中國消費者報報道（記者 孫蔚）
碧萬恒仍是行業(yè)前三甲
近日,，克而瑞研究中心發(fā)布的2019年中國房地產企業(yè)銷售排行榜顯示,，在TOP5中，碧桂園以7715.3億元一馬當先,，超過第二名的萬科1400億元,。排名第三的恒大則完成了銷售額6080億元，融創(chuàng)憑借其收并購優(yōu)勢,、充裕的可售貨量以及優(yōu)質的產品品質,，首次突破5500億元銷售規(guī)模，成為國內第四家突破5500億元大關的房企,。值得注意的是,，排在第五名的保利也緊追不舍，全年的業(yè)績規(guī)模超4700億元,。
相比2018年,，2019年TOP30各梯隊房企銷售金額門檻都略有提升。TOP10房企權益金額門檻達到1703.5億元,，同比增幅達5.8%;TOP20和TOP30房企的權益金額門檻分別為1110億元和825.2億元,，門檻增幅分別為12%和3.6%。
在行業(yè)增速上,，TOP100房企的累計銷售金額同比增長6.5%,，但相比2017年的40.5%和2018年的35.1%明顯放緩。
在逐漸回歸理性的市場環(huán)境下,，各大房企的競爭更加激烈,，行業(yè)集中度進一步提升，同時,，房企之間的分化加劇,，不同梯隊分化明顯。房企市場份額“強者恒強”的馬太效應仍在加劇,。截 至 2019年 末 ,，TOP3、TOP10,、TOP30,、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度已分別達到近9.5%,、21.4%,、35.7%、43.5%以及53%,。
分梯隊來看,，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。TOP4-10,、TOP11-20梯隊規(guī)模企業(yè)集中度上升,，梯隊競爭加劇，TOP21-30梯隊房企集中度則基本持平,。而隨著房地產市場資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集,，TOP30房企已成為房企規(guī)模發(fā)展的分水嶺,。
市場優(yōu)勝劣汰加劇
知名房企暴雷，巨頭大手筆收并購,，眾多中小房企破產,，2019年行業(yè)加快了優(yōu)勝劣汰的腳步。
2019年6月,，上市公司ST銀億發(fā)布公告,，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整,。2019年初,，融創(chuàng)125.53億元吞下泛海的項目;11月27日，又一筆大單153億元收購成都環(huán)球世紀和時代環(huán)球51%股權,，成為2019年當之無愧的“并購王”,。
有業(yè)內專家指出：最多的時候，中國房地產企業(yè)注冊數量接近10萬家,，經過了大浪淘沙,，多次調控，有新項目開工的企業(yè)已經不足一萬家了,。將近90%的企業(yè)已經被邊緣化了,、出局了，而這個洗牌過程現在還在上演,，且未來將不斷加劇,。
隨著融資環(huán)境監(jiān)管加強，市場銷售不斷降溫,，如今,，開發(fā)商都面臨巨大的生存壓力。一葉落知秋,，最先感受到行業(yè)洗牌寒意的莫過于中小地產商,。
從行業(yè)視角來看，有房企破產倒閉是正?，F象,，房地產調控政策在某種意義上來說加速了企業(yè)兼并即“大魚吃小魚”的過程，市場集中度不斷提升,。更重要的是，信譽不良,、質量不佳,、運營不善的房企被淘汰出局，品牌房企為了基業(yè)長青更加精研產品,、服務客戶,，使得優(yōu)勝劣汰真正成為市場生存準則,，這是遵循了經濟規(guī)律的自然選擇，最終將令購房人受益,。這說明市場優(yōu)勝劣汰的機制開始發(fā)揮作用,，房企進入新一輪洗牌后，市場化程度快速提升,，大型房企的市場競爭力進一步增強,。
渠道費加壓開發(fā)商
2019年，地產營銷渠道成為業(yè)內關注的焦點,。先有開發(fā)商為了迅速回款,，向市場拋出了超高代理費。到了年中,，市場營銷難度加大,，渠道成了開發(fā)商賣房極為重要的方式。此后,，開發(fā)商售房對渠道的依賴更是猛然上升,，渠道費用漲到6%-8%，有的甚至高達10個百分點,。不斷攀升的渠道費用對開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約,，也廣為行業(yè)詬病，業(yè)內不時傳出“渠道費綁架開發(fā)商”的聲音,。
實際上,，當前中介渠道費用的差別比較大，在不同城市,、同一城市的不同區(qū)域都存在一定差異,。尤其是最近一年來，一些企業(yè)現金流緊張,、融資難度加大,，部分項目的確在渠道費上給出了更多的讓步。
其實,，通過渠道進行商品房銷售本身并無不妥,，但過高的渠道費率則存在明顯的問題。在市場不景氣的情況下,，渠道成為開發(fā)商的重要依賴,，但由此產生的高額費用卻又與開發(fā)商日漸收緊的成本形成制約，最終將成本轉嫁到消費者身上,。不管如何,，渠道規(guī)范化已經成為行業(yè)共同的呼聲，對于開發(fā)商而言,，如何練好內功成為一大課題,。
長租公寓大洗牌
2019年11月,，長租公寓品牌青客在紐約納斯達克證券交易所掛牌上市，成為中國長租公寓上市第一股,。但好景不長,，經過短短的7個交易日后青客就股價破發(fā)。更讓人想不到的是,，經過不到兩個月時間的檢驗,，青客公寓上海總部遭遇集體投訴,，維權人員包括房東,、租客、員工,，在青客公寓面前,，都成了弱勢群體。
長租公寓尋求上市,，自然是想要打開更多的融資通道,，這也折射出長租公寓依舊處于“燒錢”狀態(tài)，其實這個曾經的“風口”要比人們想象的苦得多,。
公開數據顯示,，從2017年至2019年，共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂無法經營,，而在2019年占了其中的53家,，其中資金鏈斷裂及跑路的有45家，被收購的有4家,，拖欠或拒付房租的有4家,。在開發(fā)商層面，遠洋地產,、朗詩集團等房企宣布剝離旗下長租公寓業(yè)務,，萬科、碧桂園等地產巨頭也暫緩了在相關領域的擴張腳步,。
2020年,，對于長租公寓市場來說是更為關鍵的一年：第一，租賃需求尤其是一線城市的租賃需求逐步進入平穩(wěn)增長期;第二,，租金價格上漲乏力;第三,，長租公寓企業(yè)融資陷入困境。
房企爭相布局大灣區(qū)
大灣區(qū)的概念在2019年十分火爆,。2019年2月,，《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》正式出臺，隨后各種相關利好政策也接連落地。具體而言,，粵港澳大灣區(qū)是由香港、澳門兩個特別行政區(qū)和廣東省的廣州,、深圳,、珠海、佛山,、肇慶,、惠州、東莞,、中山,、江門等九個城市(珠三角)組成的城市群。在《綱要》出臺后,，中山,、珠海等大灣區(qū)城市陸續(xù)放開了對港澳人士的購房限制，并出臺了個人所得稅方面的優(yōu)惠等,，近期粵港澳大灣區(qū)多個城市的房地產政策均出現微調,。這些調整措施優(yōu)化了既有的房地產限購政策，降低了部分群體的購房門檻,。
在各項利好政策下,，眾多珠三角本地房企憑借“地利”優(yōu)勢，在粵港澳大灣區(qū)崛起的過程中加大項目投入,、增加土地儲備,。與此同時，由于粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展機遇普遍被看好,，陸續(xù)有多家外來房企新增大灣區(qū)布局,。據不完全統(tǒng)計，2019年以來,，超過20家外來房企涌入大灣區(qū),，將大灣區(qū)作為其全國化布局的戰(zhàn)略要地。
