中國消費者報報道（記者 孫蔚）商務(wù)公寓在深圳樓市即將成為過去式,。近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局在《深圳市規(guī)劃標準與準則》修訂意見中剔除了“商務(wù)公寓”的表述,，這是繼2020年7月31日深圳宣布停止審批商務(wù)公寓之后，官方明確土地供應(yīng)中不再有商務(wù)公寓這一類別,，從根本上封堵了商務(wù)公寓的供應(yīng),。
功能定位不清晰
商務(wù)公寓本來是給商務(wù)人士提供短期商務(wù)和居住的一類產(chǎn)品。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,，在深圳上世紀80-90年代招商引資,，各省市紛紛在深圳建辦事處,、分公司的背景下,，商務(wù)公寓的出現(xiàn)契合了當時的時代背景,。但現(xiàn)在,，各類酒店,、租賃住房,、長租公寓,、分時租賃等得到長足發(fā)展,，商務(wù)公寓已經(jīng)沒有存在的價值,。
記者對比深圳市規(guī)劃和自然資源局于2019年10月發(fā)布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》條文發(fā)現(xiàn),，此次重新修訂的準則中，商業(yè)用地主導(dǎo)用途中“商務(wù)公寓”的描述已被刪除,。同時,，在“建筑與設(shè)施用途分類指引”類別中，也不再有“商務(wù)公寓”的字眼,。
中指研究院深圳分院研究總監(jiān)童曉玲指出,，《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》的修訂意味著后續(xù)商務(wù)公寓將退出深圳市場,。此次關(guān)于商務(wù)公寓的政策調(diào)整，是與去年發(fā)布的政策相呼應(yīng)和銜接,，政策實施的目的也是一致的，符合國家相關(guān)政策和深圳的實際管理需求,，有利于進一步規(guī)范管理和促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
“商務(wù)公寓早期在一定程度上發(fā)揮了商務(wù)辦公區(qū)配套的作用,。近年來,，商務(wù)公寓呈現(xiàn)出明顯的類住宅化傾向,，已偏離‘服務(wù)商務(wù)人士’‘短期住宿’的目的。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者分析稱，“商務(wù)公寓用地性質(zhì)是商業(yè)辦公,，但實際用途是居住，這導(dǎo)致打著公寓的幌子搞類住宅等亂象滋生,，擾亂了供應(yīng)體系,，而且誕生了一大批違規(guī)建筑,，常常引發(fā)業(yè)主維權(quán),。同時，還出現(xiàn)了消防安全隱患,，畢竟住宅的消防要求高于商辦,。”
他進一步表示：“未來，居住用地就是70年產(chǎn)權(quán),，商辦就是40年或50年產(chǎn)權(quán),，不能再出現(xiàn)介于二者之間的產(chǎn)品,，浪費寶貴的土地資源。取消商務(wù)公寓，事實上給居住用地騰出了寶貴的空間,，也杜絕了打著商辦的幌子搞住宅開發(fā)行為,。”
已有商務(wù)公寓合理轉(zhuǎn)化
記者發(fā)現(xiàn),，深圳在封堵商務(wù)公寓的同時，也放松了對歷史遺留的商務(wù)公寓的限制,。2月底，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于商務(wù)公寓,、宿舍配建燃氣管道設(shè)施問題的通知》,，明確允許新建和已建成的商務(wù)公寓,、宿舍項目使用燃氣管道,。通知指出,，已建成的商務(wù)公寓項目需要使用管道燃氣的,，應(yīng)當滿足國家和省區(qū)市有關(guān)技術(shù)規(guī)范要求,。新建商務(wù)公寓、宿舍項目建設(shè)單位如需使用燃料,，應(yīng)當將燃氣管道工程與主體工程同步設(shè)計,、同步施工,、同步投入使用,。“近年來深圳的政策鼓勵城中村改造為長租公寓,，鼓勵將空置率偏高的寫字樓項目改造為保障性住房,，鼓勵已批商務(wù)公寓項目轉(zhuǎn)為可售型人才房，所有的動作都指向一個簡單的目標：鼓勵現(xiàn)有物業(yè)向住宅的轉(zhuǎn)化,，解困深圳住房問題,。”中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁表示,。
實際上，住宅產(chǎn)品稀缺,、商務(wù)公寓過剩的現(xiàn)象在深圳長期存在,。Wind(萬得)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來,，每年公寓的供應(yīng)量都達到成交量的2倍,，2020年深圳批售商務(wù)公寓24910套，但成交量為11735套,，成交均價每平方米63349元，和住宅均價的大幅上漲形成明顯反差,。
宋丁表示,，去年深圳公寓產(chǎn)品積壓嚴重，但與此同時住宅產(chǎn)品卻極度稀缺,，整個市場呈現(xiàn)出嚴重的矛盾,，所以住建部門希望通過出臺政策調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
去化壓力依然較大
“以后商務(wù)公寓產(chǎn)品就沒有了,，賣一套少一套,。我們最近在清盤，85平方米的戶型目前還剩兩套,。”位于深圳市福田區(qū)八卦嶺某公寓項目的銷售員告訴記者,，在深圳妯臺公寓可以通燃氣的政策出臺后，項目單日賣出了14套,，這對于一直不溫不火的深圳公寓市場實屬罕見,。
“我們也沒料到市場這么敏感。”該銷售員對記者表示,，3月1日后,，整個公寓市場要么直接漲價，要么取消了以前的折扣優(yōu)惠,。他介紹道,，該項目近期取消了30萬-50萬元的折扣優(yōu)惠。
宋丁認為,，雖然目前深圳部分商務(wù)公寓銷售回暖,，但整體來看依然存在去化壓力，有的項目借機炒作不可取,。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，雖然2020年年中已停止審批商務(wù)公寓，但全年下來還是批售項目46個，未來可供應(yīng)24910套,。截至2020年12月底,，深圳商務(wù)公寓存量可售套數(shù)24118套，去化周期高達23個月,。與之形成鮮明對比的是,，深圳新房住宅存量去化時間僅約8個月。
據(jù)記者了解,，深圳商務(wù)公寓市場分化嚴重,。中介人員介紹說，目前受歡迎的要么是小戶型,，比如40平方米左右的容易出租,，要么是通燃氣、民水民電,，可積分,、落戶、帶學(xué)位,，有很大住宅替代功能的公寓,。
對于公寓市場近期的表現(xiàn)，李宇嘉對記者表示,，深圳公寓新規(guī)出臺后,，短期內(nèi)公寓市場可能會出現(xiàn)上行行情，但總體來看影響不會太大,。
李宇嘉提醒消費者,，公寓在產(chǎn)品屬性上依然存在硬傷，商務(wù)公寓的土地性質(zhì)一般是二類居住用地,、商住用地或商業(yè)用地,，產(chǎn)權(quán)一般在40-50年，首付需要五成并且貸款僅有10年,，置業(yè)成本和持有成本相對較高,。
此外，公寓在轉(zhuǎn)讓時需要繳納營業(yè)稅,、土地增值稅,、個稅等稅費，相對普通住宅來說交易成本較高,。一位中介人員向記者舉例,，一套總價約300萬元的公寓稅費至少要15萬元。
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