中國消費(fèi)者報(bào)報(bào)道（記者 孫蔚）第七次全國人口普查數(shù)據(jù)除了總量變化外，不同地區(qū)間的人口結(jié)構(gòu)變化也引起了市場的廣泛關(guān)注,，人口的流動(dòng)進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)市場的分化,。
市場化程度高吸引人口流入
2010-2020年十年間，哪里人口增長最快?貝殼研究院首席分析師許小樂告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者,，十年來人口增長速度最快的省市中，廣東,、浙江,、北京、重慶排名靠前,，其分別位于珠三角,、長三角、京津冀,、成渝等重點(diǎn)城市群,，市場化程度高，對人口的吸引力強(qiáng),。而西藏,、新疆、寧夏等西部省區(qū)也有入榜,，其人口增速較快主要受基數(shù)較小的影響,。受北方氣候條件較差、自然資源相對不足以及人口生育率較低的影響,，東北三省,、內(nèi)蒙古及山西、甘肅成為31個(gè)省區(qū)市中人口負(fù)增長的地區(qū),。
那么哪些省市勞動(dòng)力最充足?許小樂指出,，廣東、浙江,、北京,、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域更易于吸引年輕群體進(jìn)入，勞動(dòng)力總量充足;而青海,、西藏,、寧夏等省區(qū)勞動(dòng)力占比較高，主要是因?yàn)楫?dāng)?shù)乩夏耆丝谳^少,，60歲以上老年人口占比均在15%以內(nèi),，其中西藏60歲以上老年人口占比僅為8.52%,。而勞動(dòng)力最短缺的省區(qū)市中，作為勞動(dòng)力流出大省的河南位居榜首,，廣西位列第二,。
同是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，人口特征也不盡相同,。比如有“包郵區(qū)”之稱的江浙滬皖,，經(jīng)濟(jì)富庶，氣候宜人,，但老齡化程度也遠(yuǎn)高于其他地區(qū),。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的65歲及以上人口數(shù)據(jù)中，這4個(gè)省份中有3個(gè)省份進(jìn)入到深度老齡化社會(huì),，而同為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份的廣東,，人口結(jié)構(gòu)卻比長三角年輕很多。
房地產(chǎn)市場進(jìn)一步分化
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，31個(gè)省區(qū)市中,，人口超過1億人的有2個(gè)，分別是廣東126012510人和山東101527453人,，河南以99365519人排名第三,。從整體看，人口向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域,、城市群進(jìn)一步集聚;從流向上看,，人口持續(xù)向沿江、沿海地區(qū)和內(nèi)地城區(qū)集聚,，長三角,、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增長迅速,，集聚度加大,。
同策研究院分析師汪恒對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者分析認(rèn)為，早在2019年12月底,，國務(wù)院就要求城區(qū)300萬人以下的城市開放落戶,，可以預(yù)期的是，未來人口流動(dòng)不會(huì)停止,，但開放落戶之后,，人戶分離的現(xiàn)象卻會(huì)消退，不同城市之間的房地產(chǎn)市場也會(huì)進(jìn)一步分化,。
上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，從流動(dòng)人口等因素可以看出背后的購房需求，尤其是跨省流動(dòng)人口和省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng),，都會(huì)帶來很多需求,。這兩年要格外關(guān)注省內(nèi)流動(dòng)人口的變動(dòng),，尤其是到省會(huì)城市就業(yè)和購房的需求，這也可以解釋為什么很多購房需求集中在省會(huì)城市,。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，經(jīng)濟(jì)活力與人口形成的正反饋，將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的繁榮,。從國外的經(jīng)驗(yàn)來看,，當(dāng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中服務(wù)業(yè)占比越高，超大城市對人口就業(yè)的吸引力就越大,，如果該規(guī)律同樣適用于我國,，則意味著這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市吸引力仍將有增無減。同樣,，這也代表著未來城市之間的房地產(chǎn)市場或進(jìn)一步分化,。人口的絕對數(shù)量只是一方面，工作人口,、紅利人口向東部、南部發(fā)達(dá)區(qū)域遷徙,，以及自古以來國人的買房訴求,，加上消費(fèi)升級帶來的舊改需求，這些都是樓市發(fā)展的重大空間,。
房企聚焦人口紅利城市
從人口普查數(shù)據(jù)來看,，在我國人口數(shù)量紅利整體減弱的大背景下，不同區(qū)域的人口紅利截然不同,，人口流出型地區(qū)發(fā)展面臨挑戰(zhàn),，而人口東進(jìn)南下則給東部和南部發(fā)達(dá)地區(qū)帶來了大量的機(jī)遇。以長三角為例,，過去10年凈流入近2000萬人,，催生了巨大的住房等需求，意味著人口紅利尚未消失,。
汪恒對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，需求是支撐區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，其主要受兩方面影響,，一是人口,，二是土地。人口普查數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出來的人口格局,，給房企未來的城市布局和打法帶來不少啟示,。“考慮到整體人口形勢，未來各個(gè)城市之間的搶人大戰(zhàn)會(huì)更加激烈,，房地產(chǎn)商投資布局更需要從城市基本面出發(fā),，判斷這個(gè)城市未來的發(fā)展前景和人口形勢,，這樣才不會(huì)踏錯(cuò)節(jié)奏。”
從4月中旬開始的今年首批集中供地可以看出,，核心熱點(diǎn)城市無論是成熟板塊還是遠(yuǎn)郊區(qū)的地塊,，都受到了房企的激烈爭奪。比如重慶的土拍平均溢價(jià)率高達(dá)43%,，在成交的46宗土地中90%是溢價(jià)成交,，70%的地塊溢價(jià)率超過40%。深圳和廈門雖然參拍地塊較少,，僅有五六宗,，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價(jià)率均在30%左右,。
58安居客研究院分析師張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,，當(dāng)前我國一些核心大城市及其周邊(都市圈范圍內(nèi))，人口增長的極限還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到來,。“如果未來戶籍制度進(jìn)一步完善,，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及公共服務(wù)的提供進(jìn)一步優(yōu)化，這些城市人口的增長趨勢仍然會(huì)持續(xù),。”“房企一方面可以選擇核心城市,、城市群深耕發(fā)展;另一方面其實(shí)也可以大量發(fā)展租賃，解決新市民的居住問題,。”張波表示,，相對應(yīng)的，購房者也完全可以跟著開發(fā)商的腳步置業(yè),，向核心城市群,、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)流動(dòng)。
