(gòu)房者或許只需到房管部門(mén)辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)就可以了,。相信未來(lái)房產(chǎn)中介也會(huì)有所行動(dòng),，在業(yè)主掛牌時(shí)，就提前明確該套待售房屋是否有居住權(quán)的情況,。
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