近期，杭州,、上海、成都等多地的長租公寓企業(yè)再現(xiàn)“破產(chǎn)潮”,，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。
數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，有16家中小長租公寓企業(yè)相繼倒閉。究其原因,，多數(shù)跟采用“高進(jìn)低出”“長收短付”等經(jīng)營模式,，導(dǎo)致經(jīng)營不善或資金鏈斷裂有關(guān)。
長租公寓頻繁破產(chǎn),，暴露出部分企業(yè)對行業(yè)風(fēng)險管理能力的缺失,。專家表示，隨著監(jiān)管制度的不斷完善,，租賃企業(yè)不當(dāng)使用租賃資金行為預(yù)計將會得到有效監(jiān)管,。未來，失去高杠桿加持的長租公寓行業(yè)準(zhǔn)入水平也將隨之提高,，行業(yè)分化或?qū)⒉粩嗉觿 ?/p>
“高進(jìn)低出”“長收短付”下的資金擴(kuò)張
與共享單車和網(wǎng)約車的“打法”類似,，部分長租公寓企業(yè)通過資本投入，以期快速實現(xiàn)地區(qū)或行業(yè)的市場壟斷地位,，通過獲得議價權(quán)來獲取較高收益率,。
家住北京市朝陽區(qū)的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經(jīng)歷。他表示,，當(dāng)時在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式,，一次性付了全年的房租。而在后來一次與房東的偶然交談中他發(fā)現(xiàn),，中介與房東約定的是按照季度進(jìn)行支付,。
不難計算,，利用租戶與房東之間租金收-付的時間差對資金進(jìn)行，中介有更多資金進(jìn)行周轉(zhuǎn),。
類似這樣“長收短付”的經(jīng)營方式在長租公寓行業(yè)屢見不鮮,。近年來隨著長租公寓領(lǐng)域興起，部分長租公寓企業(yè)為了實現(xiàn)資金積累和規(guī)模的快速擴(kuò)張,，選擇采取收-支時間差形成資金池,，以期獲得更多的經(jīng)營資金。
不僅如此,，企業(yè)搭配“高收低出”（即用高于區(qū)域市場的價格從房東處收集房源,，用低于收房價格的租金將房屋便宜租給租客）經(jīng)營,，來實現(xiàn)房源快速的集納和拓客,。隨著市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)利用時間差積累資金“雪球”也會越滾越大,。
由此,，僅通過“高進(jìn)低出”“長收短付”的這一配套措施，部分長租公寓企業(yè)便形成一套圍繞租戶“租金”的經(jīng)營模式,，沉淀出海量“資金池”,。這些資金通常會用于直接投入，或投資金融項目獲得收益后實現(xiàn)再擴(kuò)張,。
此外,，為了保證此類操作穩(wěn)定性、降低資金風(fēng)險,，企業(yè)通常會引入“租金貸”產(chǎn)品,，將風(fēng)險進(jìn)一步分散至千千萬萬個租客身上。換言之,，用個人信用保證租金在合同期限之內(nèi)的穩(wěn)定,。
對于這樣的運(yùn)營模式，西南財經(jīng)大學(xué)財稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登在接受采訪時表示,，長租公寓企業(yè)采用此類經(jīng)營策略的目的是最大化自身利益,，從商業(yè)運(yùn)營角度具有一定合理性，但這同樣對租賃市場的房屋運(yùn)營效率以及對風(fēng)險的應(yīng)對能力要求較高,。
長租公寓的杠桿“雙刃劍”
從2010年至今,，長租公寓市場已走過十個年頭。2016—2018年,，長租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長,，中介代理機(jī)構(gòu)、各大房企開發(fā)商等相繼發(fā)力,，加入長租公寓市場的“搶灘大戰(zhàn)”,。
據(jù)不完全統(tǒng)計,，截至2018年底，中國市場上的活躍長租公寓品牌已經(jīng)超過80個,，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個,，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬套分散式公寓。
但從2018年開始,，長租公寓行業(yè)不時出現(xiàn)破產(chǎn)的消息,，也讓公眾對此類經(jīng)營模式產(chǎn)生質(zhì)疑。
相較其他行業(yè),，今年房屋租賃市場受疫情沖擊較大,，出租率和租金均出現(xiàn)大幅下降。此前因“高進(jìn)低出”“長收短付”等做法實現(xiàn)快速擴(kuò)張的企業(yè),，也因此而加劇了財務(wù)壓力,。房屋“空置”降低了運(yùn)營企業(yè)的租金沉淀規(guī)模、效率,，拉長了資金鏈條,，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金杠桿和資金周轉(zhuǎn)的部分長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營困境,。
樂居財經(jīng)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,，從2017年到2020年8月，有達(dá)70家長租公寓企業(yè)破產(chǎn),。另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,，僅今年上半年，有16家中小長租公寓企業(yè)倒閉,。其中,，因經(jīng)營不善或資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)數(shù)量的企業(yè)達(dá)11家。
有專家則預(yù)計,，一些中小機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流可能無法支撐到疫情結(jié)束,，今年下半年仍存在較大的經(jīng)營風(fēng)險。
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向記者談到,，長租公寓企業(yè)暴雷的真正原因在于長租公寓企業(yè)與房東和租客信息不對稱,，租賃市場和租金監(jiān)管的缺失。“長租公寓企業(yè)采取‘高進(jìn)低出’和‘長收短付’的做法不具合理性,，不可持續(xù),，是套利和金融風(fēng)險極高的經(jīng)營活動。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒道,，當(dāng)下租賃市場最大的問題是租賃企業(yè)的資金池跑路風(fēng)險,。在當(dāng)前情境下，租賃市場特別是長租公寓市場需要加大監(jiān)管力度。
租金監(jiān)管或?qū)⑻嵘袠I(yè)門檻
作為推動房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)的重要環(huán)節(jié),，住房租賃市場的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣是保障民生的重要一環(huán),。近日，住建部就《住房租賃條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見,，此次政策對于近期長租公寓“爆雷”事件給予了關(guān)注,。
專家認(rèn)為，隨著監(jiān)管制度的不斷落地,，未來租賃企業(yè)的資金不當(dāng)使用行為將會得到有效監(jiān)管,。同時，也要求企業(yè)提高自有資金投入水平降低資金杠桿,，行業(yè)準(zhǔn)入水平也將相應(yīng)提高,。
《意見稿》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金,、收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險經(jīng)營行為的,，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金,、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管,。此外,，直轄市,、設(shè)區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金,、押金等納入監(jiān)管,。
況偉大表示，此次建立資金監(jiān)管制度體現(xiàn)了強(qiáng)監(jiān)管特征,，由各地監(jiān)管部門統(tǒng)一監(jiān)管租金和押金,，可有效解決和緩解當(dāng)前租金和押金轉(zhuǎn)移和跑路風(fēng)險。
姜先登則認(rèn)為,，對于行業(yè)來講,，隨著該向制度的逐步落地，該行業(yè)的財務(wù)杠桿水平將會降低,，這樣將加大企業(yè)自有資金投入水平,，某種程度上提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻。
張大偉向記者表示,，短周期內(nèi),，政策對于長租公寓亂象的治理空間仍有限，當(dāng)務(wù)之急是盡快完善推進(jìn)租賃市場的備案管理,。“目前,，租賃市場在備案方面幾乎是空白的。若備案不做好，租賃企業(yè)差價形成的資金池沒摸清楚,，租賃市場的亂象也將會難以杜絕,。”
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