中國消費者報報道（記者孫蔚）9月24日,，房地產(chǎn)服務上市公司高力國際(Colliers International)宣布其被委任為全球頂級辦公物業(yè)“亞洲金融大廈”的首席租賃代理,，并就2020年第三季度北京市的寫字樓、產(chǎn)業(yè)園,、投資,、零售地產(chǎn)四大板塊的表現(xiàn)進行回顧并對2021年做出展望。
截至今年8月底,，投資增速逐月回升向好增長8.4%,，連續(xù)5個月保持正增長;社會消費品零售總額在8月首次轉正，同比增長0.5%,；出口額也在8月達到自去年3月以來的新高,，同比增長12%,，整體經(jīng)濟走勢預計在三季度持續(xù)反彈。除了宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)逐漸向好,，恰逢北京舉辦服貿(mào)會之際，國家又出臺了新利好政策,，支持北京設立以科技創(chuàng)新,、服務業(yè)開放、數(shù)字經(jīng)濟為主要特征的自由貿(mào)易試驗區(qū),。在2019年四季度的報告中,，高力國際就曾指出“處于轉型期的中國經(jīng)濟，服務業(yè)將會是中國經(jīng)濟挖掘深層增長潛力的重要抓手,。服務業(yè)的發(fā)展是推動高品質(zhì)寫字樓市場發(fā)展的核心動力之一,。”可以說，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項政策東風,，將會進一步刺激北京寫字樓市場的潛在需求釋放,。
高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，截至三季度,，供需失衡依然是北京甲級寫字樓市場的核心問題,。三季度新增供應12萬平方米左右，新項目分別位于燕莎和CBD,。在需求方面,，單季度凈吸納量約4.2萬平方米，剔除自用面積之后的實際市場凈吸納量約為1.6萬平方米,，在今年首次轉正,。整體市場需求持續(xù)回暖，但需求復蘇依然比較弱,。本季度空置率繼續(xù)攀升到17.5%,，環(huán)比上漲約1%，租金繼續(xù)下降2.6%至357元每月每平米,。
對于2020年全年的預測,，高力國際依然延續(xù)市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復蘇,，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個宏觀基礎條件,，并預計供需失衡的態(tài)勢仍會加劇并會延續(xù)到2021年，以及空置率明年觸頂?shù)难信?。在四季度,，若新項目如期入市，整體市場單季度新增供應將接近50萬平方米,，空置率大概率突破20%,。2021年的新增供應將接近140萬平方米,，剔除自用的影響，對市場的沖擊大概在110萬平方米,。因此,，在未來的15個月，北京將迎來近200萬平方米的新增供應,，因此高力國際預計北京的空置率將在2021年觸及最高點,，達到接近25%的水平。CBD核心區(qū)的中服地塊和麗澤區(qū)域的新項目預計將在明年全部入市,，2021年將是北京第二輪高供應期的最后一年,。在需求端，高力國際預計四季度會延續(xù)三季度持續(xù)回暖的態(tài)勢,，但全年凈吸納量創(chuàng)有歷史記錄以來的新低已經(jīng)幾乎沒有任何懸念,。
在乙級寫字樓方面，整體空置水平上升1.4%到14.9%左右,，租金下降1.9%到241元每月每平米,。同時，本季度出現(xiàn)負13萬的凈吸納量,，意味著乙級樓宇在本季度有大量空置面積出現(xiàn),。原因可能主要是兩方面，一方面,，隨著甲級樓宇的租金逐步降低,，市場已經(jīng)出現(xiàn)一些期望改善辦公環(huán)境的租戶開始從乙級搬到甲級的現(xiàn)象;另一方面，疫情對于中小企業(yè)的持續(xù)性影響最終在三季度數(shù)據(jù)上有了明顯體現(xiàn),，中小企業(yè)開始搬遷或縮減面積或退出市場等,。
在產(chǎn)業(yè)園方面，高力國際華北區(qū)研究部董事陸明提出疫情后的整體產(chǎn)業(yè)園市場相對來說是受沖擊最小的,。本季度產(chǎn)業(yè)園市場依然保持著2.5萬的凈吸納量,，雖然空置率小幅上升0.7%到22.2%，主要原因還是接近20萬的新項目入市,。值得一提的是,，上地子市場單季度凈吸納量達到6.5萬平方米，空置率下降接近2%,，租金上漲3%,。上地單獨一個子市場的凈吸納量領跑北京所有的甲級，乙級和產(chǎn)業(yè)園子市場,，甚至比全部甲級寫字樓市場凈吸納量之和還要多,。上地市場需求旺盛的主要原因就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的擴租意愿非常強烈，例如在線教育、在線視頻等,。
高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海,，自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項新政將會是未來幾年北京寫字樓市場的重要變量，也將會為北京寫字樓市場帶來新的需求增長極,。高力國際預計,，示范區(qū)的政策將對全市的現(xiàn)有服務業(yè)進行一次全面的再升級，但后續(xù)細則落實和招商落地工作仍然需要各個區(qū)八仙過海各顯神通,，而自貿(mào)區(qū)所規(guī)劃的紅線范圍內(nèi)的區(qū)域,，將會成為此次服務業(yè)改革和對外開放的橋頭堡，必將成為此次新政最為受益的區(qū)域,。從行政區(qū)位和寫字樓市場地理位置來看,，朝陽區(qū)一直是服務業(yè)的大區(qū),，其覆蓋了北京甲級寫字樓子市場中的5個,，其中CBD早就成為了北京對外開放的名片;海淀區(qū)則是北京的創(chuàng)新中心，包含了高科技企業(yè)聚集的中關村寫字樓市場以及獨角獸企業(yè)聚集的上地產(chǎn)業(yè)園區(qū)域,。北京這次從幕后走到改革最前沿,，不僅僅是北京自身發(fā)展的需要，也是中國經(jīng)濟打造高質(zhì)量發(fā)展的內(nèi)外“雙循環(huán)”的經(jīng)濟增長動力的重要嘗試,。
