中國(guó)消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)除了總量變化外,，不同地區(qū)間的人口結(jié)構(gòu)變化也引起了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注,，人口的流動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化。
市場(chǎng)化程度高吸引人口流入
2010-2020年十年間，哪里人口增長(zhǎng)最快?貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)告訴《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者,，十年來(lái)人口增長(zhǎng)速度最快的省市中,，廣東、浙江,、北京,、重慶排名靠前，其分別位于珠三角,、長(zhǎng)三角、京津冀,、成渝等重點(diǎn)城市群,，市場(chǎng)化程度高，對(duì)人口的吸引力強(qiáng),。而西藏,、新疆、寧夏等西部省區(qū)也有入榜,，其人口增速較快主要受基數(shù)較小的影響,。受北方氣候條件較差、自然資源相對(duì)不足以及人口生育率較低的影響,，東北三省,、內(nèi)蒙古及山西、甘肅成為31個(gè)省區(qū)市中人口負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū),。
那么哪些省市勞動(dòng)力最充足?許小樂(lè)指出,，廣東、浙江,、北京,、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域更易于吸引年輕群體進(jìn)入，勞動(dòng)力總量充足;而青海,、西藏,、寧夏等省區(qū)勞動(dòng)力占比較高，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)乩夏耆丝谳^少,，60歲以上老年人口占比均在15%以內(nèi),，其中西藏60歲以上老年人口占比僅為8.52%。而勞動(dòng)力最短缺的省區(qū)市中,，作為勞動(dòng)力流出大省的河南位居榜首,，廣西位列第二。
同是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū),，人口特征也不盡相同,。比如有“包郵區(qū)”之稱的江浙滬皖，經(jīng)濟(jì)富庶，氣候宜人,，但老齡化程度也遠(yuǎn)高于其他地區(qū),。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的65歲及以上人口數(shù)據(jù)中，這4個(gè)省份中有3個(gè)省份進(jìn)入到深度老齡化社會(huì),，而同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的廣東,，人口結(jié)構(gòu)卻比長(zhǎng)三角年輕很多。
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步分化
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，31個(gè)省區(qū)市中,，人口超過(guò)1億人的有2個(gè)，分別是廣東126012510人和山東101527453人,，河南以99365519人排名第三,。從整體看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,、城市群進(jìn)一步集聚;從流向上看,，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚,，長(zhǎng)三角,、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長(zhǎng)迅速,，集聚度加大,。
同策研究院分析師汪恒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者分析認(rèn)為，早在2019年12月底,，國(guó)務(wù)院就要求城區(qū)300萬(wàn)人以下的城市開(kāi)放落戶,，可以預(yù)期的是，未來(lái)人口流動(dòng)不會(huì)停止,，但開(kāi)放落戶之后,，人戶分離的現(xiàn)象卻會(huì)消退，不同城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步分化,。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，從流動(dòng)人口等因素可以看出背后的購(gòu)房需求，尤其是跨省流動(dòng)人口和省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng),，都會(huì)帶來(lái)很多需求,。這兩年要格外關(guān)注省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng)，尤其是到省會(huì)城市就業(yè)和購(gòu)房的需求,，這也可以解釋為什么很多購(gòu)房需求集中在省會(huì)城市,。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)活力與人口形成的正反饋,，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越高，超大城市對(duì)人口就業(yè)的吸引力就越大,，如果該規(guī)律同樣適用于我國(guó),，則意味著這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引力仍將有增無(wú)減。同樣,，這也代表著未來(lái)城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步分化,。人口的絕對(duì)數(shù)量只是一方面，工作人口,、紅利人口向東部,、南部發(fā)達(dá)區(qū)域遷徙，以及自古以來(lái)國(guó)人的買房訴求,，加上消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的舊改需求,，這些都是樓市發(fā)展的重大空間。
房企聚焦人口紅利城市
從人口普查數(shù)據(jù)來(lái)看,，在我國(guó)人口數(shù)量紅利整體減弱的大背景下，不同區(qū)域的人口紅利截然不同,，人口流出型地區(qū)發(fā)展面臨挑戰(zhàn),，而人口東進(jìn)南下則給東部和南部發(fā)達(dá)地區(qū)帶來(lái)了大量的機(jī)遇。以長(zhǎng)三角為例,，過(guò)去10年凈流入近2000萬(wàn)人,，催生了巨大的住房等需求，意味著人口紅利尚未消失,。
汪恒對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，需求是支撐區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，其主要受兩方面影響,，一是人口,，二是土地。人口普查數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來(lái)的人口格局,，給房企未來(lái)的城市布局和打法帶來(lái)不少啟示,。“考慮到整體人口形勢(shì)，未來(lái)各個(gè)城市之間的搶人大戰(zhàn)會(huì)更加激烈,，房地產(chǎn)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā),，判斷這個(gè)城市未來(lái)的發(fā)展前景和人口形勢(shì)，這樣才不會(huì)踏錯(cuò)節(jié)奏,。”
從4月中旬開(kāi)始的今年首批集中供地可以看出,，核心熱點(diǎn)城市無(wú)論是成熟板塊還是遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊，都受到了房企的激烈爭(zhēng)奪,。比如重慶的土拍平均溢價(jià)率高達(dá)43%,，在成交的46宗土地中90%是溢價(jià)成交,，70%的地塊溢價(jià)率超過(guò)40%。深圳和廈門雖然參拍地塊較少,，僅有五六宗,，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右,。
58安居客研究院分析師張波對(duì)《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，當(dāng)前我國(guó)一些核心大城市及其周邊(都市圈范圍內(nèi))，人口增長(zhǎng)的極限還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到來(lái),。“如果未來(lái)戶籍制度進(jìn)一步完善,，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)的提供進(jìn)一步優(yōu)化，這些城市人口的增長(zhǎng)趨勢(shì)仍然會(huì)持續(xù),。”“房企一方面可以選擇核心城市,、城市群深耕發(fā)展;另一方面其實(shí)也可以大量發(fā)展租賃，解決新市民的居住問(wèn)題,。”張波表示,，相對(duì)應(yīng)的，購(gòu)房者也完全可以跟著開(kāi)發(fā)商的腳步置業(yè),，向核心城市群,、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)流動(dòng)。
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