中國消費者報報道（記者孫蔚）房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)流傳一句話“有了業(yè)委會,，房價翻一倍”,。居委會、業(yè)委會,、物業(yè)公司被稱為社區(qū)治理的三駕馬車,，若業(yè)委會處于缺席狀態(tài)，則小區(qū)亂收費,、環(huán)境臟,、停車亂、治安差等問題無法根治,。然而,，長期以來，成立小區(qū)業(yè)委會是個“老大難”的問題,。如今,，隨著新版《北京市物業(yè)管理條例》正式實施，將有效破解業(yè)委會成立難題。
業(yè)委會比例不高
不久前,，北京東三環(huán)某小區(qū)因發(fā)生聚集性疫情成為全市焦點,，也讓積累10多年“新仇舊恨”的業(yè)主們不斷吶喊：“換物業(yè)，換物業(yè),，再不換物業(yè),，房價恨不得跌得跟周圍‘老破小’一樣啦!”
但是，想換物業(yè)公司談何容易,，只有先召開業(yè)主大會選舉出業(yè)委會,，才能依法解聘物業(yè)公司，而這個已經(jīng)入住10多年的小區(qū),，因為小戶型多,、租戶多，一直沒有成立自己的業(yè)委會,。
“據(jù)住建部統(tǒng)計,，全國各地小區(qū)業(yè)委會成立的比例大約為30%。現(xiàn)在業(yè)委會成立比例最高的是上海,，達到80%,，但是全國也僅有上海而已，包括北京,、廣州,、深圳、杭州這些城市,，都是在10%-30%之間,。廣州市成立小區(qū)業(yè)委會的比例是25%，嚴格地講這個比例是不高的,，但是在全國來看,，還不算很低。”廣東省廣州市國土房管局執(zhí)法監(jiān)察支隊相關(guān)負責(zé)人對記者表示,。
業(yè)委會是代表業(yè)主利益的組織,，能夠?qū)ξ飿I(yè)管理發(fā)揮有力的監(jiān)督作用，是廣大業(yè)主權(quán)利實現(xiàn)的重要載體,。“從實際工作看,，以前業(yè)委會成立都是政府主導(dǎo)+企業(yè)推動，缺乏業(yè)主主動參與,，這往往導(dǎo)致業(yè)主自己的事情自已說了不算,，存在被動管理、被動服務(wù)的問題,。而推動小區(qū)管理方式的改變，有助于將業(yè)主從幕后推向前臺，變被動接受服務(wù)為主動自我管理,，通過對物權(quán)的管理實現(xiàn)對全體業(yè)主的服務(wù),，從而促進物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的提升。”北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志對記者表示,。
成立門檻降低
“天氣這么熱,，我家卻斷水斷電!”近期，由于不滿物業(yè)公司未及時公示小區(qū)公共空間水電費和電梯使用費,，海南省?？谑泻Ｐ湃A庭小區(qū)部分業(yè)主與物業(yè)公司起了糾紛，物業(yè)公司暫停了部分欠繳公攤水電費和電梯使用費的業(yè)主水電繳納服務(wù),，不少業(yè)主家里因此停水停電,，業(yè)主多次投訴物業(yè)公司無果。“我們正在收集業(yè)主意見,，準備成立業(yè)委會籌備組,，希望通過業(yè)委會實現(xiàn)換物業(yè)的訴求。”業(yè)主代表對記者表示,。
業(yè)委會成立難,，難題之一就是難以湊夠一定量的業(yè)主人數(shù)召開業(yè)主大會。為此,，《條例》特別降低了成立門檻,，調(diào)整了申請成立業(yè)委會的條件，讓業(yè)主們?nèi)计鹆讼Ｍ??！稐l例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的,，5%以上的業(yè)主,、專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位，均可以向街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的申請,。居民委員會、村民委員會也可以組織達到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會的申請,。”也就是說,，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，交付面積在過半的情況下,，申請成立業(yè)主大會的條件是5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主,，此外建設(shè)單位也被納入申請主體當中，這一規(guī)定對降低業(yè)主大會成立門檻發(fā)揮著重要作用,。
而根據(jù)此前的規(guī)定,，召開業(yè)主大會并選舉業(yè)委會,，對變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容,、服務(wù)標準和收費方案;選聘,、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù);籌集、管理和使用專項維修資金等事項,，需要達到“雙三分之二”和“雙過半”的規(guī)定,。“雙三分之二”是指“部分事項的決定程序要求應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意”，“雙過半”是指“部分事項的決定程序應(yīng)當經(jīng)專有部分建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意”,，這兩個硬性指標對于很多小區(qū)而言,，無疑難度很大。
可組建過渡性質(zhì)管委會
此前,，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿意,、想要更換物業(yè)公司時，可謂困難重重,，因新老物業(yè)交接難引發(fā)矛盾的不在少數(shù),，這也深刻反映了業(yè)主大會、業(yè)委會成立難,、運轉(zhuǎn)難,、接受難的現(xiàn)實問題。耗時費力,，卻無法成立業(yè)主大會或者選出業(yè)委會時該怎么辦?《條例》為廣大業(yè)主提供了一個解決的辦法：可以組建過渡性質(zhì)的“物業(yè)管理委員會”來臨時補位,，這也是此次修訂的一大亮點，將有利于解決當前業(yè)委會成立率低的難題,?！稐l例》規(guī)定，組建物業(yè)管理委員會主要是為了組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項,，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。有下列情形之一的,，可以由街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組建物業(yè)管理委員會：一是不具備成立業(yè)主大會條件;二是具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的;三是業(yè)主大會成立后,，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,。這一舉措可以有效避免因居民自治管理意識不足、業(yè)主大會和業(yè)委會制度運行不暢導(dǎo)致的物業(yè)管理混亂問題,。
此外,，為了破解業(yè)委會難作為的困境，《條例》還對業(yè)委會成立條件,、業(yè)委會委員的資質(zhì)要求,、人員組成,、選舉程序、任期,、備案制度,、工作職責(zé),、會議召開,、退出條件、禁止性規(guī)定及行政監(jiān)管等作出了詳細的規(guī)定,。
北京市石景山區(qū)人民法院房稀杰對記者表示,，物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，主要職責(zé)是組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項,，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會,，且一般任期不超過三年。這就明確了物業(yè)管理委員會只是成立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的“過渡品”,，而非替代品,，立法仍然采取鼓勵支持成立業(yè)主大會或者業(yè)委會的態(tài)度，以更好地保護業(yè)主的合法權(quán)益,。
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