個人住房貸款定價基準,，選擇LPR還是固定利率,？這一選擇題雖然在8月末完成,，且LPR轉(zhuǎn)換率超過92%，但“有房一族”中仍有人在糾結(jié)：要不要在年底前反悔,，改為固定利率,？但是機會僅1次,。
LPR連續(xù)5個月不變
9月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場報價利率(LPR)：1年期LPR為3.85%,，5年期以上LPR為4.65%,。兩個期限品種報價均與上個月持平，至此LPR已連續(xù)5月保持不變,。
9月份LPR不變,，之前已有所跡象。
由于LPR報價與MLF(中期借貸便利)利率掛鉤,，因此市場關(guān)注央行MLF操作利率時也包含對LPR報價的預(yù)判,。
9月15日，為維護銀行體系流動性合理充裕,，央行開展6000億元中期借貸便利(MLF)操作(含對9月17日MLF到期的續(xù)做),，此次MLF操作中標利率為2.95%，與前次操作持平,。
“央行本次續(xù)做MLF的價格并未調(diào)降,，預(yù)示了本期LPR報價下調(diào)的可能性降低。”有業(yè)內(nèi)人士分析,，MLF的超額續(xù)做也說明了央行傾向于通過MLF操作階段性向銀行體系補充中長期流動性,，緩解銀行體系中長期流動性偏緊的壓力。
防范過量流動性進入地產(chǎn)等
“本期LPR保持不動符合預(yù)期”,，民生銀行首席研究員溫彬向中新網(wǎng)表示,，近期隨著經(jīng)濟逐漸企穩(wěn)回升，市場利率經(jīng)歷了較明顯的上升過程,。為維護市場預(yù)期穩(wěn)定,，LPR保持不動，繼續(xù)對實體經(jīng)濟復(fù)蘇過程形成支撐,，同時防范資金空轉(zhuǎn)套利或過量流動性進入房地產(chǎn)市場等領(lǐng)域,。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月份商品房銷售額96943億元,，增長1.6%,，實現(xiàn)了年內(nèi)首次轉(zhuǎn)正。8月,，70城的各線城市新房價格環(huán)比漲幅略微擴大,；二手房價格除了二線城市漲幅回落，一線和三線城市的環(huán)比漲幅均現(xiàn)擴大,。
為給樓市降溫,，7-8月房地產(chǎn)調(diào)控出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折，從上半年的全面寬松，開始出現(xiàn)收緊趨勢,，各地在7-8月累計出臺政策次數(shù)達60多次,。
“得益于國內(nèi)疫情防控得力，疫后經(jīng)濟持續(xù)修復(fù),，今年前8月固定資產(chǎn)投資累計同比增速基本回正,，8月社會消費品零售總額同比增速也首次轉(zhuǎn)正。利率沒有進一步下調(diào)的必要,，同時也為應(yīng)對全球經(jīng)濟衰退,、海外疫情以及國際局勢的不確定性保留政策空間。”貝殼研究院認為,。
樓市升溫背后,，房貸市場利率連降9個月
雖然LPR報價保持不變，但全國首套房,、二套房貸款平均利率已經(jīng)連續(xù)9個月下調(diào),。
“自去年12月起，數(shù)據(jù)便由升轉(zhuǎn)降,。”融360研究院最新報告顯示,，41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，9月份,，全國首套房貸款平均利率為5.24%,，二套房貸款平均利率為5.55%，環(huán)比下降1個基點,。
“9月雖然整體房貸利率水平仍然略降,，但越來越多的城市房貸利率下行趨勢已現(xiàn)拐點，且二套房比首套房的利率拐點更為顯著,。”融360大數(shù)據(jù)研究院研究員李萬賦說,。
貝殼研究院21日發(fā)布的《9月重點城市主流房貸利率簡報》也指出，隨著我國貨幣政策寬松力度逐漸減弱,，其監(jiān)測的36城平均主流房貸利率下降速度逐步放緩,，9月基本止降。
“其中,，首套利率5.21%,，二套5.51%，首套利率環(huán)比持平,，二套利率微幅下降,。與此同時，銀行放款速度也觸底拉長,，9月監(jiān)測的36城房貸平均放款周期39天,，環(huán)比延長1天,。”
2020年9月主流貸款利率,。數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院
“房貸放款周期拉長的現(xiàn)象需要注意,，這可能會影響一些購房者貸款的辦理等。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說,。
“房貸利率與銀行放款周期的變動對購房者的買房決策影響是微小的,。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，比如300萬元的購房商業(yè)貸款,，貸款25年,，貸款利率5.39%，還款方式以等額本息計,，若利率下降5個基點,，月供減少不到90元，影響較小,。
許小樂稱,，房貸利率低位趨穩(wěn)意味著在未來短期內(nèi)，在兩個不同的時點購房,，利率水平不變,，月供相同。放款周期的延長則拉長了購房者的買房周期,。
房貸利率下行放緩,，定價方式還有一次選擇機會
“雖然影響較小，而且LPR連續(xù)5個月沒變,，但我還是想要自己選,。”有“房貸族”說。
8月12日,，工商銀行,、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行,、中國銀行,、中國郵政儲蓄銀行五家國有銀行同時發(fā)布公告，將于8月25日起對批量轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的個人住房貸款,，按照相關(guān)規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR定價方式,。這意味著不換的要自己申請，不申請的就默認轉(zhuǎn)LPR定價,。
9月15日,，央行發(fā)布報告稱，金融機構(gòu)絕大部分新發(fā)放貸款已將LPR作為基準定價,，存量浮動利率貸款定價基準轉(zhuǎn)換已于2020年8月末順利完成,，轉(zhuǎn)換率超過92%。
但“被”完成轉(zhuǎn)換的“有房一族”中，可能還有人心里在犯嘀咕：到底哪個好,？我能反悔嗎,？
需要注意的是，銀行公告中還有一句關(guān)鍵的話：批量轉(zhuǎn)換完成后,，若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,，可于2020年12月31日(含)前通過相關(guān)渠道自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
也就是說年底前還有1次機會,，將房貸利率轉(zhuǎn)回原定價方式,，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。但定價基準只能轉(zhuǎn)換一次,，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換,。
LPR和固定利率兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢，具體如何選擇取決于自己的判斷,，特別是對未來利率走勢的判斷,。
央行此前解釋稱，如果認為未來LPR會下降,，那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好,；如果認為未來LPR可能上升，那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢,。
僅有1次的反悔機會,，你要用嗎？
問題的關(guān)鍵就在于,，LPR未來在你房貸期限內(nèi)會怎么走,？
“這取決于宏觀經(jīng)濟趨勢、通貨膨脹形勢以及貸款市場供求等因素,，具體要看報價行的市場化報價,。”央行貨幣政策司司長孫國峰8月25日在國務(wù)院政策例行吹風會上指出，隨著LPR改革推動貸款利率下降的潛力進一步釋放,，預(yù)計后續(xù)企業(yè)貸款利率還會進一步下行,。
中短期看，方正證券首席經(jīng)濟學(xué)家顏色認為,，在常態(tài)化貨幣政策背景下,，緩解長期流動性緊張，央行的主要手段是超量續(xù)做MLF,，并伴隨常規(guī)化的,、以逆回購為主要形式的短期流動性調(diào)節(jié)。在我國經(jīng)濟基本面持續(xù)改善的情況下,，年底之前基本不存在降準降息的可能性,。
“四季度銀行壓降結(jié)構(gòu)性存款的壓力仍然較大,，實體經(jīng)濟恢復(fù)發(fā)展中還需要較大力度的信貸支持，為緩解銀行體系的中長期流動性壓力,，在通過MLF調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上,，在適當時點結(jié)構(gòu)性降準的可能性仍然存在并且必要。”溫彬認為,。
官方微信公眾號
官方微博
