中國消費者報訊（記者孫蔚）1月11日,，針對2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最受矚目的數(shù)據(jù)中心市場（以下簡稱：IDC）,，房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行做出獨家剖析。戴德梁行IDC專家小組華北區(qū)負責人金廉政指出：“受新基建,、互聯(lián)網(wǎng)+,、數(shù)字經(jīng)濟等國家政策指引以及5G、物聯(lián)網(wǎng),、云計算等終端應用發(fā)展的驅(qū)動,，我國數(shù)據(jù)中心市場規(guī)模持續(xù)高速增長。截止至2019年,，我國IDC市場規(guī)模達到1585億元，連續(xù)第八年增速超過20%,。同時,，眾多頭部的IDC運營商均有頻繁的資本運作，使得該類資產(chǎn)備受投資人關(guān)注,。”
未來數(shù)據(jù)中心市場面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整
從分布來看,，超過半數(shù)的機柜分布在京津冀、長三角,、大灣區(qū)等人口和企業(yè)密集的核心區(qū)域,，是典型的市場導向型區(qū)域，而中西部及東北地區(qū)因其較低的開發(fā)成本,、電費水平及氣候環(huán)境優(yōu)勢也成為近年來大型及超大型IDC布局的區(qū)域,，屬于IDC分布的資源導向型區(qū)域,。
在運營層面，不同區(qū)域之間的服務費和上架率水平差異較大,。北上廣深一線城市明顯呈現(xiàn)IDC的供需不平衡現(xiàn)象,；一線周邊地區(qū)因承接核心城市需求，需求較有保障,；骨干網(wǎng)及強二線城市也有較大內(nèi)部需求,，需求也相較旺盛但量級有限；其他地區(qū)需求較少,，只能依靠價格優(yōu)勢吸引客戶,，滿足實時性要求不高的客戶的非核心需求。未來全國數(shù)據(jù)中心市場整體維持較強增速的同時,，將不斷面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整,。
把控標的資產(chǎn)投資風險至關(guān)重要
目前國內(nèi)可交易的IDC項目差異較大，如何把控標的資產(chǎn)投資風險對于投資人至關(guān)重要,。
從區(qū)域位置角度,，一線城市和環(huán)一線周邊城市是當下較好的投資選擇；同時服務器及配套設施需要耗費大量電力,，從運行保障的角度,，應選擇電力供應相對充沛的區(qū)域；從項目等級看,，數(shù)據(jù)中心用戶對于項目選取的要求逐漸提高,，國際T3及國內(nèi)A級以上項目有較大優(yōu)勢；從能耗指標看,，北京,、上海、廣東已相繼發(fā)布存量和新建數(shù)據(jù)中心PUE的限制政策,，能耗政策收緊將成為發(fā)展趨勢,，為避免政策限制對于項目經(jīng)營造成的風險和未來可能產(chǎn)生的技術(shù)革新或改造成本，在項目選擇上需關(guān)注其綠色節(jié)能情況,；從租戶結(jié)構(gòu)看,，金融客戶與大中型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)租賃情況較為穩(wěn)定、租金承受能力較強,，此類客戶占比較高的項目未來收入較為穩(wěn)定,；IDC的運營過程中仍需投入大量的設備更新或置換的成本，對于投資期限相對較長的投資人,，未來資本性支出情況是其需重點考慮的因素,。
國內(nèi)數(shù)據(jù)中心退出方式多樣
在項目退出上，海外IDC的退出方式較為多樣,，有公司上市,、直接交易和REITs等方式,，其中REITs化數(shù)據(jù)中心占全球數(shù)據(jù)中心市場份額比重30%左右。
國內(nèi)目前主流的退出方式還是公司上市和直接交易,，已上市的公司包括光環(huán)新網(wǎng),、世紀互聯(lián)、萬國數(shù)據(jù),、數(shù)據(jù)港等,。2020年，國家發(fā)改委與中國證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》明確鼓勵信息網(wǎng)絡類基礎資產(chǎn)試點發(fā)行基礎設施公募REITs,，給國內(nèi)數(shù)據(jù)中心的循環(huán)投資提供了更多選擇,。
金廉政表示：“IDC確實是2020年國內(nèi)投資和地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的話題，比如中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合萬國數(shù)據(jù)成立合資公司,、高瓴資本聯(lián)合STT GDC以定向增發(fā)方式對萬國數(shù)據(jù)股權(quán)投資,、鼎暉夾層成立15億規(guī)模的IDC基金，能看出來投資人對于這一新興業(yè)態(tài)的青睞和認可,。但由于部分買賣雙方在資產(chǎn)定價上存在差異,，市場實際交易與市場熱度仍有一定差距。數(shù)據(jù)中心兼具不動產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)雙重屬性,，投資金額大,、運營門檻高，投資人在選擇和投資標的時也需更加謹慎,。”
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