編者按 街道老,、小區(qū)老,、房子老,、設(shè)施老,、生活環(huán)境差,，老舊小區(qū)常見(jiàn)的“四老一差”不僅成為小區(qū)居民的一樁心事，也是現(xiàn)代化城市及社區(qū)治理的一大心病,。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，城市更新及老舊小區(qū)改造成為全社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn),。在新的形勢(shì)下,，老舊小區(qū)改造不僅是對(duì)現(xiàn)有住房質(zhì)量的改善，也是惠及民生,、擴(kuò)大內(nèi)需,、建立內(nèi)循環(huán)的重要舉措，對(duì)于城市區(qū)域價(jià)值發(fā)展具有長(zhǎng)期深遠(yuǎn)的影響,。但是,，值得關(guān)注的是，老舊小區(qū)情況復(fù)雜,、基礎(chǔ)薄弱,、改造任務(wù)繁重，改造量大面廣,，情況各異,。同時(shí)，還存在居民意見(jiàn)統(tǒng)一難,、部門(mén)單位協(xié)調(diào)難度大以及改造資金籌集難等問(wèn)題,，影響老舊小區(qū)改造的進(jìn)程與質(zhì)量。為此《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》策劃采寫(xiě)系列報(bào)道,，旨在推動(dòng)老舊小區(qū)改造加速,，進(jìn)一步提升居民的幸福感。
中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）
政策拉動(dòng)市場(chǎng)
老舊小區(qū)改造一直是城市更新的重要課題,。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì),，2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬(wàn)個(gè),，涉及居民352萬(wàn)戶;2020年,，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶,。2020年7月,，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱 《意見(jiàn)》)成為老舊小區(qū)改造的加速器,。《意見(jiàn)》明確表示,，到“十四五”期末,，結(jié)合各地實(shí)際，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù),。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波曾表示,，很多老舊小區(qū)年齡都在20年以上，原來(lái)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)比較低,，后期管理,、維護(hù)也不到位，存在不少問(wèn)題,。目前全國(guó)老舊小區(qū)共有近17萬(wàn)個(gè),，建筑面積約40億平方米。
那么,，全國(guó)老舊小區(qū)改造大概能拉動(dòng)多大的市場(chǎng)規(guī)模?
據(jù)長(zhǎng)江證券測(cè)算,，老舊小區(qū)改造升級(jí)提速后，外墻涂料,、塑料管道,、水泥、建筑保溫材料等多個(gè)品類的市場(chǎng)規(guī)模均會(huì)得到拉動(dòng),，不同品類的產(chǎn)量拉動(dòng)比例從2.2%到83%不等,，塑料管道行業(yè)產(chǎn)值拉動(dòng)最低約為78億元，保溫材料行業(yè)產(chǎn)值拉動(dòng)最高可達(dá)1250億元,。
那么全國(guó)40億平方米的老舊小區(qū),，改造一共要花多少錢?廣發(fā)證券的分析師給記者算了一筆賬：參考廣州、呼和浩特,、淄博,、攀枝花、宜昌和沈陽(yáng)等六個(gè)試點(diǎn)改造城市的投資數(shù)據(jù),，六城中每平方米投資強(qiáng)度最低的是淄博,，為123.36元;最高的是沈陽(yáng)，為372.02元;每平方米平均投資強(qiáng)度為215.18元,。以這三個(gè)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),，計(jì)算全國(guó)40億平方米老舊小區(qū)改造的投資額，在不考慮加裝電梯的情況下,，最低標(biāo)準(zhǔn)下全國(guó)投資額也可達(dá)到4934億元,，平均標(biāo)準(zhǔn)下的全國(guó)投資額則為8607億元。
如果考慮加裝電梯單項(xiàng)附加的投資額，那么全國(guó)老舊小區(qū)改造的投資總額將達(dá)萬(wàn)億元以上,。河北,、安徽等省份公布的改造計(jì)劃也顯示，未來(lái)老舊小區(qū)改造的每平方米投資強(qiáng)度在100-200元左右,，與試點(diǎn)城市的投資數(shù)據(jù)相近,。
改造工作升級(jí)
“目前國(guó)家大力推進(jìn)的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作其實(shí)是個(gè)升級(jí)版，跟以前工作有相同的地方,，但是更加綜合和全面,。”住建部副部長(zhǎng)黃艷進(jìn)一步解釋道。
按照《意見(jiàn)》要求,，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎(chǔ)類,、完善類、提升類3類,。
基礎(chǔ)類,，主要是市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻,、樓梯等公共部位維修等。包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水,、排水,、供電、弱電,、道路,、供氣、供熱,、消防,、安防、生活垃圾分類,、移動(dòng)通信等基礎(chǔ)設(shè)施,，以及光纖入戶、架空線規(guī)整(入地)等,。
完善類,，主要是環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造,、有條件的樓棟加裝電梯等,。環(huán)境及配套設(shè)施改造建設(shè)，包括拆除違法建設(shè),，整治小區(qū)及周邊綠化,、照明等環(huán)境，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊適老設(shè)施、無(wú)障礙設(shè)施,、停車庫(kù)(場(chǎng)),、電動(dòng)自行車及汽車充電設(shè)施、智能快件箱,、智能信包箱,、文化休閑設(shè)施、體育健身設(shè)施,、物業(yè)用房等配套設(shè)施,。
提升類，主要是公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)及其智慧化改造,，包括改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施,、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施、幼兒園等教育設(shè)施,、周界防護(hù)等智能感知設(shè)施,，以及養(yǎng)老、托育,、助餐,、家政保潔、便民市場(chǎng),、便利店,、郵政快遞末端綜合服務(wù)站等社區(qū)專項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。
三大痛點(diǎn)待解
目前各地老舊小區(qū)改造水平不一,，改造技術(shù)和交付標(biāo)準(zhǔn)存在較大差異,。“老舊小區(qū)改造過(guò)程中，最大的難題是標(biāo)準(zhǔn)的制定,。標(biāo)準(zhǔn)既需要理論模型支撐,，也需要實(shí)踐應(yīng)用，最主要的是居民需要,，以用戶思維重新構(gòu)建老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系,，將老舊小區(qū)改造變成一種標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品去輸出。”中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興表示,。
針對(duì)老舊小區(qū)改造過(guò)程中存在的問(wèn)題,，仇保興指出，老舊小區(qū)改造主要存在三大痛點(diǎn)：第一,，改造資金存在困難;第二,，改造過(guò)程中存在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一問(wèn)題;第三，住戶意見(jiàn)和滿意度問(wèn)題,。
比如,，在老舊小區(qū)改造過(guò)程中，住戶意見(jiàn)不統(tǒng)一的問(wèn)題非常常見(jiàn)。以加裝電梯為例,，三層以上的住戶通常對(duì)加裝電梯比較歡迎,，而三層以下的住戶則往往比較抵觸。“很多老舊小區(qū)改造意見(jiàn)不統(tǒng)一,，主要和出資有關(guān),。因?yàn)槟壳暗恼呤钦l(shuí)受益、誰(shuí)出資,，于是產(chǎn)生了分歧,。在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，如果對(duì)住戶居住條件真的起到改善作用,，這一問(wèn)題可能就會(huì)迎刃而解,。”仇保興認(rèn)為。“十四五”期間的小區(qū)改造工作,，與以往有何不同?
一是改造內(nèi)容不同,。過(guò)去改造更多是單項(xiàng)改造，比如房屋節(jié)能,、水電氣路等?，F(xiàn)在更多的是綜合改造，基礎(chǔ)類包括水暖氣路等市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升;完善類包括小區(qū)的環(huán)境及配套設(shè)施改造提升,，有條件的加裝電梯等;提升類包括社區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的供給,，比如養(yǎng)老、托育,、衛(wèi)生防疫、助餐等,。
二是組織實(shí)施形式不同,。過(guò)去，基本上是政府的單方面工作,，此次改造從方式上要求多方參與,。黃艷說(shuō)：“我們希望居民達(dá)成一致意見(jiàn)后，向政府申請(qǐng)納入改造,，并主動(dòng)參與改造全程,，實(shí)現(xiàn)共謀共建共管共評(píng)共享。”
三是資金籌措方式不同,。過(guò)去,，資金來(lái)源主要包括地方財(cái)政、水電氣等專營(yíng)單位出資,，中央財(cái)政資金支持較少,，居民個(gè)人出資也很少。“現(xiàn)在的改造資金來(lái)源將更多元，一方面,，國(guó)家發(fā)改委,、財(cái)政部已安排了中央補(bǔ)助資金;另一方面，鼓勵(lì)社會(huì)力量參與,，幫助完善社區(qū)公共服務(wù)供給,，并以服務(wù)設(shè)施長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入作為盈利點(diǎn)。”黃艷表示,。
四是改造的要求不同,。過(guò)去，改造完成但長(zhǎng)效管理機(jī)制沒(méi)能建立,。這次的老舊小區(qū)改造的前提條件是,，在項(xiàng)目納入改造計(jì)劃之時(shí)要把長(zhǎng)效管理機(jī)制建立起來(lái)，包括物業(yè)管理模式,、小區(qū)管理規(guī)約,、居民議事規(guī)則等，保障改造成果,。
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